Come comunicato dalla BANCA D’ITALIA, attraverso il consueto report mensile, a febbraio 2026 i tassi di interesse sui nuovi prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni – comprensivi delle spese accessorie (TAEG, Tasso Annuale Effettivo Globale), si sono collocati al 3,87% (come nel mese precedente, 3,58% a febbraio 2025).
La quota di questi prestiti, con periodo di determinazione iniziale del tasso fino a 1 anno, è stata pari al 17,6% (contro il 20,4% rilevato nel mese di gennaio 2026), segnando una ancor maggiore propensione delle famiglie verso le soluzioni a tasso fisso.
Il tasso di erogazione effettivo, inoltre, è stato del 3,44% (3,48% nel mese precedente, 3,10% a febbraio 2025).
Stabilità apparente: cosa si nasconde dietro il Taeg invariato
Il consolidamento del TAEG rappresenta un mercato del credito immobiliare che sembra aver raggiunto un momentaneo punto di assestamento, con gli Istituti di credito che stanno stabilizzando i propri margini.
Nonostante l’aumento tendenziale su base annua (+0,29%) dimostri che l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa sconti comunque un costo del denaro più elevato rispetto al recente passato.
Fuga dalla volatilità: il crollo della quota a tasso variabile
Il dato strategicamente e commercialmente più rilevante dell’intero report mensile, è il drastico mutamento nel comportamento delle famiglie rispetto all’esposizione al rischio.
La quota di prestiti con determinazione del tasso fino a 1 anno (categoria che storicamente assorbe il tasso variabile puro o rinegoziabile a brevissimo termine) ha subito una flessione pari a -2,8% su base mensile, passando dal 20,4% di gennaio al 17,6% di febbraio 2026.
Il Dominio del Tasso Fisso (82,4%)
- Protezione sistemica: le famiglie blindano il potere d’acquisto mensile, neutralizzando il rischio di future oscillazioni inflattive.
- Politiche aggressive: gli Istituti di credito spingono i parametri Eurirs, offrendo spread maggiormente competitivi sul lungo periodo.
L’Eclissi del Tasso Variabile (17,6%)
- Volatilità percepita: l’indice Euribor resta uno strumento troppo instabile per attrarre la classe media.
- Costo-opportunità: le tempistiche incerte sui futuri tagli BCE non giustificano l’esposizione al rischio odierno.
Questo spostamento di capitali certifica due precise dinamiche di mercato:
- Mitigazione del rischio sistemico: le famiglie, di fronte a un costo della vita pressante e a un’inflazione non del tutto domata, preferiscono bloccare la rata rinunciando a potenziali (ma incerti) ribassi futuri garantiti dalle fluttuazioni dell’Euribor.
- Preferenza del tasso fisso: le nuove erogazioni indicano che questa scelta risulta attualmente non solo più rassicurante per i sottoscrittori, ma anche maggiormente spinta dalle politiche di erogazione degli Istituti.
Lo spread occulto: analisi del tasso di erogazione effettivo
Per possedere un quadro trasparente del reale onere finanziario sopportato dalle famiglie, è vitale analizzare lo scostamento tra il Taeg (3,87%) e il tasso di erogazione effettivo puro (3,44%).
Questa differenza, pari a +0,43%, rappresenta lo “spread occulto”, ovvero il peso reale dei costi accessori scaricati sul consumatore con le polizze assicurative (obbligatorie e facoltative), le spese di istruttoria pratica, i costi di perizia tecnica e le commissioni di incasso rata.
Risulta particolarmente rilevante notare come il tasso effettivo puro abbia registrato una lieve flessione mensile (-0,04% rispetto al 3,48% di gennaio), sebbene rimanga nettamente superiore su base annua (+0,34% rispetto al 3,10% di febbraio 2025).
Le banche, quindi, stanno limando il tasso nominale per attrarre nuovi mutuatari in un mercato competitivo, difendendo però la redditività finale del bilancio attraverso il mantenimento, e in alcuni casi l’aumento, delle voci di spesa accessorie che compongono il Taeg.
- La nuova “normalità” finanziaria
Il consolidamento dei tassi intorno alla soglia del 3,8% decreta la fine delle attese speculative.
Le famiglie che avevano rimandato l’acquisto di un immobile sperando in un ritorno ai tassi dell’era pre-inflattiva stanno metabolizzando che il costo del denaro attuale rappresenta la nuova normalità di medio periodo.L’assenza di shock al rialzo o al ribasso potrebbe favorire la finalizzazione delle trattative in sospeso, con uno spostamento dell’attenzione dal “costo del mutuo” alle caratteristiche e valore effettivo dell’immobile.
Fonte: BANCA D’ITALIA – 10 aprile 2026