Le compravendite relative alle otto principali città italiane per popolazione – rilevate all’interno del Rapporto Immobiliare 2025 sul mercato residenziale, elaborato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate – hanno registrato un lieve incremento (+0,2%) nel 2024, rispetto all’anno precedente.
Con 107.822 (NTN) abitazioni compravendute, infatti, si è invertita la flessione riscontrata nel 2023.
Tra le città, spiccano in positivo Genova (+3,0%) e Roma (+2,0%), che da sola continua a rappresentare una quota significativa del mercato, costituendo il 32% delle vendite complessive delle grandi città.
Al contrario, si sono osservati decrementi in città come Milano (-3,5%) e Napoli (-2,7%), che hanno registrato le flessioni tendenziali più marcate.
Compravendite | un quadro eterogeneo tra crescita e calo:
Nel 2024, le otto principali città italiane hanno segnato, quindi, un lieve incremento rispetto al 2023.
Questa crescita, seppur modesta, riflette la tendenza positiva nazionale, ma con un’intensità minore rispetto al +1,3% registrato a livello Paese.
Le performance variano notevolmente tra le città:
- Città in crescita: Genova (+3,0%) e Roma (+2,0%) sono le città che mostrano gli aumenti più significativi.
Roma, in particolare, ha evidenziato oltre 35.000 unità scambiate. - Città in calo: Milano (-3,5%) e Napoli (-2,7%) registrano le flessioni più marcate, seguite da Firenze (-0,6%).
Altre città come Torino (+1,6%), Palermo (+0,6%) e Bologna (+1,4%) mostrano variazioni positive più contenute.
L’Intensità del Mercato Immobiliare (IMI) evidenzia Torino come la città con l’IMI più elevato (quasi il +3%), seguita da Milano (+2,88%), Bologna (+2,51%) e Roma (+2,40%).
Province e cintura urbana | dinamiche complementari:
I comuni non capoluogo delle province delle grandi città hanno registrato un incremento degli scambi in linea con il dato nazionale (+1,2%), con oltre 120.000 NTN.
La provincia di Milano si conferma la più dinamica in termini assoluti (oltre 42.000 NTN) e relativi (IMI superiore al +3%).
Interessante è l’andamento della prima cintura urbana (comuni confinanti con il capoluogo), che ha visto un aumento dei volumi di scambio del +3,3% rispetto al 2023.
Questo dato suggerisce una ripresa in queste aree, dopo una contrazione generalizzata nel 2023, con l’eccezione dei comuni limitrofi a Bologna.
Andamento storico e dimensione delle abitazioni:
L’analisi della serie storica dal 2011 rivela un mercato immobiliare resiliente.
Dopo la crisi del 2012, si è assistito a una ripresa generalizzata fino al 2019, interrotta nel 2020 e poi ripresa nel 2021.
Nel 2024, il mercato si presenta con andamenti differenziati, con Milano, Napoli e Firenze che registrano variazioni negative, mentre le altre città mostrano una crescita.
Per quanto riguarda la dimensione delle abitazioni, nelle principali città l’aumento delle compravendite nel 2024 è più marcato per i tagli medio-grandi (da 85 m² in su). Nei comuni non capoluogo, invece, si osserva una crescita per tutti i tagli, ad eccezione delle abitazioni oltre i 145 m² (-3,2%).
La superficie media delle abitazioni compravendute nelle maggiori città è di circa 89 m², inferiore alla media nazionale. Le classi dimensionali più scambiate (tra 50 m² e 85 m²) prevalgono in sette delle otto grandi città.
Fatturato e altre tipologie:
Il fatturato generato dalle otto città ammonta a circa 28,6 miliardi di euro, con una crescita del +3,5% rispetto al 2023.
Tutte le città, ad eccezione di Napoli, hanno registrato un aumento del fatturato, con Roma e Genova in testa (+4,7%). Milano si conferma la città con il valore medio di un’abitazione più elevato, superando i 400.000 euro.
Le compravendite di box e posti auto nelle principali città mostrano una modesta crescita complessiva (+1,1%), con Genova che spicca per un +16,6% e Palermo che registra un calo del -14,5%.
Le transazioni di nuda proprietà sono in calo del -3,5% nel complesso delle maggiori città, con Roma che rappresenta oltre il +30% del totale.
Solo Napoli (+1,0%) e Palermo (+17,2%) mostrano una tendenza positiva per questa tipologia.
Mutui ipotecari | un ruolo crescente negli acquisti:
Nel 2024, il +46,9% degli acquisti di abitazioni da parte di persone fisiche nelle principali città è stato assistito da un mutuo ipotecario, segnando un aumento di 2,3 punti percentuali rispetto al 2023.
Questa quota è in aumento in tutte le città, raggiungendo il massimo a Roma (oltre il +53%) e il minimo a Palermo (sotto il +40%).
Il Numero di Transazioni Normalizzate con Ipoteca (NTN IP) ha registrato incrementi in tutte le grandi città, con punte superiori al +8% a Bologna e Genova.
Anche i comuni delle rispettive province mostrano un aumento generalizzato, eccetto Napoli e Genova che presentano un lieve calo.
Il capitale erogato per il complesso delle otto città ammonta a circa 8,8 miliardi di euro, con una crescita del +12% sul 2023.
Roma e Milano rappresentano la quota maggiore dei finanziamenti.
Milano si conferma la città con il capitale unitario più elevato (circa 253.000 euro per singola abitazione).
Tassi e rate dei mutui:
Nel 2024, il tasso medio iniziale dei mutui nelle principali città è del +3,71%.
Il valore più alto si riscontra a Napoli (+4,69%), mentre il più basso è a Bologna (+3,3%).
La rata media iniziale mensile nelle grandi città si attesta intorno ai 910 euro, con un calo del -1,2% rispetto al 2023.
Milano registra la rata più alta (oltre 1.200 euro mensili), mentre Genova la più bassa (circa 610 euro mensili).
Conclusioni | un mercato in trasformazione:
Il mercato immobiliare delle otto principali città italiane nel 2024 si delinea come un ambiente in piena trasformazione.
I dati mostrano un quadro più variegato rispetto alle contrazioni generalizzate del 2023, evidenziando una differenziazione geografica notevole.
Mentre alcune città, come Genova e Roma, registrano una ripresa delle compravendite, altre, tra cui Milano e Napoli, continuano a fronteggiare delle flessioni.
Questa eterogeneità sottolinea l’importanza di un’analisi locale approfondita, poiché le dinamiche del mercato non sono più uniformi a livello nazionale.
L’aumento dell’utilizzo dei mutui ipotecari per gli acquisti indica una ritrovata fiducia e accessibilità al credito, nonostante la variabilità dei tassi.
In sintesi, il mercato immobiliare urbano italiano sta navigando in una fase di riequilibrio, dove le opportunità e le sfide si presentano in modo specifico per ogni realtà cittadina e la sua area provinciale.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2025 | Il settore residenziale – 20 maggio 2025