Nel primo trimestre 2021, si assiste, in termini di tassi tendenziali annui, ad un vero e proprio rimbalzo per i volumi di compravendita del settore residenziale, dovuto anche al raffronto con l’analogo periodo del 2020.
Che, come è noto, è stato un trimestre segnato dall’inizio della crisi sanitaria e dalla comparsa dei primi effetti sul mercato immobiliare e sull’economia in generale.
Sono oltre 45.000 in più le abitazioni scambiate, +38,6% in termini di variazione tendenziale, rispetto al primo trimestre 2020, contraddistinto dalla chiusura per lockdown del mese di marzo.
È interessante notare che nel I trimestre 2021 le unità scambiate risultano comunque superiori anche a quelle del I trimestre 2019 (quasi 24.000 in più, +17%), quando erano circa 139.000.
Anche in questo trimestre, come nell’ultimo del 2020, il segno positivo delle variazioni tendenziali è più marcato nei comuni minori (+43,3%, con circa 33.000 abitazioni compravendute in più rispetto al primo trimestre 2020 e quasi 19.000 rispetto al primo trimestre del 2019).
Nei capoluoghi i volumi di compravendita crescono con un tasso tendenziale prossimo al +30% (oltre 12.000 abitazioni acquistate in più, rispetto al primo trimestre 2020, e quasi 5.000 rispetto al primo trimestre del 2019).
La crescita degli scambi riguarda tutte le aree geografiche del Paese, ovunque con tassi tendenziali positivi che superano il 25%, con il massimo rialzo nei comuni non capoluogo del Nord Est, dove è pari a +46,8%, e il minimo nella stessa area per i capoluoghi con +27,7%.
L’analisi dei dati mensili del primo trimestre, riportati per area, evidenzia che:
- a gennaio gli scambi di abitazioni sono in aumento nei comuni non capoluogo, con l’unica eccezione delle Isole, mentre nei capoluoghi, tranne che al Sud, sono in diminuzione rispetto allo stesso mese del 2020;
- nel mese di febbraio gli scambi sono ovunque in crescita, maggiormente ancora nei comuni non capoluogo;
- nel mese di marzo, il confronto con lo stesso mese del 2020, nel quale si sono fermate con un rigido lockdown tutte le attività non di primaria necessità, fa balzare in alto tutti i tassi tendenziali, con un numero di scambi ovunque più che raddoppiato.
A partire da questo trimestre, si riportano nel report nuovi dati.
Sono infatti presentati, per i trimestri del 2020 e per il primo trimestre del 2021, il numero di abitazioni (in termini di NTN) acquistate dalle persone fisiche (PF), la quota di tali acquisti per i quali si è fruito dell’agevolazione fiscale “prima casa” e gli acquisti assistiti da mutuo ipotecario, con i relativi tasso di interesse medio del mutuo e capitale di debito complessivo mutuato.
Gli acquisti delle PF hanno riguardato nel primo trimestre circa 156.000 abitazioni, oltre il 96% del totale del NTN.
Tale quota è stabilmente al di sopra del 95% anche in tutti i trimestri del 2020.
La quota di acquisti con agevolazione “prima casa” è pari al 75% delle abitazioni, in leggera crescita se raffrontata con lo stesso dato del primo trimestre 2020 (era 74,7%).
Poco più del 52% sono le compravendite, da parte di persone fisiche, finanziate con mutui a garanzia dei quali è stata iscritta ipoteca sullo stesso immobile acquistato, quota in crescita di circa un punto rispetto al primo trimestre del 2020.
Il tasso medio di interesse, stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, è pari all’1,84% nel primo trimestre, in costante ribasso nel corso del 2020 (era pari al 2% per i mutui sottoscritti nel primo trimestre 2020), e a 10,9 miliardi di euro ammonta il capitale di debito contratto dalle persone fisiche per acquistare abitazioni.
