Il mercato dei mutui e quello immobiliare inaugurano il 2025 con una performance robusta, evidenziando segnali di forte consolidamento.
La prima parte dell’anno, infatti, è stata trainata da un’impennata delle erogazioni di mutui, che hanno segnato un eccezionale +52,6% nel primo trimestre, e da una solida ripresa delle compravendite residenziali (+11,2%).
Nonostante questo slancio, secondo la recente Bussola Mutui di CRIF e Mutui Supermarket, l’orizzonte non è però privo di incognite, con un’instabilità geopolitica e un’incertezza economica che potrebbero purtroppo frenare la domanda nei prossimi mesi.
Delineando un probabile scenario a due velocità.
Forte accelerazione per le erogazioni di mutui:
Il primo trimestre del 2025 ha registrato un’impressionante crescita delle erogazioni di mutui, con un balzo del +52,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Un dato in netto contrasto con il -17,1% segnato nel primo trimestre del 2024.
A trainare questa performance, sono stati diversi fattori:
- Il consolidamento della crescita delle compravendite residenziali, aumentate del +11,2%.
- Un maggiore ricorso al mutuo per l’acquisto della casa, passato dal 38,6% al 45,8% in un anno.
- La forte domanda di surroghe, i cui volumi sono raddoppiati (+100,7%).
Anche la domanda complessiva di mutui ha mostrato una crescita a doppia cifra nel primo semestre 2025, attestandosi al +20%.
Tassi di interesse: il variabile torna competitivo
Dopo un periodo di forte preferenza per il tasso fisso, che ha raccolto il 98% delle scelte sul canale online, si osserva un’inversione di tendenza.
A inizio luglio, infatti, le offerte a tasso variabile sono tornate a essere più convenienti rispetto a quelle a tasso fisso.
Un esempio concreto: per un mutuo da 140.000 euro a 25 anni, la migliore offerta a tasso variabile presenta oggi una rata mensile di 627 euro (TAN 2,49%), mentre la migliore a tasso fisso si attesta su una rata di 639 euro (TAN 2,68%).
Questo cambiamento è una diretta conseguenza dell’andamento degli indici di riferimento. Mentre gli indici Euribor (legati ai variabili), infatti, sono in calo, gli indici IRS (usati per i fissi) hanno registrato una tendenza al rialzo.
Compravendite residenziali in ripresa:
Il mercato immobiliare ha confermato la sua ripresa nel primo trimestre del 2025, con una crescita delle compravendite del +11,2%.
Questo risultato è stato sostenuto dalla maggiore accessibilità ai mutui.
La percentuale di acquisti – assistiti da un finanziamento – è infatti salita al 45,8%, in netta crescita rispetto al 37% di fine 2023.
Andamento dei prezzi e focus sulla classe energetica:
Nel secondo trimestre del 2025 si è registrato un incremento dei prezzi al metro quadro degli immobili oggetto di garanzia di mutuo.
In particolare:
- Immobili usati: +4,0%
- Immobili nuovi: +5,3%
- Immobili ristrutturati: +1,2%
Emerge con forza il valore delle classi energetiche più performanti (A e B), che mostrano un prezzo medio superiore di circa 500 euro al metro quadro rispetto alle altre.
Dal 2021 a fine 2024, inoltre, gli immobili in classe A e B si sono apprezzati del +8,0%, a fronte di un calo del -2,0% per quelli nelle classi inferiori.
A livello territoriale, l’incremento dei prezzi più significativo su base annua si è registrato nel Nord-Est (+4,1%), seguito da Sud e Isole (+3,3%) e Centro (+2,6%).
Cauto ottimismo per le prospettive future:
Gli esperti guardano ai prossimi mesi con un cauto ottimismo. Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services, infatti, prevede per il 2025 una crescita delle transazioni residenziali tra il 4% e il 5%, per un volume atteso di circa 750.000 compravendite.
Tuttavia, ha avvertito che un clima di incertezza economico-finanziaria potrebbe portare a un rallentamento nella seconda metà dell’anno.
“Come previsto, i mutui a tasso variabile sono tornati a risultare più convenienti dei corrispondenti mutui a tasso fisso. Il gap tra variabili e fissi risulta ancora piuttosto ridotto, in particolar modo nel segmento dei mutui per l’acquisto di immobili green.
Se in futuro la differenza di costo in favore del tasso variabile dovesse tornare in un intervallo compreso tra i 60 e i 130 punti base, come nel periodo pre-pandemico, potremo assistere ad un riequilibrio della domanda di mutuo, attualmente polarizzata sul tasso fisso.
L’instabilità dello scenario geo-politico internazionale e l’indeterminatezza della politica commerciale americana, inoltre, hanno generato negli italiani una crescente incertezza sulle proprie prospettive economiche e lavorative che in molti casi ha portato ad un rinvio della scelta di acquisto casa, rallentando di conseguenza la domanda di nuovi mutui, in particolare nei mesi di maggio e giugno. Questa incertezza potrebbe portare ad un rallentamento nei prossimi trimestri della forte crescita di mercato registrata ad inizio anno”.
Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it, ha inoltre affermato che un fattore chiave per il futuro del mercato sarà la crescente importanza dei mutui green, spinta dalla Direttiva Case Green (EPBD).
L’incidenza di questi mutui, infatti, è passata dal 12% nel 2023 al 16% nel primo trimestre del 2025.
Le banche, inoltre, sono ora tenute a considerare il “Property Value”, un valore prudenziale che tiene conto di fattori di rischio come l’efficienza energetica, il che potrebbe portare a una maggiore selettività nel concedere credito per immobili con profili di rischio elevati.
Prospettive e criticità:
L’analisi delinea, quindi, un mercato a due velocità, in una fase di transizione critica.
Da un lato, i dati del primo semestre 2025 mostrano una ripresa vigorosa e quasi euforica, con una impennata delle erogazioni e delle compravendite che segnalano il superamento della fase di stallo legata al rialzo dei tassi.
Slancio alimentato da fattori tecnici, come il ritorno della competitività del tasso variabile e l’onda lunga delle surroghe.
Dall’altro lato, emerge con forza un elemento di fragilità.
L’entusiasmo iniziale, infatti, si scontra con l’incertezza macroeconomica e geopolitica, che agisce come un freno diretto sulla fiducia dei consumatori, incidendo su una domanda che non dipende solo dal costo del denaro ma anche dalla percezione di stabilità futura.
Il vero elemento strategico che emerge è, comunque, il consolidamento della transizione energetica come driver di mercato.
La crescente incidenza dei mutui green e le nuove normative prudenziali (Property Value), infatti, non sono più un trend di nicchia, ma un fattore strutturale che ridefinisce il valore e il rischio degli immobili.
In sintesi, il mercato sembra stia passando da una ripresa guidata dai tassi ad una fase più matura, dove la crescita futura dipenderà da un equilibrio complesso tra fiducia del consumatore e sostenibilità dell’asset immobiliare.
Fonte: CRIF – 6 agosto 2025