Nel quarto trimestre del 2022 il tasso tendenziale delle compravendite del settore residenziale inverte il segno e registra una diminuzione del -2,1%, rispetto allo stesso trimestre del 2021.
Su un totale di oltre 208.000 transazioni, sono state compravendute 4.000 abitazioni in meno rispetto allo stesso periodo del 2021.
Dopo i rialzi del 2021, con il picco raggiunto nel secondo trimestre del 2021, continua la crescita in maniera più attenuata fino al trimestre in esame in cui si interrompe la dinamica espansiva e si osserva una inversione di tendenza con i tassi di variazione delle compravendite che si portano in negativo.
A livello nazionale, le compravendite di abitazioni diminuiscono maggiormente nei comuni minori (-2,6% e circa 3.800 abitazioni compravendute in meno rispetto al quarto trimestre del 2021), e subiscono una flessione più attenuata nei capoluoghi, (-0,9%, con circa 600 abitazioni compravendute in meno del quarto trimestre del 2021).
Le perdite più consistenti si registrano nei comuni minori del Nord-Est con un tasso negativo del 6%.
La diminuzione degli scambi è diffusa in tutte le aree del paese con la sola eccezione delle Isole in cui si registra un aumento degli scambi del +5,1% rispetto al quarto trimestre del 2021, ed in particolare si rileva un picco del +6,2% in corrispondenza dei comuni capoluogo.
Al Nord Est e al Centro la variazione negativa è più marcata (rispettivamente -5,1% e -3,8%) mentre al Nord Ovest si attesta a -1,8%, tasso trascinato dalle perdite registrato nei comuni minori (-2,5%).
Al Sud, invece, la diminuzione è più lieve (-0,2%), area nella quale si osserva un andamento discorde tra comuni minori che segnano un calo dello -0,7% e capoluoghi che mostrano un rialzo dell’1,2%.
L’analisi delle variazioni tendenziali mensili del quarto trimestre 2022 evidenzia un calo accentuato delle compravendite di alloggi nel mese di dicembre (-4,7%).
Nei due mesi precedenti la situazione degli scambi era diversificata, con tassi negativi ad ottobre del -1,1% e leggermente positivi a novembre (+0,2%).
Per quanto attiene alla superficie delle abitazioni compravendute, nel confronto con lo stesso trimestre del 2021, si osservano flessioni maggiori rispetto a quelle riscontrate in termini di unità scambiate (-4% è il tasso tendenziale della STN rispetto al IV trimestre 2021).
La superficie media delle abitazioni compravendute in questo trimestre, rispetto al IV trimestre 2021, è sostanzialmente stabile intorno ai 106 m2 (in lieve diminuzione di 2,1 m2).
I dati consentono inoltre di analizzare il mercato delle abitazioni compravendute, per classi di superficie, oltre che nel dettaglio delle aree territoriali.
La diminuzione degli scambi, come emerge dal confronto con lo stesso trimestre del 2021, coinvolge i tagli dimensionali più grandi e risulta più accentuata al crescere della grandezza delle abitazioni.
In particolare, le abitazioni nella classe da 85m2 fino a 115 m2 diminuiscono dell’1,1%, le abitazioni di taglio compreso tra 115m2 e 145 m2 subiscono una flessione pari a -3,1% e infine le grandi abitazioni, con superfici oltre i 145 m2 registrano un calo superiore all’8%.
Le abitazioni di taglio piccolo sono, invece, in leggera crescita.
Nelle Isole, la crescita complessiva coinvolge tutti i tagli dimensionali delle abitazioni, al Nord Est e al Centro il calo è diffuso mentre al Nord Ovest si osserva un incremento nei tagli piccoli, fino a 85 m2.
Le abitazioni di dimensione compresa tra 50 m2 e 85 m2, che riguardano la quota maggiore degli acquisti (oltre il 30%), mostrano una lieve crescita rispetto al IV trimestre 2021.
Sono stati esaminati, inoltre, i dati relativi agli acquisti di abitazioni delle persone fisiche (PF) e precisamente i dati trimestrali relativi al numero di abitazioni (in termini di NTN) acquistate dalle persone fisiche (PF), la quota di tali acquisti per i quali si è fruito dell’agevolazione fiscale “prima casa”, gli acquisti, sempre delle PF, assistiti da mutuo ipotecario, con i relativi tassi di interesse medio del mutuo e capitale di debito complessivo mutuato.
Gli acquisti delle PF hanno riguardato nel quarto trimestre 2022 circa 198.500 abitazioni, il 95,3% del totale del NTN, quota in calo rispetto al precedente trimestre (era 96,1%) e in diminuzione di quasi 1,2 punti percentuali sullo stesso trimestre 2021, quando la quota era del 94,5%.
