OMI: aumento tendenziale (+3,1%) del numero di compravendite residenziali nel III trimestre 2020

OMI Mercato residenziale Statistiche III trimestre 2020

Il terzo trimestre 2020 segna una nuova inversione di tendenza per i volumi di compravendita nel settore residenziale che, dopo due periodi di forte calo, registra oltre 4.200 abitazioni scambiate in più rispetto al terzo trimestre 2019, con un tasso tendenziale pari al +3,1%.

È opportuno ribadire che in questo trimestre, il motivo della ripresa rilevata è legato alla sostanziale sospensione, da parte del Governo italiano, di buona parte delle misure di contenimento dell’epidemia di COVID-19.
Misure che, nei mesi precedenti, hanno condotto alla chiusura di tutte le attività non ritenute indispensabili e richiesto alle persone di non allontanarsi dalla propria abitazione se non per ragioni tassativamente necessarie.

L’andamento è diversamente distribuito tra capoluoghi e non capoluoghi: per i primi persiste, seppure in misura più lieve rispetto al precedente trimestre, una variazione tendenziale negativa del -6,7%, mentre per i non capoluoghi, al contrario, la crescita raggiunge nel complesso un +8,1%.

Tra le aree territoriali la distribuzione risulta simile a quella nazionale, con l’eccezione del Centro, in cui la variazione positiva registrata nei comuni minori (+5%) non riesce a compensare il decremento tendenziale dei capoluoghi (-9,5%), generando l’unico caso di variazione tendenziale negativa (-1,7%).
Al Sud si rileva l’unico dato positivo in corrispondenza delle città capoluogo (+2,2%) e la crescita più rilevante per i comuni minori (+12,1%), che generano un dato complessivo positivo più elevato (+9,6%) rispetto al Nord Ovest (+3,1%), al Nord Est (+1%), e alle Isole (+6,8%).

I dati mensili del terzo trimestre del 2020, illustrano un mercato delle abitazioni nazionale ancora in perdita (-5%) nel mese di luglio, anche se con un dato positivo al Sud (+4,1%), una forte crescita generalizzata nel mese di agosto (+25,2%) su base nazionale, con un picco nel Nord Ovest (+45,2%), e un rallentamento nel mese di settembre con una crescita tendenziale ridimensionata al +5,7%, con i capoluoghi che già tornano in campo negativo (-4%, rispetto a settembre del 2019).

In termini di superficie, il confronto con il terzo trimestre 2019 restituisce numeri in linea con quelli riscontrati per le compravendite in termini di NTN.
Analizzando il mercato e suddividendo il numero di abitazioni compravendute in classi di superficie, oltre che per area territoriale, si rileva che la ripresa dell’attività negoziale coinvolge tutti i segmenti, sebbene si verifichi una perdita minima per le abitazioni di taglio dimensionale da 115 m2 a 145 m2 (-0,8%).

La variazione positiva più elevata si registra per le abitazioni di taglio più piccolo, fino a 50 m2 (+8,5%) ed in particolare nel Sud e nel Nord Est, dove la crescita è a doppia cifra, +18,5% e +13%, rispettivamente.
Di contro, al Centro la diminuzione degli scambi si concentra sulle abitazioni di taglio intermedio, da 50 m2 fino a 145 m2.


Le abitazioni – Le grandi città:
I mercati residenziali relativi alle otto principali città italiane mostrano cali tendenziali delle transazioni non in linea con la il dato positivo nazionale.
Seppure si tratti di un valore dimezzato rispetto al dato tendenziale del trimestre precedente, il calo complessivo registrato nel terzo trimestre è pari al -11,1%.

Napoli rappresenta l’unica eccezione riportandosi, anche se di poco, in campo positivo, +0,2% da quel -35,8% che nel secondo trimestre era stato il dato tendenziale peggiore tra le grandi città.
Anche le altre città in realtà migliorano la tendenza, nonostante i dati ancora negativi.
Ma mentre a Palermo, Roma, Genova e Torino il calo nel terzo trimestre si ridimensiona notevolmente rispetto al dato fortemente negativo rilevato nel secondo trimestre, a Milano, Bologna e soprattutto Firenze le compravendite continuano a mostrare decisi cali, ancora con tassi di variazione tendenziale negativi a due cifre.

La serie storica del NTN dal 2011, mostra la generale tendenza positiva delle otto città a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali, che raggiunge l’apice intorno al 2016 per poi essere seguita da una fase di progressivo rallentamento fino alla ripida svolta in negativo nei primi due trimestri del 2020, a cui fa seguito, nell’ultima rilevazione, una nuova tendenza di parziale recupero.

In termini di superficie compravenduta, i dati sono analoghi ai livelli di volumi di NTN.
Da segnalare il dato di Napoli che sotto questo aspetto registra, al pari delle altre grandi città, un dato negativo in quanto a superficie totale di abitazioni compravendute (-2,9%).

