Facciamo subito chiarezza: il D.Lgs. 117/2026 non introduce nuovi bonus edilizi e non modifica le aliquote da poco varate nella Legge di Bilancio.
La vera rivoluzione del nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), in applicazione dal 1° gennaio 2027, infatti, è sostanzialmente un massiccio riordino normativo che raccoglie in un unico impianto disposizioni precedentemente frammentate, recependo in modo organico le diverse percentuali che premiano l’abitazione principale e la sostenibilità ambientale, a netto discapito delle seconde case:
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Abitazione PrincipaleAliquota Max50%Periodo 2025 e 2026
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Seconde CaseAliquota Base36%Differenziale -14%
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Caldaie a GasIncentivi0%Esclusione Totale
Il cambiamento riguarderà, quindi, soprattutto la modulistica contrattuale e la documentazione fiscale e asseverativa (fatture, bonifici, modelli di incarico e asseverazioni tecniche a fini fiscali), all’interno delle quali sarà necessario citare i nuovi articoli del TUIR (es. artt. 17, 371, 372) in sostituzione dei vecchi riferimenti legislativi.
Restano invece invariati i riferimenti normativi, per esempio, alle relazioni ex Legge 10 e gli APE, che rispondono a fonti legislative diverse da quelle fiscali.
Le aliquote relative (Art. 372 e 373):
L’architettura delle aliquote si applica sia agli interventi di recupero del patrimonio edilizio (Art. 373), che alla riqualificazione energetica (Art. 372).
Eseguire i lavori di riqualificazione nel biennio 2025-2026, inoltre, permette di assicurarsi un differenziale di rimborso superiore del +20% rispetto al quadro normativo che entrerà in vigore nel 2027 per le seconde case.
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Anni 2025 e 2026
Abitazione principale: l’aliquota di massimo vantaggio
Solo per chi effettua i lavori sull’abitazione principale nel biennio indicato, la detrazione viene elevata al 50% delle spese sostenute.
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Anni 2025 e 2026
Seconde case e altri immobili: il primo declassamento
Per tutti gli immobili non adibiti a prima casa, l’aliquota fiscale subisce un forte abbattimento, attestandosi su una misura fissa del 36% delle spese sostenute, traducendosi in una contrazione del -14% rispetto all’aliquota agevolata massima.
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Anno 2027
La stretta fiscale definitiva:
A partire dal 1° gennaio 2027, i benefici subiranno l’ulteriore taglio stabilito dal TUIR: la detrazione per l’abitazione principale scenderà al 36%, mentre l’aliquota base per le altre proprietà immobiliari scenderà definitivamente al 30%.
Limiti di spesa e regole di ripartizione:
Per quanto concerne le opere di ristrutturazione edilizia semplice (Art. 373), il limite massimo di spesa per unità immobiliare rimane ancorato a 96.000 euro, mentre ben più articolato è il quadro dell’Articolo 372 per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti, i cui massimali variano in base alla natura dell’intervento tecnologico:
- Riqualificazione energetica:Per gli interventi massivi che consentano di raggiungere un limite di fabbisogno di energia primaria inferiore di almeno il +20% rispetto ai valori tabellari di legge, spetta una detrazione fino a un valore massimo di 100.000 euro (commi 1 e 8, esteso ai micro-cogeneratori).
- Involucro opaco, coperture e infissi:Gli interventi riguardanti strutture opache verticali e orizzontali, nonché le finestre comprensive di infissi che rispettino rigidi requisiti di trasmittanza termica, presentano un valore massimo della detrazione fissato a 60.000 euro.
- Pannelli solari termici e schermatureLa posa di pannelli solari termici (per la produzione di acqua calda) e l’acquisto di schermature solari, mantengono anch’essi un massimale di detrazione che si arresta alla quota di 60.000 euro.
