Si è giunti ormai al ventesimo Rapporto sul mercato residenziale.
Anche quest’anno il Rapporto Immobiliare 2021, dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), si avvale della rinnovata collaborazione dell’Associazione Bancaria Italiana per l’elaborazione dell’indice di affordability.
La finalità del Rapporto è quella, consueta, di analizzare i dati di consuntivo del mercato immobiliare delle abitazioni, con riferimento all’anno trascorso, desunti dai diversi archivi amministrativi di Catasto, Pubblicità immobiliare, Registro e OMI, anche per il ruolo assegnato all’Osservatorio dal D.lgs. 72/2016.
Il Rapporto si articola nei seguenti capitoli:
- le compravendite: andamenti dei volumi di compravendite di abitazioni e delle pertinenze; analisi delle dimensioni delle abitazioni compravendute; stima del valore del volume di scambio delle abitazioni (fatturato); andamenti dei volumi di compravendite della nuda proprietà delle abitazioni;
- i mutui ipotecari: analisi delle principali caratteristiche dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto delle abitazioni, relativamente al numero di abitazioni acquistate con mutuo, al capitale erogato complessivo e medio per unità abitativa, alla durata e al tasso di interesse medio iniziale;
- i principali dati regionali (compravendite e i mutui ipotecari);
l’analisi dei dati nelle principali città (compravendite e mutui ipotecari); - le locazioni, con un’analisi dei principali sotto mercati in cui possono essere distinti;
- la domanda di abitazioni, con un’analisi della domanda nel mercato residenziale e una stima del peso delle sue diverse componenti;
- Le famiglie italiane e l’acquisto della casa: l’indice di affordability, a cura dell’ABI.
La pubblicazione di questo Rapporto e i suoi contenuti riguardano un anno, il 2020, segnato dalla pandemia da Covid-19 e nel quale la popolazione mondiale ha subito, e continua a subire tutt’oggi, conseguenze oltre che sulla salute e sulla vita sociale anche sull’economia.
Il blocco delle attività e le misure di contenimento messe in atto dal Governo sono sicuramente alla base dell’inevitabile flessione delle compravendite immobiliari.
Tuttavia, la caduta del mercato registrata nel corso del 2020 è risultata, a consuntivo, meno drammatica di quello che a maggio dello scorso anno ci si poteva attendere.
LE COMPRAVENDITE:
Il 2020, complessivamente, si chiude con un calo generalizzato delle unità abitative compravendute.
Il consuntivo si chiude (al netto dei comuni con catasto tavolare delle province di Trento, Bolzano e di alcuni comuni del Friuli Venezia Giulia) con circa 558.000 abitazioni compravendute (NTN), un calo cioè di quasi l’8%, circa 46.000 unità in meno rispetto al 2019.
Si interrompe così, bruscamente, la crescita dei volumi di compravendita che proseguiva dal 2014 con un tasso di crescita medio annuo attorno al 7,5%.
Il 2020, in realtà, è stato caratterizzato da una elevata variabilità dei tassi tendenziali nei diversi trimestri dell’anno, rivelando, oltre all’effetto inevitabilmente negativo delle misure restrittive per il contenimento della pandemia, anche una capacità di recupero espressa dal mercato non appena si sono concretizzate le prime prospettive di ripresa economica.
Infatti, nel primo trimestre del 2020 cominciano a manifestarsi gli effetti del blocco delle attività economiche avviate a marzo.
Nel secondo trimestre il calo generalizzato raggiunge l’apice, ma nel 3° trimestre, con la graduale ripresa delle attività, il mercato residenziale ritrova una crescita superiore alle attese, in particolare nei comuni non capoluogo.
Nel quarto trimestre si rilevano in tutte le aree del Paese volumi di compravendita di abitazioni in crescita rispetto al 2019, con tassi tendenziali che contribuiscono a contenere il calo annuale complessivo.
La recrudescenza della pandemia, alla fine del 2020 e nel corso dei primi mesi del 2021, hanno costretto le attività economiche e sociali a nuovi rallentamenti.
D’altro canto, la campagna vaccinale, sulla quale tutto il mondo punta per risolvere questa crisi sanitaria, appare ben avviata verso gli obiettivi prefissati.
Infine, gli interventi del Governo mirati a stimolare la ripartenza dell’economia nazionale saranno fondamentali anche per il mercato immobiliare.
Pertanto, anche il 2021 sarà un anno controverso, nel quale gli assetti del mercato fin qui noti potrebbero subire ulteriori cambiamenti e per il quale permane la difficoltà a delineare scenari e prospettive futuri.
I VOLUMI:
Il totale del numero di abitazioni compravendute in Italia, con l’esclusione dei comuni nei quali vige il sistema tavolare, è risultato, nel 2020, pari a 557.926 NTN, e registra un decremento del 7,7% su base annua, interrompendo di fatto il trend positivo registrato a partire dal 2014.
Come già evidenziato, il dato negativo è da imputare in grossa parte ai mesi di inattività del settore concentrati nel primo semestre del 2020, nell’ambito delle misure di contenimento della pandemia da COVID-19.
Il calo di volumi di compravendita più rilevante si è registrato al Sud (-9%) e nelle Isole (-9,2%), che rappresentano però circa il 25% del mercato nazionale; al Nord Est si registra la perdita più contenuta, -6,3%.
Nei comuni non capoluogo, nel complesso, il calo è meno elevato, -5,7 %, e rimane sotto il 5% per tali comuni nel Nord Est (-4,5%) e nel Centro (-4,8%); di contro, nei comuni capoluogo il calo è più forte, pari a -11,4% nel complesso nazionale, ed in particolare in quelli del Nord Ovest che presentano il tasso tendenziale di maggior decrescita, -12,6% rispetto al 2019.
L’andamento delle compravendite si riflette sui valori dell’IMI (intensità del mercato immobiliare) che rappresenta la quota dello stock compravenduta.
In media nazionale tale indicatore, che nel 2019 era pari a 1,76%, risulta nel 2020 pari a 1,63% (ovvero 1,63 abitazioni compravendute, ogni 100 censite in catasto).
Si conferma la maggiore intensità del mercato, superiore alla media nazionale, nelle aree settentrionali del Paese, con valori dell’IMI prossimi al 2%.
La dinamicità maggiore è rappresentata, a livello nazionale, dai capoluoghi con IMI pari a 1,97% e, in particolare, nel Nord Ovest dove l’IMI per tali comuni è pari al 2,33%.
Per contro l’intensità minore si riscontra nelle Isole, dove l’IMI supera di poco l’1% nel complesso, ma rimane al disotto per i comuni non capoluogo (0,99%).
Può essere utile ripercorrere gli aspetti salienti.
