Il Rapporto Immobiliare 2024 sugli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva, a cura dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), rileva che nel 2023 si è interrotta la crescita che, dal 2014, ha accompagnato il settore non residenziale.
Con l’unica eccezione del calo delle compravendite registrato nel 2020, dovuto agli effetti della pandemia sulla vita sociale ed economica del paese.
Dopo la fase espansiva, che ha caratterizzato il periodo post-pandemia, nel 2023 il settore non residenziale ha rallentato, facendo registrare una riduzione dei volumi compravenduti nella maggior parte dei suoi comparti.
Con riferimento alle sole tipologie indagate, i negozi rappresentano un’eccezione, con un aumento degli scambi del +4,5% rispetto al 2022, a differenza di uffici e capannoni che vedono scendere le transazioni rispettivamente del -1% e del -3,8%.
La stessa dinamica si riflette anche nei valori di mercato, con i negozi che mantengono più o meno i livelli dello scorso anno (1.426 euro/m2), mentre uffici e capannoni – nel confronto con il 2022 – rilevano quotazioni più basse circa del -1%, corrispondenti rispettivamente a 1.311 euro/m2 e 450 euro/m2.
L’analisi del mercato immobiliare non residenziale per il 2023 evidenzia, quindi, la tendenza generale ad una contrazione per i settori terziario e produttivo, mentre prosegue l’ascesa del settore commerciale, che dal 2014 cresce in modo costante con l’unica discontinuità osservata nel 2020, anno della pandemia.
I dati presentati mostrano inoltre, per tutte le tipologie, forti disparità territoriali tra le diverse aree del paese, con le regioni del Nord Italia e la Lombardia, in particolare, che determinano maggiormente l’andamento dei singoli mercati nazionali.
Le tipologie immobiliari che sono state oggetto di particolare approfondimento nel Rapporto, sono quelle tradizionalmente collegate ai settori terziario (uffici A/10), commerciale (negozi C/1 e laboratori C/3) e produttivo (capannoni D/1 e industrie D/7), con un’analisi dettagliata dello stock immobiliare, degli andamenti dei volumi di compravendita e delle quotazioni di mercato.
Il progressivo calo delle quotazioni, al quale si è assistito negli anni ed accompagnato da un numero di compravendite progressivamente minore, ha comportato un drastico ridimensionamento del fatturato di questi tre comparti.
Dal 2008, infatti, il valore di scambio si è ridotto quasi del -40% per i capannoni, circa del -30% per gli uffici e del -25% per i negozi, che nel 2023 hanno registrato un incremento del +2,1% rispetto al 2022.
Riportiamo, di seguito, i dati principali relativi agli uffici, negozi e capannoni:
Il mercato degli uffici: le compravendite di uffici, dopo due anni di crescita consecutivi, nel 2023 scendono del -1% rispetto al 2022, con 13.263 unità scambiate.
La distribuzione del NTN per area geografica, vede il Nord assorbire circa il 58% delle compravendite realizzate, a scapito di Sud e Isole che, insieme, raggiungono una quota appena sopra il 21%.
Nonostante si osservi una contrazione degli scambi del -8% circa, la Lombardia registra anche nel 2023 l’IMI più elevato (2,47%), a conferma del divario esistente tra il suo mercato e quello delle altre regioni.
Il NTN subisce un calo deciso anche in Liguria (-22,7%), Toscana (-8,2%) e Umbria (-14,8%) al quale si contrappongono le variazioni positive di Piemonte (+16,6%), Campania (+4,5%), Puglia (+6,6%) e delle due Isole (+10%).
Tra le regioni con quote più basse di mercato si osserva un incremento accentuato degli scambi di uffici in Abruzzo (+55,5%).
Le quotazioni: nel 2023, la quotazione media nazionale di riferimento, per unità di superficie e per la tipologia uffici, è pari a 1.311 €/m2, in calo del -1,3% rispetto al 2022.
La discesa delle quotazioni, che ormai prosegue da un decennio, investe quasi tutte le regioni: Molise, Sardegna ed Emilia-Romagna ne risentono in modo più netto segnando ribassi rispettivamente del -6,5%, del -4% e del -3,5%.
Le uniche realtà regionali che non registrano variazioni negative sono Piemonte (+0,4%), Abruzzo (+0,6%) e Campania (+1,4%).
Con riferimento ai valori assoluti, si denota un divario significativo tra le regioni del centro-nord e quelle del Sud, Isole comprese, dove le prime (ad eccezione di pochi casi) presentano quotazioni medie al di sopra della media nazionale, livello al quale si avvicina soltanto la Campania (poco sopra i 1.300 €/m2).
La Liguria è la regione con la quotazione media più elevata (oltre i 1.900 €/m2), mentre la Calabria risulta essere quella con la quotazione media più bassa (circa 840 €/m2).
