OMI: 749.000 compravendite residenziali nel 2021 (+34% sul 2020) e nel IV trimestre aumento del +15,7% sul 2020 e del +26,0% sul 2019 (Roma +27,5% sul 2019)

OMI-Osservatorio-del-Mercato-Immobiliare-RESIDENZIALE-quarto-trimestre-2021

Nel quarto trimestre del 2021 il tasso tendenziale delle compravendite del settore residenziale si conferma positivo, con una crescita del 15,7% rispetto allo stesso trimestre del 2020 ed un totale di oltre 212.000 abitazioni compravendute.

Se confrontato con le transazioni avvenute nello stesso trimestre del 2019, il tasso tendenziale evidenza un risultato ancora più netto, con un incremento di oltre il 26%.
In particolare le abitazioni acquistate nel IV trimestre del 2021 sono circa 21.000 in più rispetto allo stesso trimestre del 2020, 35.000 in più nel confronto con il 2019.

Sono state pertanto 749.000 le abitazioni compravendute nell’anno 2021, dato superiore del 34% rispetto ai volumi scambiati nel 2020 e del 24% nel confronto con il 2019.
Risulta tuttavia evidente che il rialzo relativo alle ultime rilevazioni risulta ridimensionato rispetto ai livelli raggiunti nei primi due trimestri dell’anno appena trascorso.

I tassi tendenziali mostrano differenze tra i capoluoghi (+13,2% e circa 7.500 abitazioni compravendute in più rispetto al quarto trimestre del 2020) e i comuni minori, non capoluogo (+16,9%, con circa 21.300 abitazioni compravendute in più del 2020).
Differenza decisamente significativa rispetto all’analogo trimestre del 2019 in quanto la crescita risulta maggiormente concentrata nei comuni minori (+30,9%), rispetto ai capoluoghi (+16,5%).

L’aumento degli scambi, rispetto al 2020, riguarda tutte le aree geografiche del Paese, con picchi superiori al 20% in corrispondenza dei comuni minori del Centro-Sud.
Al contrario nei capoluoghi isolani si è registrata la performance più bassa, intorno all’8%.

Anche nel confronto con il 2019 i tassi di crescita si confermano ovunque a doppia cifra, dal +13% riscontrato per i capoluoghi del Centro al +36% nei non capoluoghi del Nord-Est.
L’analisi dei dati mensili del quarto trimestre 2021, nel confronto con i mesi omologhi del 2019 (ritenendo di minor interesse il confronto con quei mesi del 2020), evidenzia una intensificazione degli scambi in novembre e dicembre con tassi di crescita che superano il 40% nei comuni minori del Centro-Sud.

Meno vivace è risultato il mercato nel mese di ottobre, soprattutto con riferimento ai comuni capoluogo: +6,8% su base nazionale.


ACQUISTI DELLE PERSONE FISICHE: al fine di approfondire l’analisi del mercato residenziale si concentra ora l’attenzione sugli acquisti di abitazioni delle persone fisiche (PF).
Gli acquisti delle PF hanno riguardato, nel quarto trimestre 2021, oltre 200.000 abitazioni, circa il 95% del totale del NTN, quota in lieve flessione rispetto al precedente trimestre (era 96,2%).

La percentuale delle compravendite effettuate usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, proxy delle abitazioni acquistate per abitazione principale, è pari al 66% circa delle unità acquistate dalle PF, in diminuzione rispetto ai precedenti trimestri.

Poco meno della metà, il 48,5%, degli acquisti da parte di persone fisiche, è stato finanziato con mutui a garanzia dei quali è stata iscritta ipoteca sullo stesso immobile oggetto di compravendita.
Anche tale quota risulta in diminuzione rispetto ai precedenti trimestri del 2021.

Il tasso medio di interesse, stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, si assesta all’1,81% nel quarto trimestre, 9 punti base in meno del trimestre precedente.
Mentre il capitale di debito, sempre contratto dalle persone fisiche per acquistare abitazioni, ammonta a 13,5 miliardi di euro circa, in deciso aumento sugli omologhi trimestri del 2019 e del 2020 (+34% sul 2019 e +16% sul 2020).

