Nel terzo trimestre del 2022 il tasso tendenziale delle compravendite del settore residenziale vede rallentare ancora la fase espansiva cominciata nel terzo trimestre 2020, registrando una crescita dell’1,7% rispetto allo stesso trimestre del 2021.
Su un totale di oltre 175.000 abitazioni compravendute, sono solo 3.000 in più rispetto al 2021.
I tassi tendenziali sono leggermente più alti nei capoluoghi (+2,2% e circa 1.200 abitazioni compravendute in più), e poco più bassi nei comuni minori, (+1,5% e circa 1.800 abitazioni compravendute in più), registrando un lieve tasso negativo nel Nord-Est (-0,1%).
L’aumento degli scambi, nell’area delle Isole, risulta superiore al dato nazionale, +8,3%, rispetto al terzo trimestre del 2021, in particolare si rileva un picco intorno al 9% in corrispondenza dei comuni capoluogo.
Al Nord Ovest e al Centro la variazione è quasi nulla (rispettivamente +0,4% e +0,8%), al Sud, invece, l’incremento è del 2,2%, al Nord Ovest dell’1,2%, sia nei capoluoghi che nei comuni minori.
L’analisi dei dati mensili del terzo trimestre 2022, confrontati con i dati dei mesi omologhi del 2021, evidenzia un calo nel mese di luglio a cui sono seguiti gli incrementi degli scambi ad agosto e a settembre, con tassi di crescita, rispettivamente, del 12,7% e del 5,2%.
In agosto, nei comuni capoluogo del Sud e delle Isole, l’incremento ha raggiunto e superato il 20%, mantenendo un tasso a due cifre anche nel mese successivo.
Per quanto attiene alla superficie delle abitazioni compravendute, nel confronto con lo stesso trimestre del 2021, si osservano tassi di crescita lievemente più bassi rispetto a quelli riscontrati in termini di unità scambiate (+0,4% è il tasso tendenziale della STN, rispetto al III trimestre 2021).
La superficie media delle abitazioni compravendute in questo trimestre è in lieve calo rispetto al III trimestre 2021 (-1,4 m2), diminuisce soprattutto al Nord e nelle Isole, moderatamente al Centro ed è in controtendenza al Sud dove risulta, invece, sostanzialmente stabile (+0,3%).
Analizzando il mercato per classi di superficie delle abitazioni compravendute, oltre che nel dettaglio delle aree territoriali, la crescita degli scambi, come emerge dal confronto con lo stesso trimestre del 2021, coinvolge tutti i tagli dimensionali più piccoli, fino a 115 m2.
In particolare, si registra quasi ovunque una crescita relativamente maggiore delle abitazioni di tagli medio-piccoli e una diminuzione per le abitazioni con superficie oltre i 115 m2.
Le abitazioni di dimensione compresa tra 50 e 115 m2, che riguardano la quota maggiore degli acquisti (oltre il 57%), mostrano un tasso di variazione positivo di oltre il 3% rispetto al III trimestre 2021.
Gli acquisti delle persone fisiche (PF) hanno riguardato nel terzo trimestre 2022 circa 168.500 abitazioni, il 96,1% del totale del NTN, quota pressoché stabile rispetto al precedente trimestre (96,3%).
Il dato è in crescita, sullo stesso trimestre 2021, di quasi 2 punti percentuali.
La percentuale delle compravendite effettuate usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, proxy delle abitazioni acquistate per abitazione principale, è pari al 67% circa delle unità acquistate dalle PF, in lieve aumento rispetto al precedente trimestre.
Quasi la metà, il 49,2%, degli acquisti da parte di persone fisiche è stato finanziato con mutui a garanzia dei quali è stata iscritta ipoteca sullo stesso immobile oggetto di compravendita.
Il tasso medio di interesse, stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, aumenta ancora in questo terzo trimestre, portandosi al 2,48%, 17 punti base in più del trimestre precedente, 58 punti base in più in un anno.
Il capitale di debito, sempre contratto dalle persone fisiche per acquistare abitazioni, ammonta a circa 11,4 miliardi di euro, quasi 300 milioni di euro in meno dell’omologo trimestre del 2021 (-2,7%).
I dati relativi alla composizione delle compravendite residenziali, distinguendo abitazioni di nuova costruzione ed abitazioni esistenti, rileva per il terzo trimestre 2022 l’acquisto di circa 14.500 nuove abitazioni (in termini di NTN) pari all’8,3% del totale delle abitazioni compravendute.
Rispetto all’omologo trimestre del 2021, si registra una flessione dei volumi del 3,8%.
Nel tempo si è avuto un calo di compravendite per le nuove abitazioni, passando dalle quasi 26.000 NTN stimate a inizio periodo, alle circa 14.500 dell’ultima rilevazione, rallentando, di fatto, proprio il forte recupero del volume di compravendite registrato nel trimestre scorso.
Il calo è stato più pronunciato fino al 2015, mostrando, negli anni successivi, una sostanziale stabilizzazione e una lieve crescita nel 2021 che continua nel 2022.
Al contrario, la curva dei dati destagionalizzati relativa alle abitazioni esistenti mostra un andamento crescente, interrotto solo nel periodo pandemico, che riprende già a partire dal terzo trimestre 2021.
La quota di scambi di nuove abitazioni è rimasta stabilmente vicina al 20% fino al quarto trimestre 2013, per poi diminuire lentamente e portarsi al disotto del 10% dal 2019.
In quest’ultimo trimestre la quota di acquisti di abitazioni, risalita al 10,3% nello scorso trimestre, diminuisce di nuovo e raggiunge l’8,3%.
