Come comunicato dalla Banca d’Italia, attraverso il consueto report mensile, a maggio 2026 i tassi di interesse sui nuovi prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni – comprensivi delle spese accessorie (Taeg, Tasso Annuale Effettivo Globale), si sono collocati al 3,96% (3,91% nel mese precedente, 3,19% a maggio 2025).
La quota di questi prestiti, con periodo di determinazione iniziale del tasso fino a 1 anno, è stata pari al 18,7% (contro il 21,2% rilevato nel mese di aprile 2026), segnando una marcata riduzione della propensione delle famiglie verso soluzioni a tasso variabile o rinegoziabili a breve termine. Il tasso di erogazione effettivo è stato del 3,51% (3,49% nel mese precedente, 3,12% a maggio 2025).
Anatomia delle scelte: la polarizzazione del rischio
L’innalzamento del costo del denaro riflette l’atteggiamento cautelativo del mercato interbancario, ma il dato di maggior valore strategico risiede nella reazione psicologica e finanziaria degli italiani che, di fronte a curve dei tassi incerte, stanno modificando radicalmente il proprio profilo di indebitamento.
Esaminando le erogazioni relative a maggio 2026, infatti, si assiste a una polarizzazione netta delle scelte contrattuali, che premia in modo schiacciante la ricerca di sicurezza a lungo termine:
Tasso variabile 18,7%
- Orizzonte temporale: determinazione iniziale fino a 1 anno.
- Driver di scelta: selezionato da profili con alta tolleranza al rischio o da chi prevede estinzioni anticipate repentine.
- Trend: in forte contrazione (-2,5% rispetto ad aprile), evidenziando la paura per future oscillazioni al rialzo dell’Euribor.
Tasso fisso 81,3%
- Orizzonte temporale: determinazione iniziale superiore a 1 anno.
- Driver di scelta: la “certezza della rata” vince sullo spread. Le famiglie preferiscono pagare un leggero sovrapprezzo pur di proteggersi maggiormente.
- Trend: in decisa espansione (+2,5%), a conferma di un mercato che premia la stabilità strutturale del debito.
Il peso dei costi accessori: decodificare lo spread
Per comprendere appieno la marginalità degli Istituti di credito e l’onere reale per il consumatore, è fondamentale eseguire un’analisi della differenza tra i due indicatori di costo principali forniti da Palazzo Koch.
Il delta tra Tasso Effettivo e TAEGA maggio 2026, il tasso di erogazione puro si attesta al 3,51%, ma il TAEG balza al 3,96%, con una forbice dello +0,45% che rappresenta l’esatto peso specifico dei “costi accessori” imposti dalle banche.
In questo differenziale si nascondono spese di istruttoria, perizie tecniche, commissioni di incasso rata e, soprattutto, l’impatto delle polizze assicurative (CPI) spesso associate all’erogazione.
Volumi di mercato: la tenuta delle erogazioni
Nonostante l’incremento tendenziale dei tassi rispetto al 2025, i volumi complessivi delle erogazioni effettive per l’acquisto di abitazioni si sono attestati a 4,948 miliardi di euro, con una tenuta che suggerisce che il bisogno abitativo rimane insopprimibile.
Tuttavia, le famiglie stanno immettendo maggiore liquidità propria nell’operazione, abbassando il Loan-To-Value o orientandosi verso asset immobiliari di taglio leggermente minore, per compensare il rincaro della quota interessi dei mutui.
Implicazioni operative per l’acquirente
Alla luce di questo scenario macroeconomico, l’approccio alla richiesta di un mutuo deve evolvere da una passiva accettazione delle condizioni a una negoziazione attiva:
- Puntare sull’efficienza energetica (Mutuo green): integrare nel finanziamento un progetto di ristrutturazione, volto al miglioramento di almeno due classi energetiche, permette di accedere ai “mutui green”. Questi prodotti beneficiano di sconti commerciali sullo spread applicato dalla banca, traducendosi in un tasso d’interesse più conveniente fin da subito.
- Valutare il Loan-To-Value (LTV): mantenere l’importo richiesto al di sotto dell’80% del valore dell’immobile, rimane lo scudo migliore per accedere agli spread più competitivi sul mercato interbancario.
- Sfruttare la portabilità futura: accendere oggi un mutuo a tasso fisso protegge dal rischio di rialzo dei tassi. La legge garantisce la gratuità della surroga: si blinda quindi il tasso oggi, mantenendo l’opzione fino a quando i tassi torneranno a scendere.
Ma bisogna anche tenere nella debita considerazione che le banche non hanno l’obbligo di accettarla e che hanno la tendenza a rifiutare i cosiddetti ‘surrogatori seriali’, ovvero chi tende a richiedere l’operazione ripetutamente. Questo perché la banca subentrante paga di tasca propria il notaio, la perizia e l’istruttoria, con un costo di acquisizione che viene ammortizzato solo se il cliente rimane fedele per un certo numero di anni, pagando gli interessi. - Tentare la rinegoziazione: prima di guardare alla surroga verso altri Istituti, la prima opzione di rifinanziamento deve essere la rinegoziazione con la propria banca. Pur non essendo un obbligo di legge per l’istituto, rappresenta una trattativa a costo zero reale (nessuna perizia o notaio per nessuno dei due soggetti), che le banche spesso concedono per non perdere un cliente virtuoso a favore di un concorrente.
Fonte: BANCA D’ITALIA – 9 luglio 2026
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