La percentuale delle compravendite effettuate usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, proxy delle abitazioni acquistate per abitazione principale, è pari al 63,2% circa delle unità acquistate dalle PF, in diminuzione sia rispetto al precedente trimestre sia rispetto alla quota osservata nel IV trimestre del 2021.
Registra una flessione nel trimestre in esame anche il dato riferito alla quota degli acquisti di abitazioni da parte di persone fisiche finanziate con mutui a garanzia dei quali è stata iscritta ipoteca sullo stesso immobile oggetto di compravendita: 42,8% a fronte del 49,3% del trimestre precedente.
Gioca certamente un ruolo importante in questo contesto il tasso medio di interesse, stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, che aumenta ancora in questo quarto trimestre 2022, portandosi al 3,34%, 86 punti base in più del trimestre precedente, 153 punti base in più in un anno.
Il capitale di debito, sempre contratto dalle persone fisiche per acquistare abitazioni, ammonta a circa 11,6 miliardi di euro, oltre 1,9 miliardi di euro in meno dell’omologo trimestre del 2021 (-14,3%).
I dati relativi alla composizione delle compravendite residenziali, distinguendo abitazioni di nuova costruzione ed abitazioni esistenti, evidenziano per il quarto trimestre 2022 l’acquisto di circa 18.000 nuove abitazioni (in termini di NTN) pari all’8,6% del totale delle abitazioni compravendute.
Rispetto all’omologo trimestre del 2021 si registra una flessione dei volumi di scambio di abitazioni di nuova costruzione del -11,6%.
Analizzando la serie storica trimestrale a partire dal primo trimestre 2011, per il NTN complessivo, il NTN stimate come di nuova costruzione e il NTN stimato di abitazioni esistenti, si è avuto un calo di compravendite per le nuove abitazioni, passando dalle quasi 26.000 NTN stimate a inizio periodo, alle circa 18.000 dell’ultima rilevazione.
Leggermente in recupero, in termini di volume di compravendite rispetto al dato registrato nel trimestre scorso.
Il calo, come dimostra la curva dei dati destagionalizzati, è stato più pronunciato fino al 2015, mostrando, negli anni successivi, una sostanziale stabilizzazione e una lieve crescita nel 2021 che continua nel 2022.
Al contrario, la curva dei dati destagionalizzati relativa alle abitazioni esistenti mostra un andamento crescente, interrotto solo nel periodo pandemico, che riprende già a partire dal terzo trimestre 2021.
La quota di scambi di nuove abitazioni è rimasta stabilmente vicina al 20% fino al quarto trimestre 2013, per poi diminuire lentamente e portarsi al disotto del 10% dal 2019.
La quota di acquisti di nuove abitazioni, risalita al 10,8% nel secondo trimestre del 2022 e diminuita nuovamente all’8,6% nel terzo, resta stabile nell’ultima rilevazione.
Le abitazioni – le grandi città:
I dati delle compravendite di abitazioni nel quarto trimestre del 2022 relativi alle otto principali città italiane evidenziano una variazione tendenziale annua negativa del -3,1%, più accentuata rispetto al dato nazionale.
Sono poco più di 1.000 le abitazioni acquistate in meno nel quarto trimestre 2022, rispetto allo stesso trimestre del 2021.
Bologna è l’unica città a mostrare un tasso negativo a due cifre (-12,6%) seguono i cali registrati nelle città di Roma (-6,1%) e Milano (-4,6%), mentre Genova presenta un dato sostanzialmente stabile.
In rialzo gli altri mercati con Palermo che spunta la crescita più sostenuta (+9,2%), con 150 abitazioni compravendute in più rispetto all’omologo trimestre 2021.
A Torino, Napoli, Firenze si osservano incrementi con tassi che non superano il +2%.
Nella serie storica del NTN dal 2011, si nota la generale tendenza positiva delle otto città a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali, che raggiunge l’apice intorno al 2016.
Per poi essere seguita da una fase di progressivo rallentamento fino alla ripida svolta in negativo nei primi due trimestri del 2020, a cui si contrappone una altrettanto ripida risalita con tutte le principali città che nel 2021 superano i livelli degli anni precedenti.
I tassi tornano poi in progressiva discesa nei trimestri successivi, con l’eccezione di Milano e Palermo, dove i rialzi accelerano nel primo trimestre del 2022.
Negli altri tre trimestri del 2022 tornano a diminuire con continuità i tassi di Roma, Torino, Genova e Bologna, mentre si osserva nell’ultima rilevazione un rialzo per Milano, Firenze, Napoli.
In termini di superficie compravenduta, i tassi tendenziali sono per lo più negativi, nel confronto con il quarto trimestre 2021.
A Roma e Milano il decremento arriva quasi all’8%, a Bologna la flessione raggiunge il 13,3%.
La STN delle abitazioni scambiate a Palermo e Firenze e registra invece un leggero aumento mentre è stabile a Napoli.