Sviluppando l’analisi disaggregata in classi dimensionali, si registra un calo delle transazioni analogo in tutte le classi in termini aggregati.
Ma ben diversa risulta la distribuzione delle perdite nelle singole città: a Firenze e Bologna la tendenza negativa è accentuata nelle due classi estreme (fino a 50 m2 e oltre 145 m2); a Genova, per le unità immobiliari di piccolo taglio si registra una variazione positiva (+13,3%), come anche a Torino, per la classe da 115 m2 a 145 m2 (+0,9%).


Box e posti auto – dati nazionali e per area territoriale:
Anche il segmento di mercato dei box e dei posti auto mostra, nel terzo trimestre 2020, un’inversione di tendenza, +4,2% rispetto alla forte diminuzione registrata nel precedente trimestre del -25,3%.
La disaggregazione territoriale evidenzia tassi tendenziali negativi, di lieve entità, solo in corrispondenza del Nord Est (-0,8%) e del Centro (-0,4%), aree nelle quali le compravendite arretrano però solo nei capoluoghi (-7,2% nel Nord Est; -6% nel Centro).
Al Sud e nelle Isole la crescita maggiore si evidenzia, diversamente da quello che accade nelle altre aree, in corrispondenza dei comuni capoluogo.

Le variazioni in termini di superficie compravenduta, non mostrano particolari evidenze rispetto quanto già emerso, tranne che per il dato tendenziale del Centro che risulta positivo (+0,8%) a differenza del dato registrato in termini di NTN (-0,4%).

Box e posti auto – Le grandi città:
Per i box e i posti auto, nelle otto principali città le compravendite nel terzo trimestre 2020 presentano una tasso tendenziale ancora negativo, nel complesso -3%, che però è il risultato di tassi di variazione tendenziali delle singole città fortemente disomogenei.

Oltre che a Napoli (+25,7%), anche a Torino (+12,2%) e Palermo (+32,4%) i volumi di compravendita di box e posti auto tornano a crescere con decisione; a Roma e Milano rimangono in calo ma con un tasso attenuato rispetto alla precedente rilevazione; mentre a Genova (-23,6%), Bologna (-14,7%) e Firenze (-11,1%) le variazioni negative rimangono su valori a due cifre.

Espressa in termini di superfici, la dinamica tendenziale è analoga. La superficie media, infine, risulta sostanzialmente invariata (+0,1 m2, nel complesso).

Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare RESIDENZIALE | Statistiche III trimestre 2020 – 3 dicembre 2020


Contesto di riferimento nel terzo trimestre 2020:
Le conseguenze della crisi sanitaria per la diffusione del COVID-19 sul mercato immobiliare e sull’economia in generale sono evidenti.
Nel terzo trimestre del 2020 si è assistito a un deciso tentativo di rincorrere la normalità, visto il progressivo allentamento delle misure di confinamento che hanno consentito la ripresa quasi completa delle attività economiche.
Gli effetti economici sul settore immobiliare, in questo terzo trimestre, sono caratterizzati proprio da questa rincorsa che evidenzia in molteplici forme un ritrovato dinamismo, che potrebbe rivelarsi effimero a causa della recrudescenza che ha di nuovo costretto le attività economiche e sociali a rallentare e, in alcuni casi, a fermarsi del tutto.
Nella zona euro, l’EUROSTAT stima per il terzo trimestre del 2020 un deciso rimbalzo del PIL: +12,6% rispetto al trimestre precedente, ma in diminuzione (-4,4%) rispetto al terzo trimestre del 2019.
Per l’Italia, nel secondo trimestre del 2020 il prodotto interno lordo, espresso in valori concatenati con anno di riferimento 2010, corretto per gli effetti di calendario e destagionalizzato, è aumentato del 15,9% rispetto al trimestre precedente e, anche nel nostro paese, diminuito del 5% nei confronti del terzo trimestre del 2019.
Quanto al mercato immobiliare, gli ultimi dati disponibili dell’EUROSTAT, relativamente ai prezzi nominali delle abitazioni, riguardano il II trimestre 2020 e mostrano per la UE, in termini di variazioni tendenziali
annue (II trimestre 2020 rispetto al II trimestre 2019), ancora un aumento di circa il 5% nell’area euro.
Anche in Italia i prezzi delle abitazioni, nel II trimestre del 2020, mostrano un tasso tendenziale positivo, (+3,4%, secondo l’ISTAT).
L’aumento tendenziale dell’IPAB è da attribuirsi sia ai prezzi delle abitazioni nuove, che crescono del 2,7% sia soprattutto ai prezzi delle abitazioni esistenti che aumentano su base tendenziale del 3,7%.
La marcata crescita dei prezzi delle abitazioni consolida il trend che aveva iniziato a manifestarsi nella seconda parte del 2019, ma bisogna tener presente che il dato, seppur riferito ad atti di compravendita sottoscritti tra aprile e giugno, è da attribuirsi a condizioni economico-contrattuali definite per lo più prima dell’emergenza sanitaria (perfezionate con il rogito successivamente), quindi ancora non riflettenti gli effetti delle misure di confinamento, in particolare tra marzo e aprile, messe in atto nel nostro Paese.
Per l’Italia, infine, il clima del mercato immobiliare residenziale del II trimestre 2020, è stato rilevato nel Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia, sintetizzato nello specifico articolo del 26 ottobre scorso.