NOMISMA: 13° Rapporto sulla Finanza Immobiliare


A distanza di dodici anni dalla crisi del 2008 e agli esordi della più grande recessione dal dopoguerra, la finanza immobiliare è passata dal ruolo di grande imputato a quello di imprescindibile alleato.
Se, infatti, la bolla dei mutui subprime aveva nella matrice finanziaria il tratto di più evidente caratterizzazione e il veicolo di pervasiva diffusione, oggi ci troviamo nella condizione di totale dipendenza da quegli strumenti che misero in ginocchio il settore e, con esso, l’economia mondiale.

Ad alimentare il tracollo è stato, in questo caso, il severo lockdown a cui tutti i principali Paesi sono stati costretti, a partire da marzo di quest’anno, per arginare la pandemia di COVID-19, diffusasi in Cina già sul finire dello scorso anno, poi estesasi su scala globale e, al momento, tutt’altro che ancora completamente domata.

Ad un quadro già di per sé drammatico, si aggiunge il carico ansiogeno di una narrazione che ignora l’importanza dell’elemento fiduciario nell’assunzione delle scelte di consumo e di investimento.
Non deve stupire che alla riapertura delle attività economiche, il risparmio precauzionale rappresenti l’ovvia risposta – come certificato dai risultati dell’indagine sulle famiglie – a rischi di ricaduta virale così ostinatamente evocati.

Il ritardo nell’adozione delle misure economiche, l’inadeguatezza delle stesse e i timori che promanano dalla comunicazione istituzionale pongono l’economia del nostro Paese in una posizione di svantaggio competitivo, che non potrà che acuire le difficoltà già evidenti nella fase precrisi.

In questo quadro, la prospettiva di un progressivo deterioramento del contesto macroeconomico mette inevitabilmente il settore immobiliare in una straordinaria condizione di affanno e difficoltà, che il Rapporto misura prevedendo un ridimensionamento dell’attività transattiva, nel biennio 2020-21, che si prevede riporterà il mercato sui livelli di sei anni addietro, quando si stava finalmente chiudendo una fase di arretramento di proporzioni inedite.

Il ridimensionamento dell’attività transattiva, che avrà luogo nel biennio 2020-21, riporterà il mercato sui livelli di sei anni addietro, quando si stava finalmente chiudendo una fase di arretramento di proporzioni inedite.
La vischiosità del settore, alimentata da scarsa trasparenza e da aspettative dei proprietari solo moderatamente reattive alle evoluzioni del contesto di riferimento – associata alla concomitante fragilità economica del Paese – avevano, infatti, favorito una macroscopica dilatazione dei tempi necessari al superamento della crisi.

Da allora la risalita del comparto immobiliare si era fatta via via più vigorosa, fino al consolidamento più recente, quando all’incremento dell’attività transattiva si era accompagnata una risalita dei prezzi non più circoscritta al solo mercato di Milano.
Si trattava, è bene puntualizzarlo, di segnali ancora timidi che, tuttavia, lasciavano presagire una capacità del settore di fare fronte alla stagnazione economica che si stava comunque profilando.

Ora quello scenario è stato travolto dalla diffusione della pandemia e dalle conseguenze che inevitabilmente scaturiranno in termini di arretramento. Ecco che il quadro, anche nell’ipotesi intermedia tra quelle formulate, appare drammatico, con un tracollo dell’attività transattiva che si preannuncia senza precedenti in termini di intensità.

L’unico fattore che potrebbe in parte contribuire a limitare l’entità della débacle è rappresentato dalla disponibilità delle banche a sostenere una domanda di accesso al mercato, che sarà inevitabilmente più esigua dal punto di vista numerico e più fragile da quello economico.

Se il bacino d’interesse potenziale si conferma pressoché inalterato rispetto alle evidenze dello scorso anno, a risultare ulteriormente rafforzate sono la vulnerabilità intrinseca e la dipendenza da credito di gran parte della domanda.
L’incidenza delle intenzioni risulta, infatti, nettamente più accentuata tra coloro che hanno patito una contrazione dei redditi in seguito al COVID-19 o, comunque, un’erosione della capacità di risparmio rispetto ad inizio anno.