Per quanto attiene alla superficie, nel confronto con gli stessi trimestri 2020 e del 2019, si osservano tassi tendenziali di crescita sostanzialmente in linea quelli riscontrati in termini di unità compravendute (+16,1% è il tasso tendenziale della STN, è +15,7% quello del NTN rispetto al 2020; +28,4% per la STN e +26,1% in termini di NTN rispetto al 2019).

La superficie media delle abitazioni compravendute complessivamente è stabile rispetto al 2020, anche se diminuisce al Sud.
Risulta invece in aumento di quasi 2 m2 rispetto al 2019, con una crescita sopra la media nazionale nel Nord Est.

La ripresa degli scambi, che emerge dal confronto con lo stesso trimestre del 2020 e del 2019, coinvolge tutti i segmenti e, in controtendenza con quanto osservato nei precedenti trimestri, si attenua la crescita delle abitazioni nella classe di taglio dimensionale più grande (oltre 145 m2), almeno nel confronto con l’omologo periodo del 2020.
Mentre resta evidente, +33%, il balzo rispetto al quarto trimestre del 2019.


Le abitazioni – Le grandi città:
I dati delle compravendite di abitazioni nel quarto trimestre del 2021 relativi alle otto principali città italiane, evidenziano, con oltre 4.000 abitazioni acquistate in più rispetto allo stesso trimestre del 2020, una variazione tendenziale annua intorno al +15%.
In linea sia col dato nazionale visto precedentemente sia con il tasso registrato nel confronto col 2019, nell’analogo trimestre ante emergenza sanitaria.

Concentrando l’attenzione proprio su quest’ultimo emerge una certa differenziazione nelle performance dei mercati locali, con Palermo, Milano e Firenze che registrano incrementi più contenuti, ben al di sotto del 10%.
Mentre Roma, in cui si concentra circa il 30% del mercato complessivo delle metropoli, con quasi 11.000 transazioni fa registrare un +27,5% sul 2019.

Esaminando la serie storica del NTN dal 2011, si evidenzia la generale tendenza positiva delle otto città a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali.
Raggiungendo l’apice intorno al 2016, per poi essere seguita da una fase di progressivo rallentamento fino alla ripida svolta in negativo nei primi due trimestri del 2020.
A cui si contrappone una altrettanto ripida risalita con tutte le principali città rientrate in campo ampiamente positivo nel 2021, ma con tassi in progressiva discesa nella seconda parte dell’anno.

In termini di superficie compravenduta, i tassi tendenziali di crescita rilevati sono, nel confronto con il 2019, per la maggior parte delle città analizzate, analoghi a quelli osservati per il NTN.
A Palermo e Firenze si nota qualche differenza più rilevante, come confermato dalla crescita della superficie media che oltrepassa i 100 m2.

Esaminando la distribuzione delle compravendite nel quarto trimestre 2021, si osserva che la quota prevalente di acquisti, circa il 40% riguarda il taglio dimensionale medio piccolo (da 50m2 fino a 85m2), con oltre 13.000 unità scambiate nel complesso delle 8 grandi città.

In questo quarto trimestre non sembrano emergere differenze molto significative nei confronti degli omologhi periodi relativi del 2019 e del 2020 nel senso che la crescita è generalizzata e risulta distribuita in modo piuttosto uniforme tra tutti i segmenti.
Con una lieve prevalenza dei tagli superiori qualora si prendesse a riferimento il dato precedente all’emergenza sanitaria.


Box e posti auto – Dati nazionali e per area territoriale:
Anche il segmento di mercato dei box e dei posti auto mostra, nel quarto trimestre 2021, una tendenza al rialzo (+12,2%) rispetto al 2020, confermata anche nel confronto con lo stesso trimestre del 2019, rispetto al quale l’incremento è di poco inferiore al 25%.
La disaggregazione territoriale evidenzia, con poche eccezioni, tassi tendenziali positivi in tutte le aree, con una maggiore intensità nei comuni minori rispetto ai capoluoghi, soprattutto nel confronto con il 2019.

