In una fase del ciclo economico dominata dall’instabilità, il sostegno del credito si conferma l’asse portante del mercato immobiliare residenziale arrivando a sostenere quasi una transazione su due, secondo la prima edizione 2026 del Borsino Mutui Acquisto Casa curata da MutuiSupermarket e Nomisma.
Questa dinamica si innesta in un quadro in cui i prezzi degli immobili residenziali sono previsti in rialzo di un ulteriore +1,5% annuo nominale tra il 2026 e il 2028, nonostante il mercato debba assorbire un graduale incremento del costo del denaro:
Tasso Fisso (IRS)
- L’Indice IRS a 20 anni (il parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso) si attesta oggi al 3,32%.
- Garantisce certezza della rata nel lungo periodo, proteggendo dalla volatilità.
Tasso variabile (Euribor)
- L’Euribor a 3 mesi (il parametro di riferimento per il tasso variabile) è attualmente al 2,37%.
- L’attesa è di un rialzo stimato fino al 2,8%, entro il primo trimestre 2027.
Ma come si traducono queste proiezioni finanziarie nelle scelte reali degli acquirenti e nelle nuove strategie per realizzare il desiderio di proprietà?
Dominio del tasso fisso e comportamento degli acquirenti:
Nonostante le fluttuazioni degli indici, le erogazioni di nuovi mutui continueranno a sostenere la forte propensione all’acquisto.
Di fronte a un impegno finanziario gravoso, l’andamento dei tassi resta il fattore discriminante per eccellenza. In Italia, sul canale online, il tasso fisso domina incontrastato raccogliendo il 91% delle preferenze, sebbene registri un lieve calo fisiologico causato dal rialzo dell’IRS rispetto alla stabilità momentanea dell’Euribor.
Analizzando il comportamento temporale delle famiglie rispetto alla richiesta di credito, emerge un approccio prevalentemente conservativo:
- Il 57% dei richiedenti attiva la pratica di mutuo solo dopo aver individuato fisicamente l’immobile da acquistare.
- Il 23% delle famiglie, dotate di maggiore pianificazione finanziaria, si muove in anticipo durante la fase di ricerca per calcolare la sostenibilità della rata e testare la propria bancabilità.
La pressione degli under 36: alto LTV e piani di rimborso estesi
Il motore demografico del mercato del credito è rappresentato dai giovani: ben il 42% delle richieste proviene da richiedenti under 36.
Questa generazione, pur essendo propensa all’acquisto, si scontra però con la necessità di bilanciare il reddito disponibile con l’importo della rata mensile, allungando i piani di ammortamento:
79%Under 36
I mutui con durata superiore ai 25 anni pesano oggi per circa il 50% sul totale del mercato, ma tra i soli giovani questa quota si innalza considerevolmente.
Un altro indicatore critico è l’esplosione dei mutui ad alto LTV (Loan-To-Value, ovvero il rapporto percentuale tra l’importo del finanziamento richiesto e il valore di perizia dell’immobile). Circa il 32% delle richieste online, infatti, presenta un LTV superiore all’80%, un trend sostenuto da un settore bancario dinamico e pronto a strutturare prodotti su misura.
Mentre l’LTV medio generale si attesta al 73%, il divario generazionale è netto e tra gli under 36 sale all’82%, e ben il 53% delle domande giovanili supera la soglia dell’80% di finanziamento, palesando una totale dipendenza dalla leva creditizia per accedere alla proprietà.
Mutui green: lo sconto per l’efficienza energetica
Oggi l’interesse verso i mutui green (destinati non solo all’acquisto di immobili in classe energetica A o B) coinvolge una quota crescente del mercato, segnando un salto vertiginoso rispetto all’11% di soli tre anni fa:
33%Triplicato negli ultimi tre anni
La ricerca di abitazioni ad alta prestazione energetica non è guidata solo dalla sensibilità ambientale, ma da una chiara convenienza finanziaria.
Le soluzioni “Green” offrono strutturalmente condizioni più vantaggiose sul mercato del credito, garantendo agli acquirenti spread ridotti e tassi scontati (mediamente tra lo -0,2% e lo -0,8%) rispetto alle offerte tradizionali per immobili energivori (cosiddetti “brown”).
Indice IPMM: simulazioni e impatto dei tassi
Attraverso l’Indice dei Prezzi dei Mutui (IPMM), MutuiSupermarket ha tracciato l’evoluzione della media dei 5 migliori tassi di mercato.
Per comprendere in modo tangibile l’impatto reale della forbice tra mutui standard e mutui green, ha analizzato quindi l’evoluzione del TAEG su un caso studio specifico basato sulla piazza immobiliare di Milano:
Tecnologia e AI: orientarsi nella giungla del credito
Tra tassi fissi o variabili, immobili brown o green, e LTV fortemente diversificati, gli acquirenti necessitano di bussole digitali avanzate.
Oggi il 55% degli italiani si informa online sui mutui, e oltre 6 richiedenti su 10 utilizzano piattaforme di comparazione per orientare le proprie decisioni strategiche:
Oggi il credito ha un ruolo fondamentale nel sostenere l’accesso alla casa ma, al contempo, gli italiani si trovano a doversi districare in una vera e propria giungla di offerte. L’applicazione dell’Intelligenza Artificiale, come nel caso del nostro ChatMutuo AI, è percepita come uno strumento di semplificazione vitale, capace di fornire risposte personalizzate sul profilo economico, spiegare le differenze tra le proposte e guidare interattivamente l’utente verso la migliore offerta.
Dalla ricerca emerge che la quota di famiglie disposte a sottoscrivere un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile è in costante aumento. Tra i fattori che influenzano la propensione al mutuo, l’andamento dei tassi di interesse è ritenuto ‘estremamente importante’ dal 32% delle famiglie. Parallelamente, aumenta l’attenzione verso i mutui green per accedere a condizioni più vantaggiose.
Mutui: nuove richieste e surroghe in calo (-12,4%), nel primo trimestre 2026