Si tratta di 3,5 miliardi di euro in più del debito del primo trimestre 2020, +47%, e 2,5 miliardi in più dell’omologo trimestre del 2019, +30% circa.
In termini di superficie, il confronto con il primo trimestre 2020 restituisce rialzi ancora più elevati di quelli riscontrati per le compravendite in termini di NTN (+41,4% è il tasso tendenziale della STN, è +38,6% quello del NTN).
La superficie media delle abitazioni compravendute aumenta nelle aree del Centro e del Nord e rimane stabile nel Sud e nelle Isole, superando, in media nazionale, i 108 m2 (+2,1 m2, rispetto al I trimestre 2020).
Analizzando il mercato, per classi di superficie delle abitazioni compravendute, si evidenzia come la ripresa degli scambi coinvolga tutti i segmenti.
Sebbene si verifichi, anche questa volta, come osservato nei precedenti due trimestri, una crescita più ampia per le abitazioni nelle due classi di taglio dimensionale più grande, tra 115 e 145 m2 (+41,2%) e oltre 145 m2 (+48,5%); per quest’ultima classe si rilevano i picchi dei rialzi nell’area del Centro e del Nord Ovest, dove la crescita supera il 50%.
Le abitazioni di taglio più piccolo, fino a 50 m2, di contro, mostrano la crescita più contenuta, che comunque supera il 30%.
Le abitazioni – Le grandi città:
I dati delle compravendite di abitazioni nel primo trimestre del 2021, relativi alle otto principali città italiane, evidenziano una variazione tendenziale molto positiva nel suo complesso, con circa 5.000 abitazioni acquistate in più rispetto al primo trimestre del 2020 (+24,4%).
A Genova, in questo trimestre, si registra il valore massimo di crescita degli scambi di abitazioni, +36,7%; per Roma, Torino e Napoli il tasso tendenziale è intorno al +30%.
A Milano, Bologna e Firenze, dopo ancora un calo rilevato nello scorso trimestre, le compravendite riprendono ad aumentare con tassi di crescita più moderati, ma comunque a due cifre (+14,4%, +14,9% e +17,3% rispettivamente).
Infine, a Palermo, che nel trimestre scorso aveva mostrato una sostanziale stabilità, le compravendite crescono quasi del 20%.
Esaminando la serie storica del NTN dal 2011, si rileva la generale tendenza positiva delle otto città a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali, che raggiunge l’apice intorno al 2016. Seguita da una fase di progressivo rallentamento, fino alla ripida svolta in negativo nei primi due trimestri del 2020, a cui si contrappone una altrettanto ripida risalita con tutte le principali città rientrate in campo ampiamente positivo nel primo trimestre del 2021.
In termini di superficie compravenduta, i tassi tendenziali di crescita rilevati sono, per la maggior parte delle città analizzate, più elevati di quelli dei volumi di NTN.
Solo a Milano e Bologna, dove le abitazioni acquistate sono più piccole rispetto al primo trimestre del 2020, il tasso tendenziale relativo alle superfici delle abitazioni scambiate è inferiore a quello del NTN.
Mentre a Palermo la superficie media delle abitazioni compravendute nel primo trimestre 2021 è vicina ai 113 m2, a Milano, di contro, le abitazioni acquistate sono le più piccole tra le grandi città, con il dato medio intorno agli 80 m2.
In termine di analisi disaggregata in classi dimensionali delle abitazioni compravendute; si registra, la crescita più elevata delle transazioni per le classi più grandi (a partire da 85 m2).
Molto diversificata, però, è la distribuzione delle variazioni tendenziali nelle singole città: a Roma e a Torino aumentano, più che per gli altri tagli dimensionali, gli scambi di abitazioni con superficie tra 85 m2 a 115 m2 e oltre 145 m2.
A Milano e Napoli è il taglio 50 m2 a 85 m2 ad ottenere maggior interesse per gli acquisti. Unici due tassi tendenziali negativi si rilevano a Bologna per il taglio dimensionale più grande, oltre 145 m2, e a Firenze, ma per il taglio dimensionale più piccolo, con superficie fino a 50 m2.
