Il mercato residenziale italiano rileva che le grandi città italiane sono tornate a correre nel 2025, trainate da una rinnovato ricorso ai mutui.
I dati elaborati dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel Rapporto 2026 sul settore residenziale, infatti, fotografano un ecosistema urbano che ha assorbito gli shock economici recenti, con le otto principali città italiane per popolazione che hanno generato complessivamente 113.794 transazioni (NTN), segnando un incremento del +5,4% rispetto all’anno precedente.
Questo significa che il mercato ha superato la fase di attesa e che gli acquirenti hanno smesso di posticipare le decisioni, spinti anche da tassi di interesse più favorevoli.
Ma non stiamo assistendo a un’espansione uniforme, perché alcune metropoli accelerano mentre altre realtà mostrano i primi chiari segnali di fisiologica saturazione.
Roma vs Milano: volumi contro valore assoluto
La vera chiave di lettura della ricchezza immobiliare si trova nell’analisi incrociata tra i volumi di scambio e il fatturato generato.
Nelle otto città analizzate si concentra un quarto del valore nazionale, generando un giro d’affari di 31,3 miliardi di euro, in vigorosa espansione (+9,2%). Questo incremento, nettamente superiore a quello delle transazioni pure, certifica matematicamente che i prezzi medi di scambio sono in aumento.
Il divario strutturale tra le due capitali del Paese non è mai stato così evidente:
Il Motore Quantitativo: Roma
- Con oltre 37.000 compravendite, Roma rappresenta da sola il 33% del mercato delle grandi città, segnando un solido +6,2%.
- Il fatturato si attesta intorno ai 10 miliardi di euro (+9,8%).
- Il mercato risulta più accessibile per la classe media: il valore medio di un’abitazione capitolina si posiziona intorno ai 270.000 euro.
La Capitale del Valore: Milano
- Milano registra oltre 25.000 transazioni (+4,9%), mantenendo un indice IMI d’eccellenza al 3,00%.
- È la regina incontrastata del fatturato, sfiorando gli 11 miliardi di euro con una crescita a doppia cifra (+11,4%).
- L’esclusività ha un costo netto: per acquistare una casa all’ombra della Madonnina servono in media circa 440.000 euro, il ticket più alto d’Italia.
Le performance delle città principali:
Se Roma e Milano catalizzano storicamente l’attenzione per i volumi assoluti, analizzando le variazioni percentuali relative emergono dinamiche fortemente polarizzate nel resto del Paese.
Il mercato del 2025 premia palesemente l’accessibilità finanziaria e i grandi progetti di riqualificazione urbana, ma inizia a penalizzare severamente i centri storici in cui il costo della vita e del mattone ha superato il punto di rottura per la classe media, limitando la capacità di assorbimento della domanda locale:
- La spinta del Sud e del Nord-OvestAccelerazione: Palermo domina le performance relative con la crescita più alta pari al +9,4%, seguita dalla solidità industriale di Torino (+6,8%), che vanta anche l’Indice di Mercato (IMI) più elevato d’Italia, sfiorando il 3,2%.
- L’eccezione toscanaSaturazione: Firenze è l’unica tra le grandi città a posizionarsi in territorio negativo, registrando una flessione del -3,8%. Un segnale che indica un probabile raggiungimento del tetto massimo di tolleranza sui prezzi, unito a una potenziale carenza di offerta residenziale adeguata per le famiglie.
Il ritorno del credito e l’impatto dei mutui ipotecari:
Il vero acceleratore della ripresa nel 2025 è stato indubbiamente il mercato del credito.
La progressiva riduzione del costo del denaro ha riattivato una domanda che era rimasta latente per l’intero biennio precedente, rendendo nuovamente sostenibili i piani di ammortamento per le famiglie italiane e immettendo forte liquidità nel sistema residenziale.
L’incidenza degli acquisti supportati da finanziamento ha registrato un balzo di +5,6 punti percentuali sul 2024. Tuttavia, la propensione all’indebitamento e le condizioni applicate variano drasticamente lungo lo Stivale, delineando scenari di accesso al credito fortemente territoriali:
- Roma: guida la classifica nazionale per dipendenza finanziaria. Il 59,0% delle transazioni capitoline è supportato da un mutuo, sintomo di un mercato vivace ma che necessita imperativamente della leva creditizia.
- Milano: pur avendo un’incidenza percentuale inferiore, registra l’importo medio finanziato più alto d’Italia, pari a circa 256.000 euro (+15.400 euro sul 2024), per sostenere prezzi al metro quadrato molto più severi.
- Il costo geografico del denaro: le famiglie di Napoli affrontano i tassi di interesse iniziali mediamente più alti (3,83%), mentre Bologna beneficia delle condizioni di accesso al credito più vantaggiose in assoluto (3,25%).
L’ottimizzazione degli spazi: cosa comprano gli italiani
Analizzando le superfici, emerge un quadro di forte razionalizzazione degli investimenti. Nelle grandi metropoli, il target di riferimento non cerca l’ampiezza assoluta, ma il miglior compromesso tra localizzazione e budget.
L’Affordability detta le regole:Il dato è inequivocabile: la fascia dimensionale maggiormente scambiata si concentra strettamente tra i 50 e gli 85 metri quadrati, che primeggia in ben sette capoluoghi su otto. L’unica eccezione rilevante è Palermo, dove le quotazioni più morbide permettono alla domanda di orientarsi sulla fascia superiore degli 85-115 metri quadrati.
Nel resto del Paese, pur di vivere nei centri nevralgici dell’economia, l’acquirente medio preferisce sacrificare i metri quadrati per rientrare nei parametri di finanziabilità bancaria.
La rivincita della provincia e la ricerca di valore:
Mentre i capoluoghi polarizzano i grandi capitali e spingono al rialzo le quotazioni, i comuni non capoluogo (le province e il primo hinterland) registrano un fermento che merita assoluta attenzione strategica, segnando un incremento delle compravendite del +7,4% rispetto all’anno precedente.
Spicca su tutte la provincia di Milano, con oltre 45.000 scambi e un’ottima progressione del +8,5%. Il motivo di questo travaso di domanda è riscontrabile nelle metrature: nelle province, la superficie media sale notevolmente, arrivando a toccare i 114 metri quadrati nel tessuto metropolitano di Firenze (contro medie inferiori ai 100 mq nei grandi centri) e i 113 mq in quello di Torino.
Questo dimostra come l’hinterland sia diventato la destinazione d’elezione per le famiglie in cerca di stanze aggiuntive, spazi aperti e una migliore qualità della vita, compensando il pendolarismo con un netto incremento del potere d’acquisto.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2026 | Il settore residenziale – 21 maggio 2026
OMI: quasi 767.000 abitazioni compravendute nel 2025 (+6,4%), con maggiore ricorso ai mutui (+18,3%)