Il mercato immobiliare residenziale italiano ha mostrato segnali di ripresa nel 2024, interrompendo la flessione dell’anno precedente.
Il Rapporto Immobiliare 2025 sul mercato residenziale, pubblicato oggi dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), rileva infatti che nel 2024 risulta pari a 719.578 il totale del numero di abitazioni (in termini di NTN) compravendute in Italia.
Questo si traduce in quasi 9.000 unità in più rispetto al 2023, con un aumento del +1,3% e una ripresa del trend di crescita dei volumi transati che, dopo la flessione precedente, torna a mostrare dinamiche positive.
Rispetto al 2023, l’incremento dei volumi di compravendita è più accentuato nelle aree del Sud (+2,6%), seguito da Nord Est e Centro (circa +1,5%), mentre nel Nord ovest e nelle Isole, invece, i valori sono rimasti simili a quelli del 2023.
Nei comuni capoluogo e in quelli non capoluogo, inoltre, si è registrato un identico tasso di crescita (+1,3%).
Segnali di ripresa:
Il settore residenziale ha invertito la tendenza negativa del 2023 (-9,5%), chiudendo il 2024 con il già citato aumento dei volumi di compravendita (+1,3%).
Le dinamiche trimestrali del 2024, evidenziano:
- Un primo trimestre ancora influenzato negativamente dal trend del 2023.
- Successivi trimestri con tassi di crescita positivi e in accelerazione, coinvolgendo tutti gli ambiti territoriali.
- Il Sud ha mostrato la crescita più elevata, spinto da un ottimo quarto trimestre.
Andamento dei volumi di compravendita (NTN):
Nel 2024, il totale delle abitazioni compravendute in Italia (esclusi i comuni con sistema tavolare) ha raggiunto le 719.578 unità (NTN), confermando una ripresa dopo la contrazione del 2023 e l’impatto della crisi pandemica del 2020.
La crescita è stata più accentuata nel Sud (+2,6%), seguito da Nord est e Centro (circa +1,5%), mentre Nord Ovest e Isole hanno mostrato valori simili al 2023.
Sia i comuni capoluogo che quelli non capoluogo hanno registrato un identico tasso di crescita (+1,3%).
L’intensità del mercato immobiliare (IMI), ovvero la quota di stock abitativo compravenduto, si è attestata al +2,07% nel 2024 (dal +2,05% del 2023), indicando una stabilità del mercato, con un valore più elevato nei comuni capoluogo (+2,41%).
L’analisi degli indici NTN mostra un picco nel 2022 (136,4), una flessione nel 2023 (123,4) e una nuova crescita nel 2024, seppur senza raggiungere i livelli del 2022.
Analizzando le compravendite per classi dimensionali dei comuni:
- Comuni XXL (grandi metropoli): Unica classe con variazione negativa (-0,3%).
- Comuni M e L (intermedi): Crescita del +2,2% e +1,8% rispettivamente.
- Comuni S (piccoli): Crescita dello +0,4%, rappresentano quasi il +90% dei comuni e il +36,1% del mercato.
- Comuni XL (grandi centri): Variazione più alta (+2,6%).
L’IMI tende ad aumentare con la dimensione del comune, passando dall’+1,69% per la classe S al +2,58% per la XXL.
Dinamiche dei prezzi delle abitazioni:
Contrariamente ai volumi, i prezzi medi delle abitazioni in Italia hanno seguito dinamiche differenti. Dopo una sostanziale stabilità tra il 2008 e il 2011, infatti, i prezzi hanno iniziato a flettere dal 2012 fino al 2019, nonostante la ripresa dei volumi di scambio iniziata nel 2014.
Dal 2020, i prezzi hanno mostrato segnali di ripresa, rafforzandosi nel 2021 e 2022 (vicino al +4%), per poi crescere più moderatamente nel 2023 (+1%), mentre nel 2024 l’incremento dei prezzi si è accentuato, raggiungendo il +3,2%.
Le dimensioni delle abitazioni compravendute:
Nel 2024 sono stati scambiati oltre 76 milioni di mq di superficie residenziale, con un aumento del +1,2% rispetto al 2023 e una superficie media per unità abitativa che è rimasta stabile a 106 mq.
La crescita della superficie scambiata è stata più marcata nel Nord est (+1,9%), seguito da Centro e Sud (+1,8%), il Nord ovest ha registrato un +0,5%, mentre le Isole un lieve calo (-0,1%).
La superficie media risulta essere più elevata nel Nord est (114,9 mq) e più contenuta nel Nord ovest (101,3 mq).
Le abitazioni, nei comuni non capoluogo, sono mediamente più grandi.