Box e posti auto – dati nazionali e per area territoriale:
Anche il segmento di mercato dei box e dei posti auto conferma, nel primo trimestre 2020, una tendenza positiva (+41,9%) che si accentua rispetto a quanto già registrato nel trimestre precedente (+10,6%).
La disaggregazione territoriale evidenzia tassi tendenziali positivi in tutte le aree di simile entità, sia nei capoluoghi (+37,6%) sia nei comuni minori (+43,8%).
Le variazioni in termini di superficie compravenduta, non mostrano particolari evidenze rispetto quanto già emerso in termini di NTN. La superficie media è prossima ai 22 m2.
Box e posti auto – Le grandi città:
Per i box e i posti auto, nelle otto principali città, le compravendite nel primo trimestre 2021 presentano una tasso tendenziale positivo molto elevato, +35,9%, anche più di quello delle abitazioni.
Solo a Napoli l’incremento non è a due cifre.
A Roma, Torino, Palermo e Firenze supera il 40%. A Milano il tasso di variazione tendenziale torna in campo positivo e supera di poco il 30% (era -12,3% nel trimestre precedente).
Espressa in termini di superfici, la dinamica tendenziale è analoga e la superficie media, infine, risulta più stabile e invariata nel complesso delle grandi città, pari a circa 18 m2.
Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare RESIDENZIALE | Statistiche I trimestre 2021 – 8 giugno 2021
Contesto di riferimento nel primo trimestre 2021:
Nel primo trimestre del 2021, a causa della recrudescenza della pandemia da COVID-19, si è dovuto nuovamente ricorrere a misure restrittive per le attività sociali ed economiche ma, nel contempo, è stata avviata una massiva campagna vaccinale e si guarda con fiducia agli interventi del Governo mirati a stimolare la ripartenza dell’economia nazionale, fondamentali anche per il mercato immobiliare.
Nella zona euro l’EUROSTAT stima per il primo trimestre del 2021 un calo del PIL dello 0,6% rispetto al trimestre precedente e dell’1,8% rispetto allo stesso trimestre del 2020. Questo calo segue quello del quarto trimestre del 2020 (-0,7% nell’area dell’euro) dopo il forte rimbalzo nel terzo trimestre del 2020 (+12,5% nell’area dell’euro).
Per l’Italia, nel quarto trimestre del 2020 il prodotto interno lordo, espresso in valori concatenati con anno di riferimento 2015, corretto per gli effetti di calendario e destagionalizzato, è aumentato dello 0,1% rispetto al trimestre precedente ed è diminuito dello 0,8% nei confronti del primo trimestre del 2020.
Quanto al mercato immobiliare, gli ultimi dati disponibili dell’EUROSTAT relativamente ai prezzi nominali delle abitazioni riguardano il IV trimestre 2020 e mostrano per la UE, in termini di variazioni tendenziali annue (IV trimestre 2020 rispetto al IV trimestre 2019), ancora un aumento del 5,4% nell’area euro.
Di analoga entità sono stati i tassi di crescita tendenziale per l’area dell’euro negli altri trimestri del 2020.
Anche in Italia i prezzi delle abitazioni, nel IV trimestre del 2020, mostrano un tasso tendenziale positivo, (+1,6% rispetto al IV trimestre del 2019, secondo l’ISTAT).
L’aumento tendenziale dell’IPAB è da attribuirsi sia ai prezzi delle abitazioni nuove che crescono dell’1,7%, in rallentamento rispetto al trimestre precedente (quando la variazione era del +3,0%), sia ai prezzi delle abitazioni esistenti che aumentano dell’1,4%, accelerando rispetto al terzo trimestre 2020 (era +0,7%).
Per l’Italia, infine, il clima del mercato immobiliare residenziale del I trimestre 2021, è stato rilevato nel Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia, sintetizzato nel nostro specifico articolo del 25 maggio scorso.