Nel secondo trimestre del 2021, grazie anche all’allentamento delle misure restrittive per le attività sociali ed economiche, favorite dall’attenuazione della pandemia da COVID-19 in virtù dei progressi delle campagne di vaccinazione, si è assistito a una generale ripartenza dell’economia europea e nazionale, con buoni risultati anche per il mercato immobiliare.
Le compravendite del settore residenziale nel secondo trimestre 2021 superano le 200.000 unità scambiate, con un tasso tendenziale annuo che va oltre il +70% nel confronto con lo stesso trimestre del 2020.
Tale raffronto avviene però con quel trimestre contraddistinto da quasi due mesi di rigido lockdown, resosi necessario per contrastare l’emergenza sanitaria, e da una progressiva e lenta riapertura delle attività economiche solo agli inizi del mese di maggio, con un impatto notevole, come osservato anche nelle precedenti Statistiche trimestrali, sulle compravendite immobiliari.
Si ricorda che le Statistiche trimestrali, pubblicate come da calendario nel trimestre successivo a quello di riferimento, rappresentano una sintesi dell’andamento dei mercati immobiliari a scala nazionale, con dettagli per aree, capoluoghi e grandi città.
Contengono i dati desunti dalle note di trascrizione degli atti di compravendita, registrati presso gli uffici di pubblicità immobiliare dell’Agenzia, incrociati con gli archivi del catasto edilizio urbano.
Le abitazioni acquistate nel II semestre del 2021 superano di oltre 85.000 unità quelle compravendute nello stesso trimestre del 2020, +73,4% in termini di variazione tendenziale, ma è interessante osservare che anche nel confronto con il II trimestre del 2019 le unità scambiate risultano in forte crescita, quasi 42.000 in più (+26,1%).
I tassi tendenziali continuano, anche in questo trimestre, a mostrare una crescita più marcata nei comuni non capoluogo (+81,6%, con circa 62.000 abitazioni compravendute in più rispetto al secondo trimestre del 2020 e +31,3%, con quasi 33.000 rispetto al secondo trimestre del 2019).
Nei capoluoghi i volumi di compravendita crescono con un tasso tendenziale prossimo al 58% (oltre 23.000 abitazioni acquistate in più, rispetto al secondo trimestre 2020, e quasi 9.000 rispetto al secondo trimestre del 2019, +16,1%).
La crescita degli scambi riguarda tutte le aree geografiche del Paese, con tassi tendenziali nettamente positivi, con il massimo rialzo nei comuni non capoluogo delle Isole, dove gli scambi sono raddoppiati in volume, e il minimo nei capoluoghi del Nord Est, con +47,7%.
Anche nel confronto con il 2019 i tassi di crescita sono ovunque a doppia cifra, dal +14,6% nei capoluoghi del Nord Ovest e del Nord Est, al +34,2% nei non capoluoghi del Centro.
L’analisi dei dati mensili del secondo trimestre 2021, evidenzia tassi tendenziali di forte crescita dei volumi di scambio in particolare nel mese di giugno, nel quale in tutte le aree le compravendite crescono intorno al 30%.
Nel mese di aprile il gli scambi crescono più nelle aree del Nord e nel Centro rispetto a Sud e Isole. A maggio 2021, rispetto maggio 2019, il tasso di crescita si attesta intorno al 20%.
Si conferma una diffusa maggiore vivacità degli scambi nei comuni minori rispetto ai centri capoluogo.
Al fine di approfondire l’analisi del mercato residenziale si concentra ora l’attenzione sugli acquisti di abitazioni delle persone fisiche (PF), riportando i dati trimestrali relativi al numero di abitazioni (in termini di NTN) acquistate dalle persone fisiche (PF), la quota di tali acquisti per i quali si è fruito dell’agevolazione fiscale “prima casa”, gli acquisti, sempre delle PF, assistiti da mutuo ipotecario, con i relativi tasso di interesse medio del mutuo e capitale di debito complessivo mutuato.
Gli acquisti delle PF hanno riguardato nel secondo trimestre 2021 oltre 190.000 abitazioni, il 96% del totale del NTN, quota stabilmente al di sopra del 95% anche nei trimestri del 2020 e del 2019.
La quota delle compravendite eseguita usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, proxy delle abitazioni acquistate per abitazione principale, è pari al 71,6% delle unità acquistate dalle PF, in diminuzione di qualche punto percentuale rispetto i precedenti trimestri (era 77,5% nel secondo trimestre 2020 e 74,5% nel 2019).
