Nella statistica trimestrale del mercato residenziale, pubblicata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, si precisa che nel secondo trimestre del 2020 viene accentuato il crollo registrato nei primi mesi del 2020, con il tasso tendenziale che registra un calo pari a -27,2%.
Ovvero oltre 43.000 transazioni in meno rispetto all’omologo trimestre del 2019.
Anche il dato destagionalizzato del NTN (numero di unità abitative compravendute per quota di proprietà) conferma la diminuzione, ripiegando sui livelli osservati nel 2017. L’andamento negativo è generalizzato e colpisce in modo simmetrico capoluoghi e non capoluoghi.
È evidente che, anche in questo trimestre, il motivo della flessione rilevata sta nell’adozione da parte del Governo italiano, nei mesi di marzo e aprile, delle misure di contenimento dell’epidemia di COVID-19 che hanno condotto alla chiusura di tutte le attività non ritenute indispensabili e richiesto alle persone di non allontanarsi dalla propria abitazione se non per tassativamente necessarie.
I dati mensili del secondo trimestre del 2020, illustrano un mercato delle abitazioni nazionale in picchiata (-57,7%) nel mese di aprile, a causa del lockdown, con variazioni negative che superano il 60% nel Mezzogiorno e nel Nord Ovest.
La tendenza negativa continua anche nei mesi di maggio e giugno ma, con la progressiva riapertura di quasi la totalità delle attività economiche, con tassi di variazione tendenziale negativi meno elevati: rispettivamente -21,2% a maggio e -6,1% a giugno.
Il dato di giugno 2020 risente certamente della messa a rogito di accordi già preesistenti che non hanno potuto formalizzarsi davanti al notaio per via del blocco di cui sopra.
Pur tuttavia, indica anche la possibilità di un ritorno agli scambi nella seconda parte dell’anno.
In termini di superficie il confronto con il secondo trimestre 2019 restituisce numeri in linea con quelli riscontrati per le compravendite in termini di NTN.
Anche in questo caso la caduta dell’attività negoziale coinvolge tutti i segmenti sebbene si verifichi un’attenuazione delle perdite passando dalle abitazioni di taglio dimensionale più piccolo (-34,8% tendenziale su base nazionale) alle abitazioni più grandi (-22,5%).
In particolare nel Sud, tra i due tagli estremi, in cui convenzionalmente si è suddiviso il mercato, esiste una differenza di circa 17 punti percentuali: -42,8% per le abitazioni fino a 50 mq, -25,9% per le abitazioni oltre i 145 mq.
Le abitazioni – Le grandi città:
Anche i dati relativi alle otto principali città italiane mostrano dinamiche abbastanza uniformi: il calo complessivo (-26,3%) è allineato al dato nazionale (-27,2%).
A Milano, Torino e Bologna la variazione negativa delle compravendite è in linea con il dato nazionale. Poco meno accentuati risultano i tassi tendenziali dei cali a Roma, Firenze e Genova.
Palermo e Napoli subiscono le conseguenze più forti con cali tendenziali che superano il 30%; in particolare Palermo si ferma al di sotto di 1.000 NTN.
La serie storica del NTN dal 2011, mostra una generale tendenza positiva delle otto città a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali, che raggiunge l’apice intorno al 2016 per poi essere seguita da una fase di progressivo rallentamento e, quindi, dalla ripida svolta in negativo nei due ultimi trimestri.
In termini di superficie compravenduta valgono le stesse osservazioni già fatte a livello nazionale, con qualche differenza di rilievo che riguarda Palermo e Napoli, che sono anche le due città in cui più accentuato è stato il calo delle abitazioni scambiate.
Nell’analisi disaggregata in classi dimensionali, si registra una caduta delle transazioni particolarmente pesante per i tagli piccoli, -34% circa, e anche per i tagli intermedi che, in situazioni ordinarie, sono i più compravenduti nel mercato.
Box e posti auto:
Anche il segmento di mercato dei box e dei posti auto mostra, nel secondo trimestre 2020, una nuova repentina caduta (-25,3%) che fa seguito alla diminuzione già registrata nel precedente trimestre (-16,6%).
La disaggregazione territoriale evidenzia ovunque tassi tendenziali molto negativi, compresi tra il -19,3% del Nord Est e il -32,6% delle Isole.
Le compravendite arretrano nei capoluoghi (-26,5%) più che nei centri minori (-24,7%), con il picco negativo che però si riscontra nelle Isole per quest’ultimi, -35,9%.
Le variazioni in termini di superficie compravenduta, non mostrano particolari evidenze rispetto quanto già emerso.
..nelle grandi città:
Per i box e i posti auto, anche nelle otto principali città le compravendite nel secondo trimestre 2020 presentano una tasso tendenziale significativamente negativo, nel complesso vicino al -30%, superando questo valore nei tre mercati Milano (-36,1%), Torino (-31,7%) e Genova (-31,4%).
Espressa in termini di superfici, la dinamica è altrettanto negativa.
La superficie media, infine, risulta sostanzialmente stazionaria (-0,2 mq nel complesso).
Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare RESIDENZIALE | Statistiche II trimestre 2020 – 15 settembre 2020
Contesto di riferimento nel secondo trimestre 2020:
Il secondo trimestre del 2020 è il periodo nel quale, a seguito della crisi sanitaria per la diffusione della malattia da corona virus (COVID-19), a partire dalla fine di aprile, le misure di confinamento (lockdown) sono state progressivamente allentate fino alla ripresa quasi completa delle attività nel mese di maggio.
Gli effetti economici sul settore immobiliare, causati in generale dal fermo delle attività, sono evidenti anche nei dati di questo trimestre come nel precedente, ma solo nei prossimi trimestri si potranno valutare pienamente gli effetti di questa crisi che ha interrotto una fase di crescita del mercato in atto dal 2014.
Nella zona euro, l’EUROSTAT stima per il secondo trimestre del 2020 una decisa flessione del PIL: -11,8% rispetto al trimestre precedente, -14,7% rispetto al secondo trimestre del 2019. Per l’Italia, nel secondo
trimestre del 2020 il prodotto interno lordo, è diminuito del 12,8% rispetto al trimestre precedente e del 17,7% nei confronti del primo trimestre del 2019.
In Italia i prezzi delle abitazioni, nel I trimestre del 2020, mostrano un tasso tendenziale positivo, (+1,7%, secondo l’ISTAT1). L’aumento tendenziale dell’IPAB è da attribuirsi sia ai prezzi delle abitazioni nuove, che crescono dello 0,9% sia soprattutto ai prezzi delle abitazioni esistenti che aumentano su base tendenziale dell’1,9%.
Per l’Italia, infine, il clima del mercato immobiliare residenziale del I trimestre 2020, è stato rilevato nel Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia, sintetizzato nello specifico articolo dedicato dell’8 luglio scorso.