Nel 2021 i prezzi continueranno a diminuire in tutti i comparti del mercato immobiliare italiano, con ribassi piu’ pronunciati per gli immobili d’impresa (rispettivamente -2,5% e -1,9% per uffici e negozi in uno scenario “base”, piu’ favorevole), rispetto al settore residenziale (-1,6%).
É quanto emerge dal terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020 di Nomisma, realizzato in collaborazione con Intesa Sanpaolo Private Banking, all’interno del terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020 presentato presso la propria sede bolognese.
Come rilevato dall’Istituto di ricerca, l’immediata rivitalizzazione si era ottenuta grazie “all’imponenza delle intenzioni d’acquisto da parte delle famiglie, associata all’atteggiamento espansivo delle banche reso possibile dall’irrisorio costo del capitale“.
Il mercato immobiliare italiano – osserva Nomisma – ha mostrato un’insospettabile capacità di resistenza alla prima ondata pandemica, che ha colpito il nostro Paese a partire dallo scorso mese di marzo.
Alla base dell’effervescenza estiva – per Nomisma – vi era “l’illusoria aspettativa che il tracollo macroeconomico avrebbe avuto effetti modesti sui bilanci familiari”, che ha portato, nel terzo semestre 2020, al contenimento dell’arretramento delle compravendite residenziali rispetto ai livelli dello scorso anno.
Una volta riconquistata la libertà di movimento a seguito del primo lockdown, gli operatori economici hanno optato per un approccio espansivo che ha contribuito ad alimentare un effimero ottimismo a livello di settore.
Il think tank bolognese rileva come “a sorprendere sia stato il ritardo con cui il sistema bancario si è adeguato al cambiamento di scenario economico”.
Nonostante un quadro macro economico che consigliava prudenza e le massicce richieste di moratoria dei mutui che mettevano a nudo le fragilità reddituali dei mutuatari di più recente attivazione, il settore creditizio ha continuato ad assecondare le richieste di finanziamento provenienti dalle famiglie.
Solo nelle ultime settimane – per Nomisma – a seguito della seconda ondata virale, gli Istituti di credito hanno deciso di mutare gradualmente orientamento adottando un approccio più attento e selettivo.
Per l’Istituto bolognese si è trattato di una conseguenza “inevitabile” e, per certi versi, quasi “tardiva”.
Nello specifico, nella prima metà del 2020 si è registrata una flessione nell’erogazione di mutui, di appena il -1,7% rispetto allo stesso periodo del 2019, grazie alla finalizzazione di pratiche avviate pre-lockdown.
Il terzo trimestre dovrebbe essere stato sostanzialmente favorevole, “ma le attese sul quarto trimestre sono più fosche”, con una flessione del 6,4% nello scenario “Base” e dell’8,7% nello scenario “hard”.
Le contrazioni più intense sono attese per il segmento direzionale, con un arretramento di 4,5 punti percentuali al termine del triennio di previsione (2021/2023), mentre il settore commerciale nel medesimo periodo presentera’ un calo del 3,3%.
Il settore residenziale sara’ il meno colpito dalla riduzione dei valori (-2% il differenziale al termine del periodo 2021/2023 rispetto alla media dei prezzi del 2020) e sarà, in ogni caso, l’ambito in cui si manifesterà per prima l’inversione di tendenza.
A partire dal 2022, a fare da traino saranno alcune grandi città:
Milano e Bologna saranno le prime a evidenziare segnali di crescita (per il capoluogo lombardo +0,9% nel 2022 e +1,6% nel 2023 e, per Bologna, rispettivamente +0,1% e +0,6%), seguiranno Firenze (-0,4% e +0,3%) e Venezia (-0,4% e +0,2%).
I cali piu’ intensi riguarderanno Torino (-2,3% nel 2021, -1,3% nel 2022 e -0,7% nel 2023) e Roma (-2,8% nel 2021, -1,6% nel 2022 e -0,8% nel 2023), con un andamento deflattivo per tutto il triennio considerato.
Il lockdown, con la conseguente diminuzione della capacità di spesa delle famiglie, porterà per Nomisma ad una flessione del 20% del volumi di compravendita di abitazioni, rispetto al 2019.
Nel mercato residenziale, i primi sei mesi dell’anno avevano evidenziato una flessione consistente dei livelli di attività transattiva, testimoniata da una variazione tendenziale del -15,5% nel primo trimestre, a cui era seguito un calo ancora più intenso (-27,2% nel secondo trimestre).
Le previsioni di calo, per il quarto trimestre, porteranno a chiudere l’anno nell’ordine delle 500.000 unità transate (-17,1%) secondo lo scenario “Base”, o 491.000 unità transate (-18,7%) secondo lo scenario “Hard”.
Considerato che, prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per l`anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612.000, risulta evidente l’ampia quota di mercato che la pandemia ha eroso.
Secondo Nomisma nel 2021 l’andamento dell’attività transattiva dipenderà dall’entità del rimbalzo a livello economico e “dall’effettiva tempestività ed efficacia con cui i vaccini annunciati nelle ultime settimane saranno resi disponibili”.
Le incertezze in proposito accreditano per il 2021 uno scenario per le compravendite non dissimile da quello dell`anno in corso, con un risultato complessivo di 495.000 transazioni nello scenario più favorevole e di 467 mila nello scenario più avverso.
Per l’istituto bolognese la ripresa sarà lenta e graduale e si manifesterà, nel biennio 2022-2023, con un’intensità che non permetterà di recuperare in tempi brevi i livelli pre Covid-19, relegando il mercato, almeno fino al 2023, al di sotto delle 600.000 transazioni.
Fonte: borsaitaliana.it | qds.it – 25 novembre 2020