Come comunicato dalla BANCA D’ITALIA, attraverso il consueto report mensile, a novembre 2025 i tassi di interesse sui nuovi prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni – comprensivi delle spese accessorie (Taeg, Tasso Annuale Effettivo Globale), si sono collocati al 3,72% (3,73% nel mese precedente, 3,71% a novembre 2024).
La quota di questi prestiti, con periodo di determinazione iniziale del tasso fino a 1 anno, è stata del 14,9% (16,1% nel mese precedente), indicando un relativo rallentamento dell’interesse delle famiglie verso le soluzioni a tasso variabile, a favore di scadenze più lunghe.
- Nuove Erogazioni: il tasso comprensivo di spese (TAEG) si attesta al 3,72%, segnando una stabilità tecnica rispetto al mese precedente.
- Quota Tasso Variabile: scende al 14,9% del totale (era 16,1%), confermando la preferenza delle famiglie per un minor rischio di oscillazioni.
- TAN (Tasso Annuo Nominale): al netto delle spese, il tasso nominale scende al 3,30%.
Dettaglio tassi: le nuove condizioni di mercato
Analizzando i dati al netto delle spese accessorie, il tasso di interesse puro sulle nuove operazioni è sceso al 3,30%, rispetto al 3,31% di ottobre.
Il consolidamento sotto la soglia del 3,8% per il TAEG, conferma una fase di stabilizzazione del costo del denaro per il comparto residenziale in Italia.
Nonostante la lieve flessione mensile (-0,01%), i livelli rimangono comunque superiori rispetto alla media storica del decennio pre-inflattivo, richiedendo alle famiglie un’attenta pianificazione finanziaria.
La composizione della domanda: Tasso Variabile vs Tasso Fisso
Il dato più rilevante di novembre 2025 riguarda la composizione tecnica delle nuove erogazioni, che in termini di volumi erogati ha registrato la seguente ripartizione:
| Tipologia Tasso | Volume Erogato (Mln €) | Quota % |
|---|---|---|
| Variabile (o fisso fino a 1 anno) | 858 | 14,9% |
| Fisso (o fisso oltre 1 anno) | 4.890 | 85,1% |
Questo significa che l’85,1% dei nuovi mutuatari ha optato per tassi fissi (o misti con periodi di determinazione iniziale superiori a un anno) e che la quota di mutui a tasso variabile (o con determinazione iniziale fino a 1 anno) ha segnato una contrazione del -1,2% rispetto al mese precedente.
Differenza tra Nuovi Mutui e Stock Esistente
Nonostante il contesto di tassi non minimi, il mercato mostra resilienza e i prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni sono aumentati del +2,3% sui dodici mesi, confermando lo stesso tasso di crescita registrato nel mese precedente.
È cruciale comunque distinguere tra chi sottoscrive un mutuo oggi e chi ne sta già pagando uno, perché mentre i nuovi contratti beneficiano di un repricing al ribasso (3,72%), lo stock dei mutui in essere continua a subire l’inerzia dei vecchi indicizzamenti:
Dinamica dello stock:
- Costo medio: salito al 4,04% (dal 4,03% di ottobre).
- Crescita prestiti: il volume totale dei prestiti alle famiglie è aumentato del +2,3% sui dodici mesi, dimostrando la resilienza del mercato immobiliare.
Fonte: BANCA D’ITALIA – 13 gennaio 2026