Prendendo in considerazione i soli comuni capoluogo, si nota che rispetto al 2022 la quotazione media di riferimento nazionale, nel 2023 si registri una flessione del -1,2% con un valore che raggiunge quasi 1.770 euro/m2.
Tra le regioni, si ravvisa un calo generalizzato delle quotazioni, con punte accentuate per Valle d’Aosta (-5,0%) ed Emilia Romagna (-3,4%).
Alle flessioni si contrappongono i rialzi registrati in Abruzzo (+2,9%) e Lombardia (+1,1%), con la sostanziale stabilità di Puglia (+0,2%) e Lazio (-0,3%).
In valore assoluto, come atteso, i capoluoghi di Lazio e Lombardia esibiscono le quotazioni medie più alte (oltre i 2.400 euro/m2).
Il mercato dei negozi e laboratori: il dato nazionale nel 2023 registra 40.625 unità compravendute, in aumento del +4,5% rispetto al 2022, con un aumento di circa 1.800 unità rispetto all’anno precedente.
Si può dunque ritenere confermata, anche per l’anno in esame, la fase espansiva iniziata nel 2014 e interrotta solo nel periodo della crisi sanitaria del 2020.
Tra le regioni, la Lombardia si conferma in testa con una concentrazione di transazioni prossima al 20% delle compravendite nazionali, il Lazio supera di poco il 10% e le altre regioni hanno quote tutte inferiori.
Rispetto al 2022, i tassi di variazione delle compravendite più significativi si sono registrati nelle Isole (+8,3%), tutte le restanti macroaree si attestano intorno ai 4 punti percentuali con i massimi di Nord Ovest e Centro (rispettivamente, +4,4% e +4,3%) e i minimi al Sud e Nord Est (rispettivamente, +3,9% e +3,8%).
Le quotazioni: la quotazione media di riferimento a livello nazionale è pari a 1.426 euro/m2, mostrando nell’anno in esame un modesto incremento del +0,6% rispetto al 2022.
Centro e Isole sono le sole macroaree a mostrare tassi negativi (circa -1%), mentre nelle restanti aree le quotazioni risultano in leggero aumento rispetto all’anno precedente, con il massimo di variazione positiva del +2,3% registrato nel Nord Ovest e la relativa quotazione media più elevata (oltre 1.600 euro/m2).
Si conferma il divario territoriale tra le quotazioni medie delle macroaree centro settentrionali (tutte superiori a 1.500 euro/m2) e le macroaree Sud e Isole, entrambe con quotazioni medie inferiori alla media nazionale (intorno a 1.200 euro/m2).
A livello regionale, Liguria e Lombardia mostrano le quotazioni medie unitarie più alte (sopra i 1.800 euro/m2) seguite dal Lazio (circa 1.770 euro/m2).
Molise, Calabria e Basilicata sono le sole regioni che mantengono il proprio dato medio al di sotto dei 1.000 euro/m2.
Settore produttivo (capannoni): nel 2023, il settore produttivo in Italia, comprendente le categorie catastali D/1 e D/7 (ovvero gli immobili a destinazione speciale, che comprendono fabbricati adibiti ad usi produttivi o terziari), ha registrato un incremento dello stock pari al +1,2%, corrispondente a circa 822.000 unità censite, delle quali più della metà situate nel Nord Italia.
Guidato dalla Lombardia (quasi il 20% del totale nazionale), Veneto ed Emilia-Romagna (entrambe con quote prossime al 12%) e Piemonte (quasi il 10%).
Prevedibilmente, la maggior presenza di capannoni si concentra nei comuni non capoluogo, che ospitano circa l’84% dell’intero stock, tendenza diffusa in tutte le aree del paese.
Il mercato del settore produttivo ha totalizzato 15.671 compravendite, ovvero circa 600 in meno rispetto al 2022.
Il Nord Est, grazie alla tenuta delle compravendite in Emilia-Romagna (+5,1%) e Veneto (+3,5%), è l’unica area insieme alle Isole (il cui numero di scambi rimane pressoché invariato) a non subire una contrazione delle transazioni nel 2023.
Infatti, Sud, Nord Ovest e Centro hanno registrato tassi negativi, rispettivamente pari al -14,4%, al -5,1% e al -2,5%.
Su base regionale, la flessione più decisa, in termini assoluti, si osserva in Lombardia, regione che da sola assorbe più di un quarto delle compravendite nazionali del comparto.
Il valore di mercato di un capannone, per unità di superficie, scende in quasi tutte le regioni, ma con differenze minime rispetto al 2022.
Soltanto nel Lazio il tasso di variazione è più elevato (-5,3%).
Le quotazioni: la Liguria e la Valle d’Aosta rimangono le regioni con le quotazioni più alte, entrambe vicine ai 700 euro/m2, ben al di sopra della media nazionale.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2024 | Il settore non residenziale – 30 maggio 2024