Poco più della metà degli acquisti, il 52%, da parte di persone fisiche è stato finanziato con mutui a garanzia dei quali è stata iscritta ipoteca sullo stesso immobile oggetto di compravendita.
Tale quota diminuisce di oltre tre punti rispetto al secondo trimestre del 2020, ma è più elevata della quota osservata nel 2019 (era 49,5%).
Il tasso medio di interesse, stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, è pari all’1,95% nel secondo trimestre e il capitale di debito contratto dalle persone fisiche per acquistare abitazioni ammonta a 13,6 miliardi di euro, oltre 5 miliardi in più del secondo trimestre del 2020 e quasi 4 miliardi in più se raffrontato con lo stesso dato del 2019.
In termini di superficie, il confronto con il secondo trimestre 2020 restituisce tassi tendenziali leggermente più contenuti di quelli riscontrati per le compravendite in termini di NTN (+72,9% è il tasso tendenziale della STN, è +73,4% quello del NTN).
Nel confronto con il 2019, invece, il tasso di crescita è più elevato se misurato in termini di superficie delle abitazioni compravendute, +28,2% contro il +26,1% del NTN.
La superficie media delle abitazioni compravendute aumenta, rispetto al 2020, nelle aree del Centro e del Nord e diminuisce nel Sud e nelle Isole, stabilizzandosi nel secondo trimestre del 2021 in 107,8 m2 in media nazionale, -0,3 m2 rispetto al secondo trimestre 2020, ma è in crescita di 1,8 m2 rispetto al 2019.
Analizzando il mercato per classi di superficie delle abitazioni compravendute, oltre che nel dettaglio delle aree territoriali, si osserva che la ripresa degli scambi, che emerge dal confronto dei trimestri del 2021 e del 2019, coinvolge tutti i segmenti e, in coerenza con quanto osservato nei precedenti trimestri, si rileva una crescita più ampia per le abitazioni nella classe di taglio dimensionale più grande, oltre 145 m2.
Per quest’ultima classe, si rilevano i picchi dei rialzi nell’aree del Nord.
Seguono, nel confronto con il 2019, la crescita di compravendite delle unità di taglio medio-grande, da 115m2 fino a 145m2.
Il taglio dimensionale più piccolo, seppur in crescita di oltre il 20%, presenta il tasso di variazione minore.
Le abitazioni – Le grandi città:
I dati delle compravendite di abitazioni nel secondo trimestre del 2021 relativi alle otto principali città italiane, evidenziano, con oltre 11.000 abitazioni acquistate in più rispetto al secondo trimestre del 2020, una variazione tendenziale annua ampiamente positiva nel suo complesso, +54,6%, che rimane tale anche nel confronto con il secondo trimestre del 2019, rispetto al quale le compravendite sono aumentate del 14% circa.
Concentrando l’attenzione nel confronto con il 2019, nell’analogo trimestre ante emergenza sanitaria, a Genova e a Roma si osservano i maggiori rialzi delle compravendite, rispettivamente pari a +32,7% e +19,4%.
Firenze, Palermo e Torino registrano una crescita più moderata ma comunque con tassi a due cifre. Rimangono, seppure in crescita, sotto il 10% i rialzi rispetto al 2019 di Milano, Napoli e Bologna.
Esaminando i dati relativi alla serie storica del NTN dal 2011, si evidenzia la generale tendenza positiva delle otto città a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali, che raggiunge l’apice intorno al 2016 per poi essere seguita da una fase di progressivo rallentamento fino alla ripida svolta in negativo nei primi due trimestri del 2020.
A cui si contrappone una altrettanto ripida risalita con tutte le principali città rientrate in campo ampiamente positivo nel primo e nel secondo trimestre del 2021.
In termini di superficie compravenduta, i tassi tendenziali di crescita rilevati sono, nel confronto con il 2019, per la maggior parte delle città analizzate, analoghi o lievemente più elevati di quelli osservati per il NTN.
Solo a Palermo e Firenze, dove, la superficie media delle abitazioni acquistate diminuisce, i volumi scambiati crescono maggiormente se misurati con i tassi di variazione del NTN.
Nelle altre città l’abitazione acquistata nel secondo trimestre 2021 ha una superficie media in crescita, tranne a Milano e Genova dove il dato rimane stabile rispetto al 2019: è 83 m2 a Milano, valore minimo tra le grandi città, e poco più di 110 m2 a Palermo, valore massimo.
Esaminando la distribuzione delle compravendite nel secondo trimestre 2021, si osserva la quota prevalente di acquisti per il taglio dimensionale medio piccolo, da 50m2 fino a 85m2, tranne a Napoli e Palermo dove prevale, seppur di poco, il taglio immediatamente superiore, con superficie da 85 m2 fino a 115 m2.