Il ciclo espansivo si arresta, per tutte le aree, nel 2006 (ultimo anno di incremento), anche se il mercato dei capoluoghi nello stesso anno già subiva una prima flessione.
Dopo quell’anno inizia una discesa che, a parte un biennio di relativa stabilità (2010-2011), fa sprofondare il numero indice a 48,2 nel 2013: un ridimensionamento di quasi il 52% rispetto ai livelli del 2004 e di oltre il 56% rispetto al picco del 2006.
In questa fase di crisi, fino al biennio 2010-2011, i comuni non capoluogo mostrano una dinamica negativa relativamente meno accentuata rispetto ai comuni capoluogo.
A partire dal 2014, con la sola eccezione dei comuni non capoluogo delle Isole, si assiste ad una ripresa del mercato residenziale, che al 2019 recupera, in termini di numero indice, 26,6 punti a livello nazionale; la ripresa risulta più accentuata nei comuni capoluoghi, in cui si registra un incremento dell’indice NTN di oltre 29 punti, rispetto ai 25 punti dei comuni non capoluogo.
Infine, nell’ultima rilevazione, si nota la brusca flessione che riporta l’indice ai livelli antecedenti il 2018.
L’andamento dell’indicatore dell’intensità del mercato, l’IMI, segue essenzialmente le compravendite, evidenziando una perdita in tutti gli ambiti territoriali nel 2020; anche in questo caso l’analisi delle serie storiche mette in risalto la progressiva risalita dal 2014 fino al 2019, trascinata dalle compravendite nei comuni capoluogo, dove però il mercato ha mostrato i cali più forti nel 2020.
La consueta analisi delle compravendite, nelle cinque classi di comuni (Small, Medium, Large, Extra Large, Double Extra Large) che rappresentano le “taglie” dimensionali del mercato, individuate in base alla propria quota di fatturato rispetto al totale nazionale, evidenzia che nel 2020 nelle classi con taglia XXL e XL le compravendite di abitazioni diminuiscono oltre il 10% rispetto al 2019, più che nelle altre classi.
Nella classe XXL, con le città di Milano e Roma che assorbono il 9,2% del mercato nazionale, il calo dei volumi di compravendita di abitazioni supera il 13%. Di contro, nella classe di taglia S, dove sono posizionati quasi il 90% dei comuni (6.749 dei 7.562 analizzati) con circa il 35% del mercato nazionale, il calo rimane al di sotto del 5%.
Il livello dell’IMI, come prevedibile, tende ad essere più elevato con il progredire delle taglie dalla S (1,25%, da 1,31% del 2019) alla XXL (2,27%, da 2,63% nel 2019); nel 2020 il maggiore decremento si riscontra nelle classi di taglia più grandi (-0,29 punti la taglia XL, -0,36 punti la taglia XXL).
L’andamento dal 2004 degli indici del NTN per taglie di mercato evidenzia come la crisi delle compravendite di abitazioni sia stata anticipata nel 2006 nei comuni di taglia più grande, in particolare Roma e Milano, seguita nel 2007 da tutti gli altri mercati.
Nel 2010 sono ancora Roma e Milano a spingere il mercato, questa volta verso il rialzo, ma nel 2012 il crollo è generale.
Dal 2014 la ripresa è visibile in tutti i mercati che, nel grafico degli indici, si dispongono in ordine crescente di taglia, e nel 2019 il solo mercato meno dinamico (S) non è ancora arrivato a recuperare le perdite subite nel tracollo del 2012.
Nel 2020 il crollo evidente, che riporta il dato ai livelli precedenti il 2018 per le taglie dalla M alla XXL, mentre per la taglia S la perdita è più lieve.
L’andamento degli indici dell’IMI, ancora per taglie di mercato, mostra una dinamica dal 2004 caratterizzata da due estremi: da un lato Roma e Milano, che spiccano sul mercato nazionale, dall’altro i 6.749 comuni in taglia S, con un IMI sempre ben distante della media nazionale.
Nel mezzo si distinguono due diversi periodi: il primo, compreso tra il 2004 e il 2009, nel quale si osserva che la dinamica nei 13 comuni in taglia XL, nonostante il loro peso sul mercato nazionale, presenta un valore sempre al di sotto dei comuni nelle taglie più piccole, M e L; il secondo, a partire dall’anno della seconda crisi (2012) e, con ancora maggiore evidenza, dal 2014, quando, nella ripartenza del mercato, i comuni in taglia XL recuperano posizioni, mantenendosi stabilmente al di sopra delle taglie minori; fino al 2019, in cui la tendenza al rialzo è confermata, ma il gap tra la media della taglia XXL e S aumenta ulteriormente.
Nell’ultima rilevazione, la miglior tenuta dei comuni in taglia S, rispetto ai forti decrementi di Roma e Milano e dei comuni in taglia XL, riduce le distanze.
La mappa della distribuzione comunale del NTN nel 2020, mostra una diminuzione dei volumi in tutte le ripartizioni geografiche; sono 5.500 i comuni nei quali sono state compravendute meno di 50 abitazioni, tra cui 157 comuni con nessuna compravendita nel 2020 (erano 114 nel 2019), e risultano solo 140 i comuni nei quali si sono superate le 500 abitazioni compravendute.
Infine, la mappa della distribuzione dell’IMI nel 2020 evidenzia che sono solo 127 i comuni con un IMI superiore al 3%, in diminuzione rispetto al 2019 (erano 185); 1.110 quelli con IMI tra il 2% e il 3%, concentrati soprattutto nelle regioni del Nord (erano 1.201 nel 2019) e oltre 6.300 quelli con IMI inferiore al 2%, la gran parte nel Centro e nel Sud dell’Italia.
LE DIMENSIONI:
L’analisi delle compravendite in termini di dimensione delle abitazioni (superficie in m2) mostra dinamiche non dissimili da quelle già osservate in relazione al NTN, sia in termini aggregati sia per aree.
Sono state vendute abitazioni per un totale di circa 60 milioni di metri quadrati, in calo del 6,5% rispetto al 2019, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 107,5 m2 che, di contro, risulta maggiore rispetto al 2019 (+1,3 m2).
Come già rilevato per il NTN, al Sud e nelle Isole vi sono i cali più elevati in termini di superficie residenziale scambiata, -8%, e al Nord Est il calo più contenuto, entro il 5%.
In termini di superficie media, nel Nord Ovest gli scambi di abitazioni presentano il valore più basso tra le aree, 103 m2 anche se 1,4 m2 più grande del 2019. Nel Nord Est si riscontra la superficie media delle abitazioni compravendute più elevata, pari a 116,1 m2, e con l’incremento maggiore rispetto al 2019, +1,7 m2.
Analizzando comuni non capoluogo e capoluoghi di provincia, nelle diverse aree emerge che le superfici medie delle abitazioni compravendute, per i primi risultano sempre più elevate, in particolare nelle aree del Nord e al Centro.
