Il primo trimestre del 2026 segna un punto di flessione critico per il mercato creditizio in Italia che, dopo un 2025 caratterizzato da una vigorosa espansione, ha visto la domanda di mutui ipotecari da parte delle famiglie italiane registrare una decisa frenata, pari al -12,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Questa contrazione, che secondo il recente report di CRIF ha toccato il picco del -15,0% nel solo mese di marzo, non rappresenta un collasso sistemico, ma piuttosto un fisiologico ridimensionamento rispetto ai volumi eccezionali del primo trimestre del 2025:
-12,4%Flessione rispetto al picco del primo trimestre 2025
Attualmente, l’86% dei mutui stipulati (sia nuovi contratti che surroghe) è a tasso fisso, evidenziando come le famiglie italiane cerchino disperatamente la sicurezza di un canone costante per proteggersi dalla volatilità dei mercati energetici.
Analizzando lo storico recente, il 2025 aveva sovraperformato le aspettative con un incremento del +15,1% sui nuovi mutui erogati e un massiccio +25,1% sul fronte delle surroghe, anche se l’impulso della surroga aveva iniziato a esaurire la sua spinta propulsiva già dall’ottobre del 2025, perdendo 9,2 punti percentuali nell’ultimo trimestre.
Questo raffreddamento conferma che il bacino di mutuatari interessati a rinegoziare i propri tassi si sta esaurendo, normalizzando i flussi dell’intero comparto:
Forte accelerazione del mercato: nuovi mutui erogati al +15,1% e un boom speculativo delle surroghe che sfiora il +25,1%.
Iniziano a manifestarsi i primi lenti segnali di decrescendo nella curva della domanda complessiva.
Il fenomeno della surroga entra in netta frenata, bruciando 9,2 punti percentuali e confermando il ridimensionamento del comparto.
Il trimestre si chiude con una contrazione della domanda consolidata al -12,4%, segnando l’ingresso in una fase di estrema prudenza finanziaria.
Importo medio e diluizione del debito:
Nonostante la flessione nel numero delle richieste, l’importo medio finanziato ha continuato la sua ascesa inarrestabile e, nel primo trimestre del 2026, ha raggiunto quota 161.059 euro, segnando un +4,8% su base annua.
Si tratta del valore nominale più alto dell’ultimo decennio (nel 2016 la media si attestava a soli 122.000 Euro), con una crescita combinata all’incertezza economica che costringe i mutuatari a ricalibrare le proprie strategie finanziarie:
Contrazione dei Volumi
- Crollo delle richieste globali (-12,4%).
- Raffreddamento definitivo del bacino delle surroghe.
- Atteggiamento attendista delle famiglie italiane.
Espansione dei Capitali
- Importo medio ai massimi storici decennali (161k €).
- Concentrazione del 61,9% delle richieste sopra i 100.000 €.
- Diluizione strutturale degli ammortamenti (25-30 anni).
La distribuzione delle richieste per fascia di importo conferma la solidità della ricerca di immobili di valore superiore, con il baricentro del mercato che si è definitivamente spostato oltre la soglia psicologica dei centomila euro:
| Classe di Importo | Distribuzione (Q1 2026) |
|---|---|
| Fino a 75.000 € | 15,3% |
| 75.000 – 100.000 € | 16,9% |
| 100.001 – 150.000 € | 30,6% |
| 150.001 – 300.000 € | 31,3% |
| Oltre 300.000 € | 5,9% |
Per sostenere rate commisurate a importi di capitale sempre più elevati senza compromettere la liquidità mensile del bilancio familiare, la reazione immediata del mercato è l’estensione degli ammortamenti.
L’evoluzione delle richieste riflette una precisa strategia di sostenibilità finanziaria, con la necessità di diluire il debito che è diventata la risposta strutturale all’incremento costante degli importi medi:
| Durata del Mutuo (Anni) | Distribuzione (Q1 2026) |
|---|---|
| Fino a 5 | 0,4% |
| 5 – 10 | 3,8% |
| 10 – 15 | 9,2% |
| 15 – 20 | 15,6% |
| 20 – 25 | 20,1% |
| 25 – 30 | 43,5% |
| Oltre 30 | 7,4% |
Target generazionali:
Oltre il 43% delle erogazioni si concentra oggi nella fascia temporale dai 25 ai 30 anni.
Questa scelta permette alle famiglie di contrarre rate mensili più contenute, preservando l’equilibrio del bilancio domestico a fronte di capitali finanziati sempre più onerosi.
Parallelamente, dal punto di vista demografico, il cuore pulsante del mercato resta ancorato alla fascia d’età compresa tra i 35 e i 44 anni, che assorbe quasi la metà delle richieste totali:
| Classe di Età (Anni) | Distribuzione richieste (Q1 2026) |
|---|---|
| 18 – 24 | 2,1% |
| 25 – 34 | 22,8% |
| 35 – 44 | 47,7% |
| 45 – 54 | 16,6% |
| 55 – 64 | 7,9% |
| 65 – 74 | 2,7% |
| Oltre 74 | 0,2% |
L’impatto geopolitico sulle scelte delle famiglie:
La contrazione della domanda non è imputabile esclusivamente a dinamiche interne al mercato immobiliare, ma risente pesantemente dello scenario macroeconomico internazionale.
Le famiglie navigano a vista in un mare di variabili complesse, optando per un approccio estremamente conservativo quando si tratta di assumere debiti a lunghissimo termine.
Le forti tensioni geopolitiche stanno minando le prospettive di crescita, alimentando il rischio di una frenata dei mercati.
Questa complessa congiuntura pone le famiglie in una situazione di incertezza e di prudenza nel richiedere finanziamenti di lungo periodo; così come, analogamente, il perdurare delle tensioni sui costi delle materie prime energetiche, fanno ipotizzare un rialzo dell’inflazione, il che genera incertezza nelle modalità di definizione dei tassi di interesse.
Il panorama per il prosieguo del 2026 si profila dunque come un mercato di stabilizzazione.
Gli Istituti di credito dovranno competere in un bacino di richieste più ristretto, offrendo condizioni sui tassi fissi che siano in grado di rassicurare un’utenza sempre più spaventata dalle turbolenze inflattive esterne.
Fonte: CRIF – 20 aprile 2026
ABI: calo tendenziale del tasso medio dei mutui per l’acquisto di abitazioni (3,36%), a marzo 2026