Nel confronto con il 2019, sicuramente quello di maggior interesse per l’esame della dinamica dell’attuale mercato, a Roma, Torino, Napoli e Bologna, gli acquisti di abitazioni di taglio più grande, oltre 145 m2, presentano la crescita più elevata.
A Milano e Firenze aumentano di più gli acquisti di abitazione medie e medio-piccole, tra i 50 m2 e i 115 m2, a Genova quelle di taglio medio-grande.
Si registrano anche alcuni tassi di variazione negativi: i più marcati, intorno al 10%, a Bologna e Firenze per le abitazioni fino a 50 m2.
Box e posti auto – dati nazionali e per area territoriale:
Anche il segmento di mercato dei box e dei posti auto mostra, nel secondo trimestre 2021, una tendenza molto positiva (+67,2%) rispetto al 2020, confermata anche nel confronto con lo stesso trimestre del 2019, rispetto al quale il rialzo è di quasi il 25%.
La disaggregazione territoriale evidenzia tassi tendenziali positivi in tutte le aree, con una maggiore intensità nei comuni minori (+71,1% rispetto al 2020, +28,7% rispetto al 2019) rispetto ai capoluoghi (+58,4% rispetto al 2020, +16,4% rispetto al 2019), con poche eccezioni.
Le variazioni, in termini di superficie compravenduta, non mostrano particolari evidenze rispetto quanto già emerso in termini di NTN.
La superficie media delle unità acquistate è pari a 21,6 m2, in lieve aumento rispetto al 2020 e al 2019.
Box e posti auto – Le grandi città:
Per i box e i posti auto, nelle otto principali città le compravendite nel secondo trimestre 2021 presentano, nel confronto con il 2020, una tasso tendenziale positivo sempre molto elevato, +56,5%, anche più di quello delle abitazioni (54,6%).
Solo a Firenze l’incremento è al di sotto del 20%; a Roma, Torino, Genova supera il 65%.
Nel confronto con il 2019, la crescita appare invece più contenuta rispetto al dato nazionale, +10,8%, rilevando due tassi negativi a Milano (-6,6%) e a Firenze (-7,6%), ai quali si contrappongono i decisi rialzi di Palermo (+31,4%), Roma (+23,4%) e Torino (+19,7%).
Espressa in termini di superfici, la dinamica tendenziale è analoga e la superficie media, infine, risulta stabile nel complesso delle grandi città, pari a poco più di 18 m2.
Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare RESIDENZIALE | Statistiche II trimestre 2021 – 16 settembre 2021
Contesto di riferimento nel secondo trimestre 2021:
Nella zona euro, l’EUROSTAT stima per il secondo trimestre del 2021 una crescita del PIL del 2,2% rispetto al trimestre precedente e del 14,3% rispetto allo stesso trimestre del 2020.
Ritorna quindi in campo positivo il tasso di variazione del PIL europeo dopo i due cali nel primo trimestre del 2021 (-0,3% nell’area dell’euro) e nel quarto trimestre del 2020 (-0,6% nell’area dell’euro).
Per l’Italia, nel secondo trimestre del 2021 il prodotto interno lordo, espresso in valori concatenati con anno di riferimento 2015, corretto per gli effetti di calendario e destagionalizzato, è aumentato del 2,7% rispetto al trimestre precedente e del 17,3% nei confronti del secondo trimestre del 2020.
Quanto al mercato immobiliare, gli ultimi dati disponibili dell’EUROSTAT relativamente ai prezzi nominali delle abitazioni riguardano il I trimestre 2021 e mostrano per la UE, in termini di variazioni tendenziali annue (I trimestre 2021 rispetto al I trimestre 2020), ancora un aumento del 5,8% nell’area euro, segnando un nuovo valore massimo nella serie storica osservata dal 2010.
Anche in Italia i prezzi delle abitazioni, nel I trimestre del 2021, mostrano un tasso tendenziale positivo, (+1,7% rispetto al I trimestre del 2020, secondo l’ISTAT).
L’aumento tendenziale dell’IPAB è da attribuirsi sia ai prezzi delle abitazioni nuove, che crescono del 3,9%, sia ai prezzi delle abitazioni esistenti che aumentano dell’1,2%.
Per l’Italia, infine, il clima del mercato immobiliare residenziale del II trimestre 2021, è stato rilevato nel Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia, sintetizzato nel nostro specifico articolo del 24 agosto scorso.