La superficie media minore si rileva per i capoluoghi del Nord Ovest, 90,4 m2, 0,6 m2 in più rispetto al 2019; quella più elevata si riscontra nei comuni non capoluogo del Nord Est, 121 m2, 1,2 m2 più del 2019.
Riguardo le distribuzioni, nazionale, per aree geografiche e per capoluoghi e non capoluoghi, delle compravendite (in termini di NTN) per classi di superficie delle abitazioni, si conferma come il taglio di abitazione maggiormente compravenduto in assoluto, anche nel 2020, sia stato quello compreso tra 50 m2 e 85 m2, oltre 167.000 NTN pari a circa il 30% del totale, mentre circa 150.000 acquisti hanno riguardato abitazioni con superficie compresa tra 85 m2 e 115 m2, quasi il 27% del totale.
La quota di acquisti di abitazioni con superficie oltre 145 m2 nel 2020 si avvicina al 18% del totale, negli anni precedenti era stata sempre al di sotto del 17%.
Trasferendo l’analisi nelle aree territoriali, si può osservare al Sud, nelle Isole e nel Nord Est una quota di acquisti di abitazioni nelle due classi dimensionali oltre 115 m2 vicina al 40% del totale; per tali classi, nel Centro e nel Nord Ovest, la quota si ferma intorno al 30%.
Da notare, inoltre, che nei comuni non capoluogo del Nord Est la quota di compravendite di abitazioni nella classe di superficie superiore a 145 m2 è oltre un quarto del totale, con oltre 20.000 NTN.
In termini di variazioni rispetto all’anno precedente, si rileva un calo più contenuto per gli acquisti di abitazioni più grandi, -2,9% per quelle oltre 145 m2, -1,9% se riferita ai soli non capoluoghi.
Di contro, il tasso di decrescita maggiore si è registrato nella classe dimensionale più bassa (abitazioni fino a 50 m2) che diminuiscono in termini di NTN di quasi il 10% rispetto al 2019 nell’aggregato nazionale, fino al valore massimo del calo del 16,7% nelle Isole, in corrispondenza dei capoluoghi.
Per quanto riguardi la distribuzione dell’IMI per classi di superficie delle abitazioni trasferite nel 2020, su base nazionale, il segmento con maggiore intensità di mercato, in tutte le aree, rimane quello degli acquisti di abitazioni tra 50 m2 e 85 m2, con IMI prossimo al 2%, mentre, se si considerano i soli capoluoghi, l’IMI raggiunge il 2,34% nella classe dimensionale più piccola, abitazioni fino a 50 m2, grazie soprattutto al contributo delle aree settentrionali (IMI pari a 2,90% nel Nord Ovest e a 2,69% nel Nord Est).
L’analisi geografica, in generale, conferma per tutte le classi dimensionali la maggiore dinamicità delle aree settentrionali, nei capoluoghi e per i tagli dimensionali più piccoli.
IL FATTURATO:
I dati relativi al fatturato calcolato per l’anno 2020, mostrano una stima complessiva che ammonta a poco più di 89 miliardi di euro, in calo dell’8,7% rispetto al 2019 (circa 8,5 miliardi di euro meno del precedente anno).
Quasi il 58% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, oltre 51 miliardi di euro, circa il 25%, quasi 22 miliardi di euro, sono riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro e i restanti 16 miliardi di euro, il 18% del totale nazionale, nel Sud e nelle Isole.
In tutte le aree il fatturato degli scambi di abitazioni è in calo, dal 6,1 % del Nord Est al 11,4% del Sud, ma, mentre nel Nord Ovest, nel Centro e nel Sud il valore medio di un’abitazione compravenduta è diminuito nel 2020 di circa 3.000 euro, nel Nord Est e nelle Isole è aumentato, anche se solo di circa 400 euro.
In termini di relativi, il fatturato medio (per unità abitativa) continua a risultare più elevato al Centro (poco più di 190.000 euro), per quanto si sia registrata in questa area, come si è già detto, una diminuzione rispetto all’anno precedente; nel Sud e nelle Isole il valore medio dell’abitazione compravenduta rimane sotto i 120.000 euro.
Disaggregando l’analisi in comuni capoluogo e non, si rilevano nei primi, per tutte le aree, i cali più elevati; qui si verifica anche un decremento del fatturato medio, con la sola eccezione del Nord Est, dove è in aumento sia per i capoluoghi sia per i comuni minori.
Il fatturato, analizzato negli aggregati di comuni per taglie di mercato, mostra come prevedibile, al crescere della taglia di mercato cresce il valore medio dell’abitazione compravenduta, passando dai circa 119.000 euro spesi in media nel 2020 per acquistare una casa nel mercato di taglia S, poco meno del 2019, a oltre 282 mila euro spesi per una casa nelle due metropoli italiane, in calo di circa 1.100 euro, mediamente, rispetto all’anno precedente.
Anche i tassi di riduzione del fatturato nel 2020 rispetto al 2019 crescono al crescere della taglia di mercato, passando dal 4,6% della taglia S al 13,7% dei due comuni (Roma e Milano) in taglia XXL.
IL VALORE MONETARIO DICHIARATO NELLE COMPRAVENDITE RESIDENZIALI:
Dalla scorsa edizione, il contenuto statistico del Rapporto è stato arricchito di una nuova informazione relativa all’ammontare monetario delle compravendite immobiliari.
In questo paragrafo, si presentano i dati del Valore Monetario Dichiarato (d’ora in avanti VMD) con riferimento agli atti di compravendita stipulati nel 2020 afferenti alle abitazioni.
Si ribadisce che, anche se il VMD rappresenta anch’esso una stima della reale entità monetaria dichiarata per l’acquisto di immobili residenziali, tale stima approssima in misura migliore il valore effettivo di quanto lo approssimi il “fatturato” (utilizzato nel paragrafo precedente), risultato di una quotazione media comunale applicata alla superficie residenziale compravenduta.
I dati elaborati riportano il VMD calcolato per tutte le annualità dal 2011, posto a confronto con il “fatturato” e presentano il grafico dei numeri indice dei due valori stimati.
I valori evidenziano uno scostamento tra VMD e fatturato che nel periodo esaminato rimane contenuto entro il 10%.
Il numero indice del VMD evidenzia una diminuzione, nel periodo di crisi del 2012 e 2013, più accentuata di quella registrata con il “fatturato”.
Anche la fase di ripresa del 2014 e del 2015 è meno marcata se si guarda al VMD. Negli anni successivi VMD e fatturato registrano, all’incirca, le stesse variazioni.
Nell’ultima rilevazione lo scostamento diminuisce ancora, arriva al 6,5%.