Le abitazioni – Le grandi città:
I dati delle compravendite di abitazioni nel terzo trimestre del 2022 relativi alle otto principali città italiane evidenziano una variazione tendenziale annua del +1,2%, leggermente più bassa rispetto al dato nazionale.
Sono poco più di 300 le abitazioni acquistate in più nel terzo trimestre 2022, rispetto allo stesso trimestre del 2021.
Palermo e Torino sono le città con i maggiori rialzi, rispettivamente, con il 12,9% e il 7,7% di acquisti in più rispetto al terzo trimestre del 2021.
Seguono Bologna (6,3%), Genova (2,9%) e Roma (1,9%).
A Milano, dove si concentra il 23% circa degli scambi delle otto maggiori città, il dato è in negativo (-5,1%), così come a Firenze (-5,5%) e a Napoli (-2,9%).
I dati mostrano la generale tendenza positiva delle otto città a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali, che raggiunge l’apice intorno al 2016 per poi essere seguita da una fase di progressivo rallentamento fino alla ripida svolta in negativo nei primi due trimestri del 2020, a cui si contrappone una altrettanto ripida risalita con tutte le principali città che nel 2021 superano i livelli degli anni precedenti.
I tassi tornano poi in progressiva discesa nei trimestri successivi, con l’eccezione di Milano e Palermo, dove i rialzi accelerano nel primo trimestre del 2022.
Nell’ultima rilevazione sono solo Torino e Palermo a registrare un’accelerazione della variazione tendenziale, mentre Milano, Napoli e Firenze tornano in negativo dopo 6 trimestri di rialzi.
In termini di superficie compravenduta i tassi tendenziali sono per lo più negativi, nel confronto con il terzo trimestre 2021.
La STN delle abitazioni scambiate a Palermo e Bologna è in aumento e, seppure in misura minore, è cresciuta anche a Torino e Genova.
La superficie media delle abitazioni scambiate nel trimestre, diminuisce nelle altre città, facendo così registrare, per il totale delle otto città, un calo di 2,8 m2.
Esaminando la distribuzione delle compravendite nel terzo trimestre 2022, si osserva nuovamente che la quota prevalente di acquisti, circa il 41% riguarda il taglio dimensionale medio piccolo, da 50m2 fino a 85m2, con circa 11.000 unità scambiate nel complesso delle otto grandi città.
A Torino la quota supera il 48%.
In questo terzo trimestre del 2022, rispetto all’omologo periodo del 2021, la crescita è generalizzata per le residenze di taglio più piccolo, mentre per gli alloggi di maggiori dimensioni, mostrano un tasso negativo ovunque.
Il calo raggiunge il 15,2% nel complesso delle otto città, per immobili con superficie oltre i 145 m2.
Non residenziale | in crescita le transazioni di uffici e studi privati:
Con riguardo agli immobili del settore non residenziale (terziario-commerciale, produttivo e produttivo agricolo), nel terzo trimestre 2022 sono 53.767 gli scambi registrati (-0,7% rispetto allo stesso periodo del 2021).
Di questi, 31.125 riguardano uffici, negozi e depositi (terziario-commerciale), con una crescita dell’1,3% rispetto allo stesso periodo del 2021.
Ancor più nel dettaglio, ad aumentare in modo più consistente sono le transazioni di uffici e studi privati, che registrano un rialzo del 14,1%.
Bene anche le compravendite dei terreni: il terzo report dell’Osservatorio, inaugurato con il primo trimestre 2022, evidenzia un incremento della superficie scambiata di circa il 6% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno.
Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare RESIDENZIALE | Statistiche III trimestre 2022 – 6 dicembre 2022
Contesto di riferimento nel terzo trimestre del 2022:
Nel terzo trimestre del 2022 i principali indicatori economici congiunturali mostrano rischi di rallentamento nella maggior parte delle economie avanzate.
L’economia dell’Unione europea risente fortemente della crisi scatenata dall’invasione russa dell’Ucraina e la crescita subisce una frenata rispetto alle previsioni di recupero che si prospettava nel post-pandemia.
Il rialzo dei prezzi dell’energia, in particolare, continua a spingere la crescita dell’inflazione verso livelli mai sperimentati negli ultimi vent’anni, frenando la domanda interna.
Nella zona euro l’EUROSTAT stima per il terzo trimestre del 2022 una crescita del PIL dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e del 2,4% rispetto allo stesso trimestre del 2021.
Per l’Italia, nel terzo trimestre del 2022 il prodotto interno lordo (Pil), espresso in valori concatenati con anno di riferimento 2015, corretto per gli effetti di calendario e destagionalizzato, è aumentato dello 0,5% rispetto al trimestre precedente e del 2,6% nei confronti del terzo trimestre del 2021.
Quanto al mercato immobiliare, gli ultimi dati disponibili dell’EUROSTAT relativamente ai prezzi nominali delle abitazioni riguardano il secondo trimestre del 2022 e mostrano per la UE, in termini di variazioni tendenziali annue (II trimestre 2022 rispetto al II trimestre 2021), ancora un aumento del 9,3% nell’area euro.
Anche in Italia, secondo l’ISTAT1, i prezzi delle abitazioni nel secondo trimestre del 2022 mostrano un tasso tendenziale di crescita, +5,2% rispetto al secondo trimestre del 2021.
La crescita tendenziale dell’IPAB è attribuibile, in particolar modo, a quelli delle abitazioni nuove che crescono del 12,1% (in forte accelerazione rispetto al +5,0% del primo trimestre); crescono anche i prezzi delle abitazioni esistenti (+3,8% in lieve rallentamento dal +4,4% del trimestre precedente).
Per l’Italia, infine, il clima del mercato immobiliare residenziale del III trimestre 2022, è stato rilevato nel Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia, sintetizzato nel nostro specifico articolo del 23 novembre scorso.