MUTUI: ripresa della domanda e stabilità dei criteri di concessione, nel mercato residenziale del Q4 2025

Dopo mesi di irrigidimenti, il mercato dei mutui residenziali entra nel 2026 in una fase di nuova stabilità.
I dati emersi dall’ultima Indagine sul credito bancario (Bank Lending Survey), condotta dalla Banca d’Italia e dalla Banca Centrale Europea (BCE), delineano uno scenario in evoluzione, con le banche che mantengono prudenza nell’erogazione e una domanda delle famiglie in crescita, spinta anche da un contesto monetario più favorevole.

I criteri di accesso al credito restano selettivi, ma una rinnovata competizione tra banche e il calo dei tassi di interesse stanno già producendo un primo, significativo allentamento sui termini e le condizioni economiche applicate ai nuovi mutui.
Di seguito analizziamo nel dettaglio le dinamiche di domanda e offerta registrate nel quarto trimestre 2025 e le prospettive per i primi mesi dell’anno in corso.

Stabilità dell’offerta e ritorno della fiducia:

Per le banche in Italia, la fine del 2025 ha rappresentato un momento di consolidamento e, a differenza di altri comparti creditizi, il segmento dei mutui per l’acquisto di abitazioni ha mostrato una chiara resilienza:

• Criteri di offerta invariati: nel quarto trimestre 2025, le banche non hanno modificato i criteri di approvazione per i mutui residenziali. Dopo mesi di irrigidimento, si assiste a una fase di stabilità (“invarianza”) che suggerisce il raggiungimento di un nuovo equilibrio tra rischio e rendimento e una maggiore prevedibilità per i richiedenti.
• Domanda in rafforzamento: la richiesta di finanziamenti da parte delle famiglie è aumentata lievemente. I driver principali di questa ripresa sono la riduzione dei tassi di interesse e un rinnovato clima di fiducia tra i consumatori, che tornano finalmente a pianificare investimenti immobiliari a lungo termine.
• Prospettive per il 2026: per il trimestre in corso (Q1 2026), gli Istituti di credito prevedono che i criteri di offerta rimarranno stabili, mentre la domanda di mutui dovrebbe aumentare ulteriormente, consolidando la ripresa del mercato residenziale italiano.

Il contesto europeo: un inatteso allentamento dei criteri

Allargando lo sguardo all’area dell’euro, i dati BCE rivelano una dinamica leggermente più aggressiva da parte degli Istituti di credito, determinata da una forte pressione competitiva:

Analisi dei fattori determinanti:

Per comprendere appieno il “perché” di questi movimenti, è necessario analizzare le variabili macroeconomiche sottostanti che stanno influenzando le decisioni dei comitati crediti e delle famiglie.

• il ruolo dei tassi di interesse: La discesa dei tassi è il motore principale della ripresa della domanda. La politica monetaria meno restrittiva ha ridotto il costo del denaro, rendendo la rata del mutuo più sostenibile per il reddito medio delle famiglie.
• Concorrenza vs rischio: si osserva una dicotomia interessante. Da un lato, la pressione concorrenziale spinge le banche (soprattutto in Europa) ad allentare le maglie per acquisire quote di mercato; dall’altro, la percezione del rischio e la minore tolleranza al rischio rimangono fattori di freno.
• Impatto regolamentare: le nuove misure di vigilanza introdotte nel 2025 stanno avendo un impatto sull’assorbimento patrimoniale delle banche. Tuttavia, per il comparto mutui, si prevede un impatto sostanzialmente neutro sui criteri di concessione nel breve termine.

L’impatto della vigilanza BCE sui mutui a tasso variabile:

Un elemento cruciale che sta ridisegnando le politiche di erogazione è la recente intensificazione dei controlli da parte della Banca Centrale Europea.
L’indagine punta a prevenire un’eccessiva assunzione di rischi nelle fasi iniziali dei finanziamenti (loan origination), per evitare future impennate di crediti deteriorati senza però soffocare i flussi vitali alle famiglie.

• Selezione all’ingresso:La maggiore vigilanza non blocca il credito, ma alza l’asticella della qualità.
  In questo scenario di minacce esterne, gli Istituti potrebbero stringere i criteri di merito creditizio, richiedendo ai nuovi mutuatari garanzie più solide per superare gli stress test iniziali e mitigare il rischio di default.Implicazioni: chi ha un profilo “borderline” potrebbe dover fornire garanti o polizze extra.
• Focus sui mutui a tasso variabile:L’attenzione del regolatore è massima sui finanziamenti indicizzati all’Euribor, che resta sensibile a turbolenze macroeconomiche.
  Le banche verificheranno la sostenibilità della rata non solo ai tassi odierni, ma simulando scenari di rialzo futuri (“shock test”) per blindare la solvibilità del cliente.
  Previsione: possibile spinta commerciale verso mutui variabili con CAP (tetto massimo), per rassicurare la vigilanza.

Fonte: Banca D’Italia e BCE – 4 febbraio 2026