Il VMD nel 2020 si riduce del 6,6% rispetto al -8,7% del valore monetario degli scambi, misurato con il fatturato, e al -7,7% del tasso di riduzione delle compravendite di abitazioni in termini di NTN.
Emerge, comunque, l’andamento del VMD nel Nord Est che trascina la ripresa degli scambi tra il 2014 e il 2019 e che nel 2020 contiene la perdita intorno al 4%, rimanendo in vetta con il suo valore dell’indice tra le aree.
LE PERTINENZE:
Nell’analisi vengono riportati i dati di consuntivo del 2020 relativamente al mercato dei depositi pertinenziali e dei box e posti auto.
Si ricorda che, come specificato nella nota metodologica e rinviando a quest’ultima per maggiori dettagli, sono stati definiti depositi pertinenziali le unità censite negli archivi catastali nella categoria C/2 con superficie catastale fino a 30 m2 e box e posti auto le unità censite negli archivi catastali categorie C/6 e C/7 con superficie fino a 50 m2. Sono criteri ragionevoli, ma pur sempre convenzionali.
Nel 2020 sono stati scambiati, a livello nazionale, circa 82.600 depositi pertinenziali, in aumento, rispetto al 2019, del 10,2%.
Al contrario, gli scambi di box e posti auto, circa 330.500 NTN, risultano in diminuzione del 6,6% rispetto al 2019, circa un punto in meno rispetto al dato registrato nel settore delle abitazioni (-7,7%).
Nel dettaglio delle aree territoriali i maggiori rialzi per i depositi si osservano nelle aree del Nord, dove le compravendite di depositi sono cresciute del 22% nel Nord Ovest e di oltre il 16% nel Nord Est, mentre nelle Isole il dato registrato è decisamente negativo, -10,4%.
Riguardo ai box e ai posti auto, gli acquisti di queste unità segnano una diminuzione abbastanza omogenea nelle diverse aree, con un maggiore calo al Sud, -8%.
In termini di intensità, il quoziente IMI risulta più elevato per i depositi nelle aree del Nord e del Centro, con livelli che, nel 2020, al Nord superano il 3%, mentre al sud è in leggero calo.
Per box e posti auto l’IMI supera il 2% al Nord e al Centro. In termini aggregati, rispetto al 2019, la quota di scambi di depositi, rispetto allo stock, è cresciuta di 0,14 punti mentre quella relativa box e posti auto è diminuita di 0,16 punti.
LA NUDA PROPRIETÀ:
Riguardo l’analisi delle compravendite del diritto di nuda proprietà sulle abitazioni (NTNnp12), ovvero i trasferimenti da parte del venditore della proprietà dell’immobile ma non del diritto reale di godimento del bene (usufrutto), nel 2020, il volume di compravendite del diritto di nuda proprietà per le abitazioni in Italia è diminuito rispetto al 2019 del 13,1%.
Si rileva un andamento simile tra aree geografiche, ma al Sud la percentuale è leggermente più elevata rispetto al dato nazionale, -15,9%, mentre nelle Isole arriva a -7%.
Un terzo degli scambi è concentrato nel Nord Ovest dove la decrescita registrata è di quasi il 15%.
In quest’area la diminuzione dei trasferimenti del diritto di nuda proprietà per le abitazioni è dovuto principalmente al dato osservato nei comuni capoluogo (-21,1%), a fronte dei non capoluoghi dove il calo rimane in linea con quello nazionale, -11,7%.
Nelle Isole il calo è meno consistente sia nei capoluoghi, -5,1% sia nei comuni minori, -7,9%.
Rispetto al 2019, il diritto di nuda proprietà per le abitazioni nelle aree del Centro è in diminuzione in maniera più decisa per i capoluoghi, -17,3%, mentre per i comuni non capoluogo il calo è più elevato, -8,9%. Anche nel Sud, per i capoluoghi, il decremento arriva a -19%, ma per i comuni minori il calo si ferma al 14,7%.
Osservando l’andamento degli indici del NTNnp, è evidente la crescita del volume di compravendite fino al 2006, la discesa fino al 2009, la migliore tenuta del mercato nei capoluoghi fino al 2011.
Nel 2012, come per le compravendite della piena proprietà, è evidente il crollo generalizzato della nuda proprietà senza distinzione fra capoluoghi e non capoluoghi.
A partire dal 2014, la serie evidenzia un’inversione di tendenza con rialzi per entrambi i mercati, ma decisamente più accentuati per gli acquisti della piena proprietà.
Le linee di fondo del ciclo ricalcano approssimativamente quella del mercato principale, in particolare nella fase discendente, mentre la ripresa è nettamente più rallentata per il mercato della nuda proprietà e, nell’ultima rilevazione, è evidente come la nuova contrazione risulti più accentuata rispetto al mercato della piena proprietà, aumentando così il distacco tra le due serie.
I MUTUI IPOTECARI:
Nel corso del 2020 sono stati registrati poco meno di 273.000 acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario (NTN IP), in calo del 4,8% rispetto all’anno precedente.
Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche (NTN PF), quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco più della metà degli scambi, 51%, in leggero aumento rispetto al 2019, quando erano pari al 49,5%.
Tra le aree del Paese, il Nord Ovest e il Centro, che rappresentano insieme quasi il 60% del mercato dei mutui, hanno evidenziato cali in linea con la media nazionale.
Al Nord Est la contrazione è inferiore al 3% e l’incidenza degli acquisti assistiti da mutui ipotecari cresce di due punti superando il 55%. Nel Mezzogiorno, e in particolare nelle Isole, le compravendite con mutuo hanno subito il maggior calo e l’incidenza degli acquisti con mutuo supera di poco il 40% delle compravendite di abitazioni.
L’analisi distinta per i soli capoluoghi e per i comuni non capoluogo, mostra che in termini percentuali il calo del NTN IP è generalmente all’incirca doppio nei capoluoghi rispetto agli altri comuni.
Si può inoltre osservare come nei capoluoghi del Centro il peso degli acquisti con ipoteca sia prossimo al 60% del totale, mentre nei piccoli centri delle Isole la percentuale rimanga intorno al 37%.
L’analisi dei trend del numero di acquisti con ipoteca, effettuata con l’ausilio della serie degli indici del NTN IP a base fissa 2011, ben evidenzia, per tutte le aree geografiche una crescita sostenuta, soprattutto nei comuni capoluogo a partire dal 2014 e che ha consentito un recupero rispetto alle forti perdite del periodo precedente.
Tale andamento, che aveva comunque subìto un primo rallentamento già nel 2019, inverte bruscamente il segno nell’ultimo anno, con un assottigliamento della distanza dei valori dell’indice tra capoluoghi e comuni minori.
