All’interno del “Rapporto Immobiliare residenziale” dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), è stata esaminata la “La domanda di abitazioni”, ovvero la domanda realizzata, cioè quella parte di domanda effettiva che incontra l’offerta e si concretizza nella compravendita.
La stima è stata elaborata nel 2020, con riferimento all’anno 2018 e l’utilizzo anche di dati del 2019 e 2017.
Con riferimento all’elaborazione degli atti di compravendita trascritti nei registri di pubblicità immobiliare nell’anno 2018, si deve osservare che su un totale di 582.127 unità abitative compravendute (NTN) è stato possibile effettuare l’analisi limitatamente a 481.608 NTN, che rappresentano le abitazioni in atti incrociati con i dati del registro.
Si tratta di circa l’83% del totale (in termini di valore, la copertura è di circa l’81%). Una numerosità ampiamente sufficiente per elaborare delle stime.
La domanda per abitazione principale, rispetto al totale delle abitazioni acquistate nel 2018, è stata pari a circa il 71%, di cui per la gran parte attribuibile a persone fisiche e famiglie che non hanno in proprietà la casa (54,5%) e solo una quota minoritaria apparterrebbe alla componente di acquisti per sostituzione (16,1%).
La domanda per investimento (inclusa quelle delle PNF, ovvero le persone non fisiche) è stata pari nel complesso al 24% circa, suddivisibile nelle sue diverse componenti:
– per il 6,3% quale domanda di investimento delle PF per metterle in locazione (buy to let);
– per il 3,6% quale domanda di investimento delle PNF (si rammenta che tutti gli acquisti delle PNF sono considerati, per ipotesi, investimenti);
– per il 14% circa quale domanda di investimento a fini precauzionali o speculativi o “altro”.
Quest’ultima componente, è probabilmente sovrastimata, in quanto residua dalla differenza tra il totale della domanda realizzata considerata e tutte le altre componenti stimate.
Infine, la domanda per le vacanze e il tempo libero è pari al 5,4% (questa componente è sottostimata per non aver considerato eventuali acquisti nei capoluoghi effettuati per questa motivazione e sovrastimata per aver considerato acquisti di abitazioni locate con contratti non soggetti a registrazione).
In termini di valori, tuttavia, il peso della domanda di abitazioni principale è ancora più elevato e pari al 75,2%.
È interessante osservare che gran parte di questo maggior peso deriva dalla sub-componente relativa alle sostituzioni.
Questo è logico, in quanto la sostituzione avviene, tendenzialmente, per acquistare un’abitazione di maggiore qualità e di dimensioni più ampie e conseguentemente con un valore per unità abitativa più elevato di quello delle famiglie che acquistano per la prima volta una casa.
In termini di valore si riduce, invece, la componente della domanda per investimento (tranne che per la sub-componente acquisti delle PNF) e anche quella per vacanze/tempo libero.
Alcune disaggregazione delle diverse componenti della domanda realizzata:
La domanda di abitazioni principali ha peso decisamente inferiore nel Mezzogiorno.
Ciò è dovuto non tanto alla componente delle abitazioni acquistate da chi non ha casa in proprietà (che anzi risulta superiore al Sud e nelle Isole), quanto per la sub-componente degli acquisti per sostituzione.
In effetti, questa componente, correlata, come si è detto, all’acquisto di abitazioni di qualità e dimensioni superiori a quella che già si possiede, è composta da famiglie che hanno i mezzi per operare tale sostituzione.
Le divergenze di reddito e ricchezza tra Centro-Nord e Mezzogiorno comportano per quest’ultima area territoriale, una relativamente ridotta possibilità di sostituire l’abitazione che già si possiede.
Di qualche rilievo è anche il minor peso dell’investimento buy to let, dovuto probabilmente ad una minore appetibilità dei rendimenti (ponderati per il rischio) nel Mezzogiorno rispetto al Centro-Nord.
Sul peso, invece, relativamente più elevato nel Mezzogiorno di quella componente residuale attribuibile all’investimento precauzionale/speculativo (e ad altro), si può ipotizzare, escludendo qualche rilevanza alla componente speculativa, che il ruolo giocato dalla componente precauzionale (così come si inizialmente definita) è possibile che abbia in effetti un peso differente nelle due macro aree considerate.
È possibile, cioè, che nel Mezzogiorno la più pervasiva cultura familistica, oltre che l’oggettiva maggiore incertezza (in termini di lavoro anzitutto) che incide sulla vita delle giovani generazioni, induca le famiglie ad assicurare all’attualità l’acquisizione di una abitazione per il futuro a favore dei propri parenti prossimi (figli anzitutto), in particolar modo le famiglie relativamente più abbienti che hanno i mezzi per sostenere questa spesa.
Infine, le abitazioni acquistate nei comuni turistici per vacanza e tempo libero hanno un peso di gran lunga superiore al Sud e nelle Isole rispetto al resto del Paese.
Si tratta di acquisti relativi ad abitazioni ubicate nel Mezzogiorno, ma i cui compratori possono ben risiedere nel Centro o nel Nord.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2021 | Il settore residenziale – 20 maggio 2021
Riepilogo criteri adottati per la stima delle componenti della domanda realizzata:
Domanda per abitazioni principali:
– domanda di abitazioni principali di PF che non hanno in proprietà la casa: abitazioni acquistate come abitazione principale31 da PF che non hanno venduto un’altra abitazione nell’arco di 12 mesi precedenti o successivi all’acquisto e che non hanno locato l’abitazione acquistata nei 12 mesi successivi l’acquisto
– domanda di abitazioni principali di PF per sostituzione: abitazioni acquistate come abitazione principale32 da PF che hanno venduto un’altra abitazione nell’arco di 12 mesi precedenti o successivi all’acquisto e che non hanno locato l’abitazione acquistata nei 12 mesi successivi l’acquisto.
Domanda per investimento:
– domanda per investimento buy to let: abitazioni acquistate, non come abitazione principale, da PF che hanno locato l’abitazione acquistata nei 12 mesi successivi l’acquisto
– domanda di investimento di PF di tipo speculativa/precauzionale e altro: abitazioni, non ubicate in comuni turistici, acquistate, non come abitazione principale, da PF che non hanno locato l’abitazione acquistata nei 12 mesi successivi l’acquisto
– domanda di investimento di PNF: abitazioni acquistate da PNF (persone non fisiche)
Domanda per valore d’uso non primario (vacanze/tempo libero):
– domanda per vacanze/tempo libero: abitazioni, ubicate in comuni turistici, acquistate non come abitazione principale da PF che non hanno locato l’abitazione acquistata nei 12 mesi successivi l’acquisto