La fine dell’era fossile: il nuovo perimetro degli impianti
L’Articolo 372 traccia una linea di demarcazione invalicabile per la climatizzazione invernale, trasformando l’adeguamento ecologico come necessario per l’accesso ai fondi statali.
Dal 1° gennaio 2025, infatti, il panorama delle tecnologie ammesse ha subito una drastica razionalizzazione, confermando un tetto massimo di spesa agevolabile di 30.000 euro solo ed esclusivamente per le soluzioni più avanzate:
Esclusione totale
- Sostituzione di vecchi generatori con caldaie uniche a gas metano o GPL.
- Sistemi alimentati a combustibili fossili tradizionali.
- Sistemi ibridi non assemblati in fabbrica o privi di certificazione di sistema rilasciata dal produttore.
Tecnologie Incentivate
- Pompe di calore ad alta efficienza (inclusi gli scaldacqua dedicati alla produzione di ACS).
- Generatori d’aria calda a condensazione integrati.
- Sistemi ibridi (pompa di calore + caldaia a condensazione), espressamente concepiti dal fabbricante per operare in sinergia.
- Generatori di calore alimentati da biomasse combustibili avanzate.
L’obbligo dei Controlli ENEA: Tutti gli interventi di efficienza energetica sono subordinati a rigorosi controlli.
Il comma 13, infatti, stabilisce che l’ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) debba effettuare verifiche, anche a campione, sulle asseverazioni che, se non veritiere, potranno comportare l’immediata decadenza dal beneficio fiscale.
Domotica e controllo remoto: requisiti per l’incentivo
Un aspetto cruciale dell’Articolo 372, spesso fonte di confusione per i non addetti ai lavori, riguarda la vera natura dell’incentivo per la cosiddetta Building automation.
Ovvero, è obbligatorio ristrutturare casa per detrarre la domotica? La risposta è no. L’acquisto e l’installazione di sistemi intelligenti per il controllo del clima costituiscono un intervento agevolabile in modo totalmente autonomo ed è possibile, quindi, accedere all’incentivo anche senza effettuare lavori o sostituire il generatore di calore esistente.
Essendo inglobata nel nuovo Ecobonus, l’aliquota di detrazione per la domotica segue le regole a scalare: garantisce quindi un rimborso del 50% per le installazioni nella propria abitazione principale (valido per il biennio 2025-2026) e scende al 36% per le seconde case.
Il rimborso IRPEF non avviene in un’unica soluzione, bensì in 10 quote annuali di pari importo.
Tuttavia, per essere ammessi al beneficio e poter ottimizzare i consumi, i dispositivi multimediali devono rispettare tre requisiti tecnici inderogabili:
- Visualizzazione dati: fornire all’utente i dati relativi ai consumi energetici, garantendo lo storico e la periodicità dell’informazione attraverso app o display dedicati.
- Monitoraggio in Tempo Reale: evidenziare in tempo reale le condizioni di funzionamento correnti e l’effettiva temperatura di regolazione degli impianti.
- Gestione Attiva da remoto: consentire l’accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale “a distanza” da parte dell’utente.
Precisazioni operative e disclaimer:
Poiché la disciplina fiscale è in fase di profondo riordino ed è soggetta a rigorosi vincoli asseverativi (tra cui l’imminente obbligo di aggiornare i nuovi riferimenti normativi in tutta la documentazione tecnica), si raccomanda in ogni caso di consultare preventivamente un tecnico abilitato e il proprio consulente fiscale. La verifica tecnica preventiva è l’unico strumento idoneo a confermare il rispetto dei massimali, l’uso della corretta modulistica e l’effettiva maturazione del diritto alla detrazione prima di disporre i pagamenti.
La fiscalità non è un diritto acquisito permanente, ma una finestra strategica. Dominare i nuovi vincoli è il primo passo per valorizzare il proprio patrimonio immobiliare in Italia scongiurando il deprezzamento previsto per gli edifici non efficientati.
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