Si confrontano, poi, gli andamenti dal 2011 della serie dei numeri indice del complesso delle compravendite di abitazioni relative alle sole persone fisiche (NTN PF), delle compravendite delle persone fisiche assistite da ipoteca (NTN IP) e delle compravendite riconducibili alle stesse persone fisiche di abitazioni sulle quali non si è accesa ipoteca (NTN PF no IP).
La comparazione degli indici per ciascun anno sottolinea come il maggior contributo alla crescita degli acquisti sia dovuto a quelli effettuati con mutuo.
L’analisi di confronto evidenzia, infatti, come nei periodi di espansione i tassi di crescita delle NTN IP siano più accentuati del NTN relativo alle PF e soprattutto del NTN per le quali non si è fatto ricorso al credito ipotecario (NTN PF no IP).
In altri termini, l’aumento delle compravendite assistite da ipoteca trascina in campo positivo le compravendite delle persone fisiche, mentre rimangono stabili, o in discesa, le compravendite delle persone fisiche non assistite da ipoteca.
In modo analogo, nei periodi di ribasso del mercato, le compravendite con ipoteca mostrano le flessioni maggiori.
Quanto osservato si presenta in modo analogo in tutte le aree del Paese. I dati relativi al 2020, nella loro peculiarità, risultano in controtendenza rispetto alla descritta natura pro-ciclica della componente mutui, riuscendo gli acquisti di abitazioni con mutuo a contenere le perdite rispetto agli altri acquisti.
Riguardo i principali indicatori dei volumi di acquisti con mutuo ipotecario, per i comuni aggregati secondo la dimensione (taglia) del loro mercato, il calo riscontrato livello nazionale, prossimo al 5%, è confermato in tutti i gruppi ma si mostra crescente in funzione della dimensione del mercato.
A Roma e Milano la contrazione è quasi del 9%, ma stante la performance ancora più negativa del mercato complessivo nelle due città, l’incidenza dei mutui ipotecari aumenta di 3,4 punti e si porta oltre il 60%.
A livello comunale, la distribuzione dell’incidenza dei mutui sulle corrispondenti compravendite di abitazioni (NTN PF) evidenzia un ricorso al credito minore nei comuni del Sud e delle Isole.
Le dimensioni:
La distribuzione delle abitazioni acquistate con mutuo ipotecario distinta per classi di superficie, rispecchia quella già esaminata per il complesso delle compravendite.
Tutti i tagli di mercato presentano una variazione negativa rispetto al dato dello scorso anno, con alcune eccezioni nelle classi estreme.
In particolare nelle aree del Centro e del Nord, sia pur distinguendosi in intensità tra capoluoghi e non capoluoghi, si è registrato un incremento delle NTN IP per le abitazioni di dimensioni superiori ai 145 m2.
Meno rilevante, per l’entità dei numeri sottostanti (meno di 300), la variazione decisamente positiva nei capoluoghi del Sud per gli acquisti con mutuo degli alloggi più piccoli.
L’incidenza degli acquisti con mutuo, come naturale, tende a salire al crescere delle dimensione e dunque del valore complessivo degli immobili.
Il fenomeno si riscontra senza eccezioni su tutto il territorio sia nei grandi che nei piccoli comuni.
In riferimento alla percentuale di acquisti di abitazione con mutuo per taglie di mercato dei comuni, questa è minima per gli alloggi fino a 50m2 acquistati nei comuni di taglia S (14,5%) ed è massima (62,6%) per le abitazioni tra 85 e 115m2 acquistate nelle 2 metropoli (taglia XXL).
I capitali erogati:
Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni ammonta, nel 2020, a poco meno di 36 miliardi di euro, anch’esso in diminuzione come il volume di compravendite, ma con un calo più moderato, ovvero 1,7% contro il 4,8% osservato per i volumi.
Riguardo i dettagli dell’entità e della variazione del capitale per aree geografiche, si evidenziano cali in tutte le aree con percentuali che oscillano tra il -5,3% delle Isole e il -1,3% del Centro; completa il quadro dei dati il Nord Est dove si è verificato un incremento del capitale nel 2020, +1,1% rispetto al 2019.
Nel 2020, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario supera di poco 130.000 euro, in aumento di 4.000 euro rispetto al 2019.
Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con 145.000 euro in media finanziati per l’acquisto di un’abitazione (quasi 167.000, nei capoluoghi); nelle Isole il capitale medio è di 113.500 euro (meno di 110.000 nei comuni non capoluogo).
La distribuzione tra le aree del capitale, evidenzia la quota preponderante delle aree del Nord, oltre il 58%.
Gli andamenti per aree geografiche, distinguendo altresì i capoluoghi e i non capoluoghi, dell’indice del capitale erogato e del capitale medio per unità abitativa, registrano, come per il NTN IP, l’ascesa positiva iniziata nel 2014, soprattutto nei comuni capoluogo con ritmi impetuosi nei primi anni e progressivi segnali di rallentamento a partire dal 2018 fino al nuovo ripiegamento, in alcuni casi lieve, del 2020.
Esaminando la distribuzione del capitale erogato per taglie di mercato dei comuni, si rileva che le variazioni rispetto all’anno precedente hanno tutte segno negativo con differenze di poco rilievo tra le varie tipologie di comuni.
Il capitale medio erogato per unità compravenduta dalle persone fisiche cresce con la dimensione del mercato, passando da 114.000 euro circa per il mercato di taglia S ai quasi 200.000 euro per la taglia XXL (oltre 10.000 euro in più del 2019).
Moltiplicando la superficie delle abitazioni acquistate con ipoteca, da persone fisiche, per la quotazione media comunale è stata effettuata una stima del valore di scambio delle abitazioni ipotecate.
Il valore delle abitazioni compravendute avvalendosi di mutuo, nel 2020, si è assestata intorno ai 48 miliardi di euro; il capitale erogato rappresenta quindi il 75% circa della spesa di acquisto.
La quota di valore finanziato è più elevata nei comuni non capoluogo, quasi l’80%; minima nei capoluoghi del Nord Ovest, 66% circa, ed è massima nei non capoluoghi del Sud, oltre l’88%.
Tasso medio e durata:
Nel 2020, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni si riduce, rispetto al 2019, di ulteriori 0,20 punti percentuali portandosi così al di sotto del 2% e segnando un nuovo minimo dall’inizio della serie storica.
L’analisi per aree geografiche, evidenzia tassi medi più elevati nelle regioni del Sud (2,12%) e del Centro (2,05%), mentre i tassi più bassi, poco sopra il 1,8%, si registrano nelle regioni del Nord.
Il calo più consistente si è avuto nelle Isole, 0,28 punti in meno nell’ultimo anno.
La durata media del mutuo è in lieve aumento a 23,5 anni e risulta analoga tra le aree del Paese con uno scarto a favore delle regioni centrali.
La rata media si mantiene nel complesso stabile intorno ai 580 euro.
