Le dinamiche degli ultimi cinque anni (2021-2026) hanno registrato una metamorfosi dell’offerta immobiliare in Italia, evidenziando alcuni segnali dovuti alla nuove priorità abitative post-pandemia e ai primi effetti della Direttiva EPBD IV dell’Unione Europea sull’efficientamento energetico.
Secondo l’ultimo report di Immobiliare.it Insights, infatti, il comparto delle locazioni resta ancorato ai piccoli tagli, mentre l’offerta di vendita rileva un’offerta di maggiore ampiezza, autonomia e, soprattutto, innovazione tecnologica:
Locazioni:
- L’egemonia del condominio: le soluzioni in condominio rappresentano la quasi totalità degli annunci (98,1%).
- Piccoli tagli: l’offerta è monopolizzata da bilocali (41,5%, in crescita di +2,2 pp) e trilocali (28,4%).
- Scarsità di nuove costruzioni: il rinnovamento è lento e il 95,6% dello stock offerto in affitto rimane ancorato al patrimonio esistente.
Compravendite:
- Soluzioni singole o unifamiliari: le soluzioni indipendenti crescono di +3,2 pp, arrivando a pesare per il 26,6% del mercato.
- Spazi ibridi: prevalgono trilocali (28,7%) e quadrilocali (22,3%), con un’impennata per l’offerta di immobili oltre i cinque vani (+2,7 pp).
- Crescita del nuovo: l’offerta di nuove costruzioni erode quote all’usato, posizionandosi saldamente al 13,6%.
Il rapporto tra soluzioni dipendenti (condomini) e indipendenti, traccia una linea di demarcazione netta tra il mercato delle vendite e quello dell’affitto, riflettendo intenti abitativi e investimento diametralmente opposti. Per comprendere la reale portata di questa divergenza, è essenziale analizzare i principali indicatori che guidano l’attuale offerta di mercato.
Grandi città vs piccoli centri:
Dal 2021 a oggi, l’offerta di abitazioni in vendita è aumentata su tutto il territorio nazionale, ma nelle grandi città l’incremento dell’offerta di vendita è stato dirompente (+12,6 pp), rispetto al più contenuto aumento (+5 pp) registrato nei centri con meno di 250.000 abitanti.
È proprio nella provincia e nei centri urbani di fascia media, che si consuma il boom delle soluzioni indipendenti poste sul mercato: qui villette e case singole crescono di quasi +4 pp, conquistando un imponente 31,3% dello stock locale.
Nelle grandi metropoli, al contrario, la densità dell’urbanizzazione concentra l’offerta verso gli appartamenti in condominio (bilocali al 25%, trilocali al 32%).
Roma evolve l’offerta, Milano si consolida: Analizzando lo stock immobiliare dei due poli economici d’Italia, emerge una marcata differenza morfologica e comportamentale.
Milano si conferma una roccaforte densa e verticalizzata: nel comparto dell’offerta in vendita, la quota di soluzioni dipendenti è inchiodata al 99,2% (era 99,3% nel 2021), mentre nella locazione il dominio condominiale è assoluto e invariato (100%).
Al contrario, Roma sfrutta la sua immensa estensione territoriale e la conformazione delle reti periferiche per assecondare un’immissione sul mercato di tipologie autonome: le soluzioni indipendenti in vendita passano dal 5,9% al 6,7% (+0,8 pp). Ancora più sorprendente è il comparto affitti romano, dove la percentuale di annunci di immobili indipendenti raddoppia, passando dallo 0,9% al 2,2% (+1,3 pp).
L’offerta di Roma, quindi, genera i volumi di una metropoli, ma intercetta i trend tipici dei centri urbani minori.
La geografia del nuovo: i poli dell’innovazione immobiliare
La necessità di adeguamento energetico sta ridisegnando l’offerta.
Al netto delle difficoltà di rinnovamento dello stock a Catania e Torino (vendite) e di Firenze e Palermo (affitti), diverse città italiane stanno infatti accelerando prepotentemente nell’offerta che rappresenti una maggiore rigenerazione urbana:
- Le nuove costruzioni in vendita:
Lo stock immobiliare in vendita vede un’esplosione di nuove costruzioni in città strategiche per l’economia e il turismo.
Verona balza dal 16,5% al 21,1% di immobili nuovi proposti in vendita. Seguono l’offerta di Milano (dal 13% al 16,8%), guidando la transizione green, e Venezia (dal 7,9% al 12,4%). Anche al Sud, Bari segna un salto importante, passando dal 9,2% al 13,5%.
- L’evoluzione degli affitti “premium”:
L’immissione di immobili nuovi sul mercato delle locazioni è un fenomeno storicamente raro, ma trova un inaspettato motore propulsivo nelle città del Sud e nelle isole.
Bari stravolge il comparto delle locazioni, più che raddoppiando gli annunci di nuovo (dal 4,4% al 10,4%). Ottime performance anche per l’offerta di Cagliari, che passa dal 3,1% all’8,6% e Verona (dal 2,5% al 4,3%), dimostrando che l’innovazione qualitativa del parco immobiliare sta diventando un’esigenza trasversale in tutta Italia.
Mercato residenziale: aumentano i tempi di vendita in Italia (5,5 mesi), Milano domina, Roma frena