Le variazioni in termini di superficie compravenduta non mostrano particolari evidenze rispetto quanto già emerso in termini di NTN.
La superficie media delle unità acquistate è pari a 21,6 m2, in lieve aumento rispetto al 2020 e al 2019.

Box e posti auto – Le grandi città:
Per i box e i posti auto, nelle otto principali città le compravendite nel quarto trimestre 2021 presentano, nel confronto con il 2020, una crescita dei volumi di scambio del 11%, inferiore dunque al dato nazionale (+12,7%) ma anche, e ancor di più, a quello relativo a gli scambi di abitazioni (+15%).

I dati risultano tuttavia molto differenziati con aumenti superiori al 40% a Palermo e Firenze, un dato sostanzialmente stabile a Torino (-0,5%) e un unico decremento più significativo a Genova (-7,1%).
Le performance sono più positive se confrontate col 2019 con in evidenza il dato di Roma (+21,2%).

Espressa in termini di superfici, la dinamica tendenziale è analoga e la superficie media, infine, risulta stabile nel complesso delle grandi città, pari a circa 18 m2.

Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare RESIDENZIALE | Statistiche IV trimestre 2021 – 10 marzo 2022


Contesto di riferimento nel quarto trimestre 2021:
L’evoluzione della pandemia da COVID-19, ha segnato un netto contenimento fino a novembre 2021 per poi riacutizzarsi dal mese di dicembre.
Tuttavia, i progressi delle campagne di vaccinazione hanno determinato un impatto sulle strutture sanitarie decisamente più controllato.
Ciò ha consentito il proseguimento di un sentiero di generale ripartenza dell’economia europea e nazionale, con il mercato immobiliare che ha mostrato un’espansione inattesa riportando i volumi delle compravendite a livelli superiori anche rispetto agli omologhi trimestri “pre-Covid”.
Nella zona euro, l’EUROSTAT stima per il quarto trimestre del 2021 una crescita del PIL dello 0,3% rispetto al trimestre precedente e del 4,6% rispetto allo stesso trimestre del 2020.
Per l’Italia, il prodotto interno lordo, espresso in valori concatenati con anno di riferimento 2015, corretto per gli effetti di calendario e destagionalizzato, è aumentato dello 0,6% rispetto al trimestre precedente e del 6,2% nei confronti del quarto trimestre del 2020.
Quanto al mercato immobiliare, gli ultimi dati disponibili dell’EUROSTAT relativamente ai prezzi nominali delle abitazioni riguardano il terzo trimestre del 2021 e mostrano per la UE, in termini di variazioni tendenziali annue (III trimestre 2021 rispetto al III trimestre 2020), ancora un aumento del 8,8% nell’area euro, segnando un nuovo valore massimo nella serie storica osservata dal 2010.
Anche in Italia i prezzi delle abitazioni, nel terzo trimestre del 2021, mostrano un tasso tendenziale positivo, (+1,2% rispetto al secondo trimestre del 2021, secondo l’ISTAT).
L’aumento tendenziale dei prezzi delle abitazioni è attribuibile sia a quelli delle abitazioni nuove (+3,9%, dal +2,0% nel secondo trimestre) sia ai prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano per più dell’80% sull’indice aggregato) che aumentano del 4,2%, in forte accelerazione rispetto al trimestre precedente nel quale erano rimasti stabili.
Nel complesso emerge anche per l’ultimo trimestre dell’anno, come osservato per i precedenti, un deciso rialzo dei volumi di abitazioni compravendute sia se raffrontato con l’omologo del 2020, sia nel confronto con il 2019, ultimo periodo precedente l’emergenza sanitaria.
Nel 2021 si possono pertanto consuntivare 749.000 abitazioni compravendute nell’anno, dato superiore del 34% rispetto ai volumi scambiati nel 2020 e del 24% se confrontato con il 2019.

Per l’Italia, infine, il clima del mercato immobiliare residenziale del IV trimestre 2021, è stato rilevato nel Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia, sintetizzato nel nostro specifico articolo dell’8 marzo scorso.