Non stupisce, dunque, che oltre l’82% di coloro che si dicono potenzialmente interessati non possa prescindere dall’accensione di un mutuo, rendendo ancora più stretto ed evidente il legame tra le possibilità di accesso al settore e l’orientamento delle banche nelle scelte di erogazione.

La ribadita propensione delle famiglie italiane a privilegiare l’opzione proprietaria appare, dunque, sorprendente se posta in relazione all’indebolimento della condizione economica da molte delle stesse già segnalata.
Si tratta di una manifestazione di interesse che deve imporre una rivisitazione critica che tenga conto dell’effettiva sostenibilità della stessa, anche in ragione dell’asserita imprescindibilità del supporto creditizio.

Per quanto si possa auspicare un allentamento dei criteri di eleggibilità applicati dalle banche, appare verosimile che una quota tutt’altro che trascurabile dell’interesse manifestato sia destinato a rimanere tale.


Le intenzioni di acquisto:
La propensione all’acquisto di un’abitazione in un contesto così incerto e complesso, tuttavia, si mantiene su livelli simili rispetto a quelli dello scorso anno.
La domanda potenziale che riguarda le famiglie che si stanno già muovendo è passata dall’1,9% (pari a 494 mila famiglie) al 2,1% (549 mila famiglie).

Le famiglie intenzionate ad acquistare casa sono 625.900, tuttavia, quelle che hanno una solida capacità reddituale e potranno farlo realmente sono solo 156.000. Diminuiscono, inoltre, seppur lievemente, le intenzioni di acquisto di un’abitazione nei prossimi 12 mesi, che passano dal 7,6% al 7,3% (1,9 milioni di famiglie).

Le intenzioni di acquisto sono espresse da famiglie giovani, tra 18-34 anni e 35-44 anni, in prevalenza con figli, sia coppie che genitori soli.
Dal punto di vista economico, però, troviamo non soltanto nuclei con un reddito stabile e una solida capacità di risparmio, ma anche famiglie che hanno subito un peggioramento delle proprie condizioni finanziarie e reddituali, per effetto della pandemia.

Per quanto riguarda l’utilizzo che le famiglie faranno dell’immobile oggetto di futuro acquisto, si tratterà prevalentemente di una sostituzione della prima casa.
Da febbraio, infatti, sono aumentate le richieste di clienti che hanno esigenza contestuale di acquisto e vendita.

La risposta del settore bancario:
La maggior parte delle famiglie italiane non ha la possibilità di accedere al mercato immobiliare senza un supporto creditizio, che in questo momento avrebbe dei tassi molto vantaggiosi.
La prospettiva di fragilità delle famiglie e di indebolimento progressivo del tessuto produttivo e della capacità di spesa determinerà una risposta critica del settore bancario.

Anche in questo caso ci sarà un atteggiamento prociclico: come si vede dalle rappresentazioni dell’Agenzia delle Entrate, nelle fasi critiche, come il 2010 e il 2013, la componente creditizia ha sottoperformato l’andamento del mercato, mentre nelle fasi di espansione lo ha sovraperformato.

Possiamo dire che la componente creditizia anticipa e radicalizza alcuni fenomeni che si manifestano a livello economico.
Per questo è importante considerare l’impatto della situazione attuale sulla capacità reddituali effettive.

La nostra previsione sui mutui tiene conto di tutti questi elementi: sarà un 2020 in calo e nello scenario hard gli importi erogati dalle banche tramite mutuo per l’acquisto di un’abitazione scenderanno a 28,3 miliardi di Euro.
Soltanto per il 2022 è previsto un rialzo, che però non sarà consistente, arrivando a 31,4 miliardi.

Questa dinamica si rifletterà sulle compravendite, che nel 2020 passeranno da 604.000 a 463.000 (nello scenario hard), con una differenza ancora più consistente nel 2021: se non dovesse esserci un ritorno sul mercato della componente di investimento con un atteggiamento diverso, il numero potrebbe scendere a 423.000.

La reattività dei prezzi determinerà il ritorno degli investitori: se resteranno molto rigidi, il mercato potrebbe essere fortemente penalizzato, ma si tratta di uno scenario verosimile, poiché è rispecchia quanto accaduto nelle crisi precedenti.


Fonte: assoimmobiliare.it | Nomisma SpA – Osservatorio sul Mercato Immobiliare “Presentazione 13° Rapporto Finanza Immobiliare” –
26 maggio 2020