MUTUO: la detrazione degli interessi e oneri accessori, corrisposti per l’abitazione principale

Oltre agli interessi passivi, rientrano nella detrazione una serie di voci, tra cui gli oneri accessori, ovvero tutte quelle spese diverse dagli interessi corrisposti, che sono direttamente connesse alla stipula e alla gestione del contratto di mutuo (come le commissioni bancarie, le imposte legate all’ipoteca e al capitale, le spese notarili per il mutuo e le penalità per estinzione anticipata), e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Queste ultime sono importi aggiuntivi sul capitale o sugli interessi che si generano a seguito di meccanismi contrattuali che collegano l’andamento del mutuo a indici economici prestabiliti, come l’inflazione.

A titolo esemplificativo, tra gli oneri accessori sono ammessi:

• Le maggiori somme corrisposte per variazioni del cambio di valuta.
• Le commissioni dovute agli istituti di credito per l’attività di intermediazione.
• Gli oneri fiscali, inclusi l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato.
• La cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato nei mutui in contanti, le spese di istruttoria e le spese di perizia tecnica.
• Le penalità per estinzione anticipata del mutuo.
• Le spese notarili relative alla stipula del contratto di mutuo e per l’iscrizione o la cancellazione dell’ipoteca.

È fondamentale ricordare che la detrazione spetta per gli oneri pagati nel corso del 2024, a prescindere dalla scadenza della rata (criterio di cassa).

Non tutte le spese legate al mutuo o all’acquisto dell’immobile danno diritto alla detrazione.
Sono escluse in particolare:

• Le spese di assicurazione dell’immobile, non considerate necessarie al contratto di mutuo.
• L’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita.
• Le imposte di registro, IVA e le imposte ipotecarie e catastali connesse al trasferimento dell’immobile.
• Le spese per l’incasso delle rate di mutuo.

Inoltre, non danno diritto alla detrazione gli interessi derivanti da aperture di credito bancarie, cessioni di stipendio e, in generale, da finanziamenti diversi dai contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili, o da un prefinanziamento acceso per finanziare un mutuo ipotecario.

La detrazione spetta su un importo massimo di 4.000 euro.
Questo limite è complessivo e suddiviso tra gli intestatari del mutuo per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 1993.
In caso di mutuo cointestato tra coniugi, se uno dei coniugi è fiscalmente a carico dell’altro, il coniuge che ha sostenuto l’intera spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote, a condizione che il coniuge a carico abbia diritto alla detrazione.

Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile (comprensivo delle spese notarili e altri oneri accessori), la detrazione è limitata alla quota di mutuo riferibile al costo dell’immobile.
In questi casi, la percentuale detraibile si calcola attraverso una frazione, dove il numeratore è il costo di acquisizione dell’immobile sommato agli oneri accessori e il denominatore è l’importo totale del finanziamento concesso.

La formula è la seguente:

Per “abitazione principale” si intende quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, come risultante dai registri anagrafici o da autocertificazione. L’immobile deve essere situato in Italia.
La detrazione è ammessa anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado).

Il diritto alla detrazione è vincolato all’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale.
Tuttavia, in caso di emergenza epidemiologica COVID-19, i termini per adibire l’immobile a dimora abituale sono stati estesi per un periodo pari alla durata di forza maggiore.

Il diritto alla detrazione non si perde nelle seguenti circostanze:

• Trasferimento per motivi di lavoro: anche se l’immobile non è più adibito ad abitazione principale per ragioni lavorative (anche all’estero, a condizione che non si acquisti un’altra proprietà nello Stato estero di residenza), la detrazione è mantenuta. La deroga cessa quando non sussistono più le esigenze lavorative.
• Ricovero in istituti: le variazioni dell’abitazione principale dovute a ricoveri permanenti in case di riposo o centri di assistenza sanitaria non compromettono la detrazione, a patto che l’immobile non venga locato.
• Forze armate e di polizia: per il personale in servizio permanente delle Forze armate e di polizia, la detrazione è riconosciuta anche se l’immobile non è adibito a dimora abituale, purché sia l’unica abitazione di proprietà.
• Ordinanze di sgombero: se l’immobile è oggetto di ordinanze sindacali di sgombero per inagibilità (ad esempio, per eventi sismici), il diritto alla detrazione si conserva, purché le rate del mutuo vengano regolarmente pagate.

Per gli acquisti da cooperative a proprietà divisa o imprese costruttrici di unità immobiliari di nuova costruzione, la detrazione spetta anche per le somme pagate a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione.
Ai fini della detrazione, rileva la data della delibera di assegnazione dell’alloggio (con assunzione dell’obbligo di pagamento del mutuo e immissione nel possesso), non quella dell’atto formale di assegnazione.

Per immobili non ancora provvisti di abitabilità, è necessario trasferire la residenza entro dodici mesi dall’acquisto.
Anche ritardi imputabili al comune non pregiudicano il diritto alla detrazione.

In caso di estinzione e successiva stipula di un nuovo mutuo (anche con altra banca o per surroga), il diritto alla detrazione è mantenuto.
L’importo detraibile sarà commisurato al capitale residuo del mutuo estinto, maggiorato delle spese e degli oneri correlati alla chiusura del vecchio e all’apertura del nuovo mutuo.

In caso di accollo del mutuo, la detrazione spetta se l’accollo è formalizzato in un atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Per il coniuge separato che si accolla il mutuo dell’ex coniuge, la detrazione è possibile a condizione che sia formalizzato l’accollo e le quietanze attestino che l’onere è stato interamente sostenuto dal nuovo proprietario.

Per i mutui misti, contratti sia per l’acquisto che per la ristrutturazione dell’abitazione principale, è possibile usufruire contemporaneamente della detrazione per gli interessi passivi relativi all’acquisto (rigo E7) e di quella per la ristrutturazione (righi da E8 a E10 codice 10), limitatamente al periodo di durata dei lavori e per i sei mesi successivi alla loro conclusione.

È fondamentale, in questi casi, produrre una dichiarazione sostitutiva che attesti quale somma sia imputabile all’acquisto e quale alla ristrutturazione per non perdere il beneficio.

Dall’anno d’imposta 2020, la detrazione per gli interessi passivi del mutuo spetta a condizione che l’onere sia sostenuto con versamento bancario o postale o tramite altri sistemi di pagamento “tracciabili”.

Per comprovare il diritto alla detrazione, è necessario conservare la seguente documentazione:

• Ricevute quietanzate o certificazione annuale della banca (o Poste) relative alle rate di mutuo pagate nel 2024, o estratto conto bancario/postale.
• Contratto di mutuo dal quale risulti la finalità del finanziamento.
• Contratto di acquisto dell’immobile per verificare i vincoli temporali e l’importo della spesa.
• Documentazione degli oneri accessori sostenuti.
• Autocertificazione che attesti che l’immobile è stato adibito ad abitazione principale nei termini previsti e che tale condizione sussiste anche nel 2024.
• Per gli immobili oggetto di ristrutturazione: le abilitazioni amministrative e le fatture relative ai lavori eseguiti.
• In caso di accollo o successione: l’atto pubblico o scrittura privata autenticata che formalizza l’accollo.
• Per immobili locati acquistati: atto di intimazione di licenza o sfratto per finita locazione notificato entro tre mesi dall’acquisto.