La distribuzione delle compravendite per classi di superficie, conferma che:
- Le abitazioni tra 50 mq e 85 mq sono le più scambiate (circa 224.000 NTN, +31% del totale).
- Seguono quelle tra 85 mq e 115 mq (quasi 191.000 NTN, +26% del totale).
- La quota di acquisti di abitazioni con superficie oltre 145 mq supera il +19%.
Le variazioni rispetto al 2023 sono positive per tutti i tagli dimensionali, con una crescita più elevata per le abitazioni medio-grandi (tra 115 mq e 145 mq, +1,7%).
Il fatturato del mercato residenziale:
Il valore complessivo degli scambi di abitazioni nel 2024 è stimato in circa 114 miliardi di euro, con un incremento di oltre 2,5 miliardi (+2,3%) rispetto al 2023.
Oltre il +57% del fatturato (65,5 miliardi di euro) riguarda il Nord, il +23,4% (27 miliardi) il Centro, e il restante +19,2% (22 miliardi) il Sud e le Isole.
Il fatturato è cresciuto in tutte le aree, con un picco del +3,3% nel Nord est.
Il valore medio di un’abitazione compravenduta, è aumentato di 1.400 euro a livello nazionale, con l’incremento maggiore osservato nel Nord est (2.700 euro).
Il valore medio più elevato, inoltre, si registra al Centro (circa 186.000 euro).
Il fatturato cresce con la dimensione dei comuni: si passa da circa 114.000 euro per un’abitazione nei comuni di taglia S, a 323.000 euro nelle due metropoli (taglia XXL, con un aumento medio di 13.500 euro rispetto al 2023).
Il valore monetario dichiarato (VMD):
Il Valore Monetario Dichiarato (VMD) si riferisce ai corrispettivi dichiarati negli atti per il complesso degli immobili transati (abitazioni ed eventuali pertinenze). Questa stima approssima meglio il valore effettivo rispetto al “fatturato” calcolato con quotazioni medie comunali.
L’andamento del VMD evidenzia una diminuzione più accentuata nel periodo 2012-2013 rispetto al “fatturato”.
Negli anni successivi, le variazioni sono state simili. Nel 2024, il VMD è cresciuto del +2,3%, in linea con il “fatturato” e superando la crescita delle NTN.
Il mercato delle pertinenze:
Nel 2024, il mercato dei “depositi pertinenziali” (es. cantine, soffitte) ha visto oltre 151.000 unità scambiate, con un incremento medio nazionale del +5,3%.
Le crescite maggiori si sono registrate al Sud (+9%) e al Centro (+6,6%).
L’IMI per questa categoria è del +3,20%.
Per quanto riguarda i box e i posti auto, si sono registrate quasi 413.000 transazioni, con un aumento del +2,5% rispetto al 2023.
L’incremento maggiore è nelle Isole (+10,1%), mentre il Sud ha visto un lieve calo (-0,3%).
L’IMI aggregato per box e posti auto, inoltre, risulta essere del +2,55%.
La nuda proprietà:
Le compravendite del diritto di nuda proprietà (NTNnp) rappresentano una quota esigua del totale (+3,8%).
Nel 2024, il volume di queste transazioni è diminuito del -3,3%, rispetto al 2023, con circa un terzo degli scambi che si è concentrato nel Nord ovest.
Il decremento, comunque, è stato più accentuato nei comuni minori (-3,4%), rispetto ai capoluoghi (-2,9%).
L’andamento storico mostra come il mercato della nuda proprietà abbia avuto un picco nel 2023, a differenza del mercato della piena proprietà che aveva raggiunto il suo massimo nel 2022.
Nel 2024, invece, la nuda proprietà registra un calo, mentre la piena proprietà un rialzo.
Conclusioni:
Il 2024 si configura come un anno di deciso recupero per il mercato immobiliare residenziale italiano, segnando un’inversione di rotta rispetto alla contrazione del 2023.
I dati evidenziano una crescita moderata ma significativa dei volumi di compravendita e un’accelerazione nell’aumento dei prezzi, a testimonianza di una rinnovata fiducia nel settore.
Tuttavia, è fondamentale sottolineare l’eterogeneità delle dinamiche riscontrate.
Le performance, infatti, variano sensibilmente tra le diverse aree geografiche, le tipologie di comuni e i segmenti specifici del mercato, come quello delle pertinenze o della nuda proprietà.
La ripresa è trainata in particolare da alcune aree e segmenti, mentre altri mostrano una maggiore stabilità o, in rari casi, un leggero calo.
Questa diversità suggerisce che, pur in un contesto di ripresa generale, permangono delle specificità locali e di nicchia, che richiedono un’attenta analisi.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2025 | Il settore residenziale – 20 maggio 2025