Si registrano tuttavia lievi variazioni a livello di singole aree geografiche.
I valori più alti si riscontrano al Centro, nonostante la maggiore durata dei mutui, segno di erogazioni medie più consistenti.
DATI REGIONALI: Le compravendite.
La rilevante contrazione delle compravendite di abitazioni nel 2020 (-7,7% a livello nazionale; 45.000 acquisti in meno rispetto al 2019) si riflette in tutte le regioni italiane.
Basilicata (-13,4%) e Campania (-11,2%) sono le regioni in cui si possono osservare i maggiori cali di NTN; Marche ed Abruzzo sono, di contro, le regioni con le perdite meno forti, con rispettivamente -2% e –4,7%.
Oltre la Campania, tra le regioni che detengono la maggior quota del mercato residenziale, si registra una forte riduzione in Sicilia, prossima al 10%; Lombardia, Lazio, Puglia e Toscana presentano cali intorno all’8%, il Veneto perde il 7%, in Piemonte ed Emilia Romagna la riduzione è intorno al 6%.
In termini di intensità delle compravendite in relazione allo stock immobiliare, il valore dell’IMI, che a livello nazionale si attesta all’1,63%, rimane solo in Lombardia, Emilia Romagna e Veneto sopra il 2%; si allontanano da tale valore Lazio, Toscana e Piemonte che si attestano intorno all’1,8%.
Nelle regioni del Sud, l’IMI scende sotto l’1,3% con l’unica eccezione della Puglia, dove assume il valore 1,4%. In Molise, Basilicata e Calabria l’IMI nel 2020 si colloca per tutte sotto l’1% e la Calabria rimane la regione con il valore minimo dell’indice del mercato, con solo lo 0,79% dello stock di abitazioni compravenduto nel 2020.
L’analisi del contesto nazionale delle compravendite di abitazioni per il diritto di nuda proprietà, mostra, in analogia con le compravendite dell’intero diritto di proprietà, una cospicua e generalizzata contrazione dei volumi scambiati in tutte le regioni, nel complesso -14% circa rispetto al 2019.
Si rilevano, tuttavia, cali differenziati in intensità fra le diverse regioni.
La flessione in assoluto più marcata in questa tipologia di scambi si registra in Valle d’Aosta, con una perdita prossima al 30%; seguono con tassi di calo nell’ordine del 20%, Liguria (-22,1%), Campania (che annulla la discreta crescita della precedente annualità presentando ora un -20,8%) e Calabria (-19%). Sempre a doppia cifra i cali in Lazio e Lombardia, le regioni con la maggior quota di questo mercato; sono inferiori al 10% i cali solo in Molise, Sicilia e Toscana.
L’Umbria, seppur con una quota di mercato dell’1,5% sul dato nazionale, è l’unica regione che minimizza le perdite ad una percentuale prossima allo zero.
Riguardo il valore di scambio (fatturato) stimato per le abitazioni compravendute nelle diverse regioni, a livello nazionale ammonta nel 2020, come si è detto, a poco più di 89 milioni di euro.
Dell’intero fatturato stimato per gli acquisti di immobili residenziali, la maggior quota (quasi 22 miliardi) è stata impegnata per la compravendita di abitazioni ubicate nella sola regione Lombardia, seppur in diminuzione di oltre il 9% rispetto al 2019.
Del resto, come già evidenziato per i parametri finora analizzati, la contrazione sul fatturato 2020 rispetto alla precedente annualità è del tutto generalizzata anche a livello di singole regioni.
Le perdite più forti, intorno al 15%, si osservano in Campania e Basilicata; seguono nel dato negativo Calabria e Valle d’Aosta (circa -11%), Sicilia e Liguria (circa -10%).
Non meglio si collocano altre tre grandi regioni, quali sono Toscana, Lazio e Piemonte che, in analogia con la Lombardia, vedono perdite di fatturato tra l’8 e il 10%.
Il fatturato medio per abitazione rimane elevato, superiore a 200.000 euro, nel Lazio, in Toscana e in Liguria, mentre resta sotto i 100.000 euro in Sicilia, Basilicata, Molise e Calabria.
I mutui ipotecari:
Nel 2020, il numero di abitazioni acquistate con l’ausilio di mutuo ipotecario, NTN IP, è diminuito rispetto all’anno precedente di una percentuale, a livello nazionale, prossima al 5%, circa 13.500 transazioni in meno del 2019.
Il segno negativo nella variazione del NTN IP è infatti presente, senza alcuna eccezione, in tutte le regioni, seppur con percentuali differenti.
Basilicata e Sicilia risultano le regioni con i più forti cali di acquisti con mutuo; di contro, nelle Marche e in Friuli Venezia Giulia i cali del NTN IP sono contenuti entro l’1%.
Tra le regioni con le maggiori quote di mercato, Toscana, Lombardia e Piemonte allineano le perdite al dato nazionale, intorno al 5%; in Lazio e Campania il calo è maggiore, in Emilia Romagna e Veneto rimane sotto il 4%.
In termini di incidenza degli acquisti con mutuo sul totale delle compravendite di abitazioni effettuate da persone fisiche, il dato nazionale, come si è visto, ha superato nel 2020 la metà delle transazioni, aumentando rispetto al 2019 di 1,5 punti.
Nelle regioni del Nord l’incidenza va anche oltre il dato nazionale, tranne per Valle d’Aosta e Liguria, dove rimane sotto il 50%.
Solo il Lazio, tra le regioni del Centro e del Sud, la quota di acquisti con mutuo supera il 50%; in Calabria l’incidenza rimane sotto il 30%.
L’incidenza risulta quasi ovunque in aumento rispetto al 2019, con i massimi raggiunti da Friuli Venezia Giulia e Sardegna (+2,4 punti) e Veneto (+2,2 punti).
Le sole regioni con una diminuzione dell’incidenza delle compravendite di abitazioni assistite da mutuo ipotecario son l’Abruzzo (-0,3 punti) e la Valle d’Aosta (-0,6 punti).
L’analisi dell’ammontare di capitale erogato nel 2020, nel dettaglio regionale, evidenzia tassi di variazione negativi in linea con quanto visto per il NTN IP, con una perdita media nazionale di 1,8 punti percentuali rispetto al 2019.
Il maggior calo di capitale finanziato per l’acquisto dell’abitazione si osserva in Basilicata (-10,5%) seguita dalla Sicilia (-6,5%).
Aumenti dei capitali mutuati, seppur modesti, si evidenziano solo in Emilia Romagna (+1,7%), Friuli Venezia Giulia (+1%) e Veneto (+0,2%).
Il valore del capitale unitario mostrato nella stessa tabella, di fatto riflette le differenze delle quotazioni medie delle abitazioni e delle superfici medie che si apprezzano tra le diverse regioni.