La superficie media delle abitazioni scambiate nel trimestre diminuisce in tutte le città, facendo così registrare, per il totale delle otto città, un calo di 2m2.
Infine, viene sviluppata l’analisi disaggregata in classi dimensionali delle abitazioni compravendute e presentato il confronto dei dati delle compravendite tra i trimestri omologhi del 2022 e del 2021.
Esaminando la distribuzione delle compravendite nel quarto trimestre 2022, si osserva nuovamente che la quota prevalente di acquisti, circa il 41% riguarda il taglio dimensionale medio piccolo, da 50m2 fino a 85m2, con circa 13.000 unità scambiate nel complesso delle otto grandi città.
A Napoli e Palermo la distribuzione delle compravendite tra le classi dimensionali si presenta invece più equilibrata.
In questo quarto trimestre del 2022, rispetto all’omologo periodo del 2021, si osserva una crescita solo per le residenze di taglio più piccolo, mentre per tutte le altre classi dimensionali il tasso è negativo.
Il calo raggiunge il 13% circa nel complesso delle otto città, per immobili con superficie oltre i 145 m2.. In questa classe, Bologna, Torino e Milano registrano una flessione delle compravendite che va oltre il 20%.
Box e posti auto – dati nazionali e per area territoriale:
Il segmento di mercato dei box e posti auto mostra, nel quarto trimestre 2022, una diminuzione del 3,9% rispetto al quarto trimestre 202128.
La disaggregazione territoriale evidenzia tassi tendenziali negativi in tutte le aree, ad eccezione delle Isole.
Le maggiori perdite si concentrano nel Nord Est (-6,8%) e nel Centro (-7%).
Nei comuni minori delle Isole, si registra un dato positivo (+6,6%) così come nei comuni capoluogo del Nord-Ovest (+1,6%).
Le variazioni in termini di superficie compravenduta riportati non mostrano particolari differenze rispetto quanto già emerso in termini di NTN.
La superficie media delle unità acquistate è pari a 21,5 m2, sostanzialmente stabile rispetto al 2021.
Le grandi città:
Per i box e i posti auto, nelle otto principali città le compravendite nel quarto trimestre 2022 presentano, nel confronto con il 2021, una diminuzione dei volumi di scambio (-4,5%) leggermente più elevata rispetto al dato nazionale.
I dati risultano, come di consueto, molto differenti tra le città, con aumenti di circa il +17% a Torino e del +2,8% a Genova.
La diminuzione più evidente si osserva a Firenze (-30.8%), e decrementi a due cifre sono presenti a Napoli e Bologna, mentre a Roma il calo è di circa il -6%.
Espressa in termini di superfici, la dinamica tendenziale tra le grandi città è simile a quanto osservato per i volumi, e mostra un tasso di perdita più elevato (-5,1%) rispetto al NTN, rilevando, per la superficie media, un dato di circa 17,7 m2, in lieve diminuzione a Milano, Torino, Genova e Palermo.
Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare RESIDENZIALE | Statistiche IV trimestre 2022 – 9 marzo 2023
Contesto di riferimento nel quarto trimestre del 2022:
Nella zona euro, l’EUROSTAT stima per il quarto trimestre del 2022 una lieve crescita del PIL dello 0,1% rispetto al trimestre precedente e dell’1,9% rispetto allo stesso trimestre del 2021.
Per l’Italia, nel quarto trimestre del 2022 il prodotto interno lordo (Pil), espresso in valori concatenati con anno di riferimento 2015, corretto per gli effetti di calendario e destagionalizzato, è diminuito dello 0,1% rispetto al trimestre precedente ed è cresciuto dell’1,4% nei confronti del quarto trimestre del 2021.
Quanto al mercato immobiliare, gli ultimi dati disponibili dell’EUROSTAT relativamente ai prezzi nominali delle abitazioni riguardano il terzo trimestre del 2022 e mostrano per la UE, in termini di variazioni tendenziali annue (III trimestre 2022 rispetto al III trimestre 2021), ancora un aumento del 6,8% nell’area euro.
Anche in Italia, secondo l’ISTAT, i prezzi delle abitazioni nel terzo trimestre del 2022 mostrano un tasso tendenziale di crescita, +3,0% rispetto al terzo trimestre del 2021. La crescita tendenziale dell’IPAB è da attribuirsi sia ai prezzi delle abitazioni nuove che aumentano del 2,8%, in frenata rispetto al trimestre precedente (era +12,1%), sia ai prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano per più dell’80% sull’indice aggregato) che aumentano del 3,0%, anch’essi in decelerazione rispetto al secondo trimestre (era +3,8%).
Per l’Italia, infine, il clima del mercato immobiliare residenziale del IV trimestre 2022, è stato rilevato nel Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia, sintetizzato nel nostro specifico articolo del 2 marzo scorso.