OMI: nel 2023 compravendute oltre 709.000 abitazioni in Italia (-9,7% sul 2022)

Grafico OMI della distribuzione NTN 2023 per aree geografiche, capoluoghi e non capoluoghi

Il Rapporto Immobiliare 2024 sul mercato residenziale, a cura dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), rileva che nel 2023 risulta pari a 709.591 il totale del numero di abitazioni (in termini di NTN) compravendute in Italia.
Ovvero quasi 75.000 in meno rispetto al 2022, con una contrazione del -9,7%.

Si registra, quindi, un’inversione del trend di crescita dei volumi transati in atto dal 2014, interrotto solo dal forte calo del 2020 (-7,7%) indotto dalla crisi pandemica.

Rispetto al 2022 la diminuzione dei volumi di compravendita è più accentuata nelle aree del Centro (-13,1%), e nel Nord Est (-11,7%).
Nei comuni capoluogo il calo complessivo, rispetto al 2022, è più marcato (-10,7%) nei confronti con i comuni non capoluogo (-9,2%).


Intensità del mercato immobiliare: l’andamento delle compravendite influenza i valori dell’IMI (intensità del mercato immobiliare), che rappresenta la quota dello stock compravenduta.
In media nazionale tale indicatore, che nel 2022 era pari a 2,27%, risulta nel 2023 pari a 2,05% (ossia nel 2023, ogni 100 abitazioni censite in catasto, 2 sono state compravendute).

Si nota quindi, nel 2023, una minore intensità del mercato residenziale, che perde 22 punti base rispetto al 2022, diminuendo in particolare nelle aree del Centro e del Nord Est.
La diminuzione è più accentuata nei capoluoghi che, nonostante ciò, mantengono nei confronti dei comuni minori una dinamicità di mercato più elevata (2,38% a livello nazionale).


Andamento storico: esaminando l’andamento dei volumi di scambio residenziali a partire dal 2004, si rileva che il ciclo espansivo si arresta, per tutte le aree, tra il 2005 e il 2006 (ultimo anno di incremento), anche se il mercato dei capoluoghi nello stesso anno già subiva una prima flessione.

Dopo quell’anno inizia una discesa che, a parte un biennio di relativa stabilità (2010-2011), fa sprofondare il numero indice a 48,2 nel 2013: un ridimensionamento di quasi il 52% rispetto ai livelli del 2004 e di oltre il 56% rispetto al picco del 2006.
In questa fase di crisi, fino al biennio 2010-2011, i comuni non capoluogo mostrano una dinamica negativa relativamente meno accentuata rispetto ai comuni capoluogo.

A partire dal 2014, con la sola eccezione dei comuni non capoluogo delle Isole, si assiste ad una ripresa del mercato residenziale, che al 2019 recupera, in termini di numero indice, 26,6 punti, portandosi al livello di 74,8.
La ripresa risulta più accentuata nei comuni capoluoghi, in cui si registra un incremento dell’indice NTN di oltre 29 punti, rispetto ai 25 punti dei comuni non capoluogo.

Successivamente, nel 2020, si nota la brusca flessione che riporta l’indice quasi ai livelli antecedenti il 2018 e nel 2021, si rileva l’evidente ripresa e il ritorno dell’indice (92,6) prossimo ai livelli del 2008.
Nel 2022 la ripresa continua e l’indice è pari a 97,1 superando il valore dello stesso nel 2007. Nel 2023 l’indice registra, a livello nazionale, un valore pari a 87,8 facendo emergere un’inversione dell’andamento della serie, confermato in tutte le aree del paese, sia per i capoluoghi sia per il gruppo dei comuni minori.


Andamento territoriale: la diminuzione dei volumi NTN ha riguardato tutto il territorio nazionale.
Infatti, sono 4.972 i comuni nei quali sono state compravendute meno di 50 abitazioni, tra cui 65 comuni con nessuna compravendita nel 2023 (erano 51 nel 2022, 88 nel 2021).

Risultano 199 i comuni nei quali si sono superate le 500 abitazioni compravendute, in diminuzione rispetto ai 219 del 2022 e ai 214 del 2021.


Le principali città: i dati delle compravendite relativi alle otto principali città italiane per popolazione confermano, in maniera ancora più accentuata e senza eccezioni, la contrazione riscontrata a livello nazionale e con 107.476 NTN di abitazioni il calo è dell’11,6% rispetto al 2022.
Tra le città, il calo è più accentuato in particolare per il mercato residenziale della città di Bologna (-16,1%, rispetto al 2022), e della città di Roma (-14,4%), che da sola rappresenta il 32% del NTN del mercato nelle grandi città.

Piuttosto elevati risultano i decrementi anche a Milano e a Firenze, che registrano un calo di compravendite intorno al -13% sul 2022.
Milano rimane, tra le grandi città, quella con l’indice della dinamica di mercato più elevato, con IMI pari al 3%, seguita da Torino (2,95%), Genova (2,58%) e Bologna (2,48%).

In termini assoluti Roma si conferma come la città italiana con il maggior volume di compravendite di abitazioni, con un NTN superiore alle 34.000 unità.


N.b: La “Base dati compravendite immobiliari” comprende tutte le unità immobiliari urbane compravendute situate nel territorio nazionale ad eccezione di quelle nei comuni delle province autonome di Trento (n. 166 comuni) e Bolzano (n. 116 comuni), del Veneto (n. 4 comuni), della Lombardia (n. 2 comuni) e del Friuli Venezia Giulia (n. 43 comuni), dove vige il sistema dei libri fondiari (o sistema tavolare) per la pubblicità immobiliare.


Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2024 | Il settore residenziale – 21 maggio 2024