Nel 2020, infatti, il capitale erogato per un’unità abitativa rimane massimo (88.000 euro circa) nel Lazio, regione con elevati livelli dei prezzi, e minimo, pari a circa 26.000 euro, in Calabria.
Il tasso di interesse, applicato alla prima rata, ovunque ancora in discesa, risulta più basso del valore medio nazionale, 1,93%, in tutte le regioni del Nord.
Anche nelle Marche e in Toscana, tra le regioni del Centro, i tassi sono al disotto della media nazionale. Rimangono, nonostante il calo, al di sopra del 2% i tassi di interesse nel Lazio (2,19%), in Calabria (2,18%), in Campania (2,18%), in Molise (2,17%) e in Puglia (2,11%).
La diminuzione dei tassi rispetto al 2019, combinata con la sostanziale stabilità delle durate medie dei mutui e il leggero aumento dei capitali medi finanziati, hanno determinato un lieve calo del valore della rata iniziale media nel 2020, che si riflette nella maggior parte delle regioni.
Fanno eccezione, Puglia, Lazio, Valle D’Aosta e Campania con aumenti tra l’1,5% e il 2%, oltre alla Toscana, con un più modesto rialzo di mezzo punto percentuale.
A causa degli elevati livelli di prezzo delle abitazioni, il Lazio dove sono erogati capitali medi unitari più elevati, mostra il valore massimo della rata iniziale, prossimo ai 700 euro mensili; scende ancora al di sotto di 500 euro mensili in Umbria, Calabria, Abruzzo e Basilicata.
LE PRINCIPALI CITTÀ: Le compravendite.
I dati delle compravendite relativi alle otto principali città italiane confermano, senza eccezioni, rilevanti contrazioni delle compravendite di abitazioni nel 2020, rispetto alla precedente annualità, che nel complesso superano il 13%.
Milano, che nel 2019 aveva mostrato, tra le grandi città, l’incremento di transazioni più rilevante, nel 2020 riporta il maggiore calo del NTN (-17,6%), seguita da Bologna, Firenze e Napoli.
A Genova e a Roma, anche se tra le grandi città quelle con i cali minori, gli scambi diminuiscono di circa il 10%.
Analizzando le compravendite rapportate ai rispettivi stock immobiliari, attraverso il calcolo dell’IMI, Milano, con un valore del 2,67%, rimane la città più dinamica, sebbene abbia perso nel 2020 quasi 0,6 punti.
Seguono Torino e Bologna, che con IMI di poco sopra il 2,3%, hanno perso nel 2020 circa 0,4 punti.
Firenze e Roma, riescono a mantenere un IMI superiore al 2%, mentre a Palermo e a Napoli, che perdono 0,2 punti di IMI, viene compravenduto nel 2020 solo l’1,5% del loro patrimonio residenziale.
In termini assoluti Roma rimane la città italiana con il maggior volume di compravendite di abitazioni, con un NTN prossimo alle 30.000 unità, un terzo del volume di scambio delle grandi città.
Per quanto riguarda gli altri comuni appartenenti alle otto province (escludendo quindi i capoluoghi, già analizzati), si conferma, nonostante le perdite, come mercato più dinamico quello della provincia di Milano, sia in termini assoluti (NTN pari a 33.902), sia in termini relativi (IMI pari al 2,51%); le variazioni sul numero di transazioni rispetto all’anno precedente sono però tutte negative, con i risultati peggiori rilevati nelle province di Napoli (-13,7%) e Palermo (-11%), con un dato complessivo che riporta una perdita del 7,6% delle transazioni.
La serie storica degli scambi delle abitazioni, per le singole città e per i comuni del resto della provincia, è mostrata attraverso la serie dei numeri indice del NTN (a partire dal 2004).
Per quanto riguarda i capoluoghi, si evidenzia come, dopo una fase di crescita generalizzata, anche piuttosto sostenuta, sviluppatasi tra il 2004 e il 2006, a partire dal 2007 e, in alcuni casi, già dal 2006 (Roma, Napoli, Milano e Palermo), inizia la fase discendente del ciclo, alimentata dalla crisi del 2008-2009.
La contrazione del volume di compravendite è proseguita fino al 2008 e si è attenuata nel 2009; nel 2010, con l’eccezione di Bologna, gli scambi tornano a crescere.
Dopo che nel 2011 il segno era diventato positivo in tutte le città, nel 2012 nessuna è stata risparmiata dal crollo del mercato immobiliare causato dalla seconda recessione, con l’unica eccezione di Napoli, la cui dinamica è, però, da imputare in gran parte a fattori locali (le consistenti dismissioni del patrimonio immobiliare del comune).
Nel 2013 si assiste ad una generale decelerazione dei tassi negativi, con qualche primo segnale di ripresa; dal 2014 gli incrementi riguardano tutte le grandi città, sia nei comuni capoluogo sia in quelli minori, con un notevole picco nel 2016 ed una crescita che continua fino al 2019 (tranne a Firenze e nella città di Napoli, che si ferma al 2018).
Con riferimento all’ultimo anno della serie storica, quello in esame, appare netta l’inversione di tendenza per tutte le maggiori città e relative province, riportando gli indici ai valori antecedenti il 2018.
Esaminando il numero di abitazioni compravendute (NTN) nelle principali città e nelle rispettive province, con riferimento al taglio dimensionale, si evidenziano, come già emerso nel complesso nazionale, cali di scambi nel 2020 più accentuati per i tagli più piccoli.
La superficie media delle unità abitative compravendute nelle maggiori città risulta pari a 91,1 m2 (0,4 m2 più grande del 2019).
In dettaglio, nel 2020, la superficie media delle abitazioni scambiate resta costante o in lieve aumento rispetto all’anno precedente a Napoli, Bologna e Torino; nelle sole città di Milano (81,3 m2) e Firenze (97,9 m2) si riscontra una modesta riduzione; il valore più elevato, nonché in aumento rispetto al 2019, si è registrato a Palermo, con 110,3 m2.
Nei comuni della provincia le superfici medie sono generalmente superiori a quelle dei relativi comuni capoluogo, con il massimo osservato per i comuni della provincia di Firenze, pari a 114 m2, valore invariato rispetto al 2019; seppure in aumento, rimangono sotto i 100 m2 nei comuni delle province di Roma, Milano e Genova.
Relativamente alle quote di compravendita per classi di superficie nelle maggiori città, il taglio dimensionale più compravenduto, in sette delle otto grandi città, è quello tra 50 m2 e 85 m2, mentre a Palermo prevale di poco la fascia compresa tra 85 m2 e 115 m2.
Anche con riferimento al complesso dei comuni del resto della provincia prevale il taglio tra 50 m2 e 85 m2; la fascia immediatamente superiore, tra 85 m2 e 115 m2, è preferita a Torino, Genova e Firenze.
Nelle otto città analizzate si è concentrato un quarto del valore del fatturato nazionale, con un valore stimato che ammonta complessivamente ad oltre 22 miliardi di euro, in diminuzione del 14% rispetto al 2019.
In tutte le città capoluogo si osserva indistintamente un calo del fatturato, con i massimi raggiunti dalle città di Napoli (-18,7%) e Milano (-17,1%).
Milano è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato, quasi 320.000 euro, seguita da Firenze, con un valore medio di poco più di 270 mila euro, e Roma, con un valore medio di 256 mila euro circa; delle otto città, solo Bologna, Milano e Torino segnano un aumento del fatturato medio per unità immobiliare.
Analizzando i relativi territori provinciali, invece, il fatturato complessivo diminuisce nel 2020 dell’8,1% rispetto al 2019, per complessivi 15 miliardi di euro circa.
Sono i comuni nelle province di Napoli (-16,4%) e Palermo (-12,6%) a ridurre maggiormente il fatturato rispetto al 2019.
Genova e Firenze presentano il fatturato medio più alto (circa 230.000 e 210.000 euro rispettivamente) e solo Milano, Genova e Bologna segnano un aumento di tale valore medio.
I dati relativi alle compravendite del diritto di nuda proprietà sono in calo per tutti i contesti analizzati, tranne nel complesso dei comuni della provincia di Palermo che, tra le otto province, realizza l’unico tasso di crescita positiva, +2,1% rispetto al 2019.
I mutui ipotecari:
Nel 2020, nelle principali città, il 56,7% delle abitazioni acquistate da PF risulta assistito da mutuo ipotecario, oltre 3 punti in più del 2019.
Tale quota è massima a Roma, dove quasi il 62% delle compravendite si avvale di un mutuo, e minimo a Napoli dove è pari al 47,2%.
Si rileva una flessione degli acquisti di abitazioni con mutuo ipotecario (-8,4%) sia nelle città, che nel resto della provincia (-5,5%) rispetto al 2019.
Tra le città, i decrementi più sostenuti, oltre il 10%, si registrano a Palermo, Milano e Napoli.
Anche nelle restanti città le abitazioni acquistate con mutuo diminuiscono, con tassi tra il 2,6% e il 9,4%, rispetto al 2019.
Per finanziare gli acquisti di abitazioni, il capitale erogato per il complesso delle otto principali città italiane è pari a circa 8,6 miliardi, circa 180 milioni di euro in meno del valore osservato nel 2019, al quale si sommano 6,8 miliardi, circa 170 milioni di euro in meno del 2019, per abitazioni acquistate negli altri comuni di queste province.
Anche in termini di capitali erogati, Roma e Milano rappresentano una quota importante del totale dei finanziamenti delle metropoli, con quasi 3,3 miliardi di euro erogati nella capitale (però in flessione dell’1,4%) e circa 2,6 miliardi a Milano (in flessione del 3%).
Palermo è la città che ha subito la maggior flessione nell’erogazione di capitali mutuati, -9%, mentre Milano resta la città con il capitale unitario più elevato, oltre 220.000 euro in media per acquistare un’abitazione.
LE LOCAZIONI:
Nel 2020 il numero di nuovi contratti di locazione trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione è stato di poco superiore a 1,5 milioni, il 12% circa in meno rispetto al 2019.
Tali contratti hanno interessato quasi 1,9 milioni di immobili.
Limitando l’analisi ai soli immobili locati per intero, si osserva che le unità ad uso abitativo oggetto di nuovo contratto di locazione sono state oltre l’80% del totale, quasi 1,3 milioni, in calo dell’8,8% rispetto al dato del 2019.
Poco meno di 300.000 risultano gli immobili locati per uso non abitativo, ancora più colpiti dallo shock determinato dalla crisi sanitaria, oltre il 20% in meno del 2019.
Complessivamente le abitazioni locate nel 2020 ammontano al 5,5% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono 4,8 miliardi di euro di canone annuo complessivo, per oltre 72 milioni di metri quadrati di superficie residenziale presa in affitto.
La superficie media dell’abitazione locata si colloca intorno agli 85 metri quadrati, con un canone annuo medio per unità di superficie pari a poco più di 66 €/m2.
Gli immobili locati sono complessivamente diminuiti di circa il 10% anche se, nel dettaglio dei singoli segmenti, le variazioni si presentano molto diversificate.
In particolare, i contratti ordinari di lungo periodo, che pesano per oltre il 50% sul totale del mercato, sia in termini di volumi coinvolti sia di canone generato, hanno sofferto il calo maggiore: -16,7%.
Più contenuta è stata la perdita nell’ambito dei contratti di durata inferiore ai tre anni: -10,7% per quelli ordinari, -6,6% per quelli destinati agli studenti.
Il segmento dei contratti agevolati concordati ha invece registrato un incremento significativo: +8,2% nel numero di abitazioni locate, +5,7% nell’ammontare dei canoni percepiti.
Questo risultato si inserisce nel quadro di una tendenza in atto già da alcuni anni e che ha portato i contratti a canone concordato ad acquisire una quota di mercato sempre più rilevante.
Il canone medio annuo per unità di superficie, fermo restando la sua valenza puramente indicativa, si conferma più elevato nei contratti di locazione agevolati per studenti (76,1 €/m2) e più basso nei contratti ordinari di lungo periodo (63,7 €/m2).
Al fine di rendere confrontabili i diversi segmenti di mercato della locazione prima descritti, sono stati elaborati i dati dei contratti di locazione ordinari (transitori e di lungo periodo) con riferimento ai soli comuni ad alta tensione abitativa, dove sono di norma ubicati gli immobili ai quali sono riferiti i contratti agevolati (per studenti o a canone concordato).
Si tratta di 737 comuni, tra i quali tutti i capoluoghi di provincia, nei quali si concentra oltre il 50% della popolazione italiana.
Riguardo i dati di sintesi e la loro distribuzione nei diversi segmenti di mercato limitatamente ai comuni ad alta tensione abitativa, la quota di abitazioni locate con contratti agevolati (per studenti o a canone concordato) raggiunge in questi comuni quasi il 44%, cinque punti percentuali più del 2019.
L’indice di intensità del mercato delle locazioni raggiunge, nell’ambito territoriale dei comuni ad alta tensione abitativa, l’8% con valori sempre più vicini tra i contratti di lungo periodo ordinari (3,3%) e quelli agevolati (3,0%).
Ancora una volta, com’è logico attendersi, il canone medio annuo per unità di superficie risulta più elevato per entrambi i segmenti del mercato ordinario, rispetto allo stesso dato riferito alla totalità dei comuni.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2021 | Il settore residenziale – 20 maggio 2021