Il mercato immobiliare residenziale chiude il 2025 confermando una decisa inversione di tendenza rispetto alle contrazioni del biennio precedente.
Con quasi 767 mila transazioni registrate a livello nazionale, infatti, il comparto segna un vigoroso +6,4%, secondo il Rapporto Immobiliare 2026 sul mercato residenziale, pubblicato oggi dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI).
Questo risveglio si riscontra anche nell’innalzamento del valore economico generato, che supera i 124 miliardi di euro, crescendo del +8,8% rispetto al 2024.
+6,4% vs 2024
+8,8% vs 2024
Per abitazione
I comuni minori e le province guidano la ripresa con una crescita del +6,9%, superando le performance dei grandi capoluoghi, (+5,4%).
Gli acquirenti sembrano disposti ad allontanarsi dai centri nevralgici pur di garantirsi metrature più ampie e prezzi più accessibili, spingendo la riqualificazione dell’hinterland.
La polarizzazione geografica: il Nord Ovest domina gli scambi
+6,4%
766.757 abitazioni scambiate
Analizzando i volumi sul territorio, l’Italia viaggia a velocità nettamente differenziate, che vedono il Nord Ovest confermarsi come il motore trainante dell’intera economia immobiliare ed assorbire da solo oltre un terzo del mercato nazionale (34,4% del totale), con 264.009 transazioni e il tasso di crescita più elevato della penisola (+8,0%).
Seguono a ruota il Centro (+7,0%) e il Nord Est (+6,4%). Al contrario, il Sud mostra una decisa frenata, registrando un modesto +2,5%, sintomo di una minore liquidità disponibile e di un accesso al credito più complesso per le famiglie locali.
L’ecosistema del credito: la leva finanziaria che tiene in vita il mercato
Se l’accessibilità reale misurata dai redditi è in affanno, il vero motore che ha permesso la chiusura di quasi 767 mila transazioni è il sistema bancario.
Il Rapporto 2026 dell’OMI, infatti, certifica una dipendenza strutturale del mercato immobiliare dalla leva del debito, con 333.759 compravendite supportate da mutuo ipotecario nel 2025 (+18,3%).
Oggi, quasi il 46% degli acquisti effettuati da persone fisiche avviene tramite finanziamento, con 47,2 miliardi di euro di capitale complessivamente erogato (+24,9%):
Questa forte dipendenza dal credito non si distribuisce in modo uniforme, ma ricalca e amplifica il divario economico e patrimoniale del Paese, definendo una netta spaccatura nella liquidità disponibile sui diversi territori.
- La concentrazione del capitale al Nord
I volumi di erogazione confermano una fortissima asimmetria: le piazze economicamente più forti catalizzano il credito. La Lombardia e il Lazio assorbono da sole il 40% di tutto il capitale ipotecario erogato in Italia (rispettivamente il 27,2% e il 12,7%).
Analisi: un mercato sostenuto dalle banche garantisce una maggiore fluidità delle compravendite, ma espone i centri maggiori alla volatilità dei tassi europei.
- Il blocco di liquidità nel Mezzogiorno
Al contrario, nel Sud e nelle Isole l’incidenza degli acquisti con mutuo crolla strutturalmente sotto la soglia del 37%. In queste aree, la mancanza di erogazioni frena il turnover immobiliare.
Analisi: il Sud si conferma un mercato dove le compravendite si realizzano quasi esclusivamente intaccando i risparmi pregressi delle famiglie, limitando di fatto i volumi potenziali.
L’indice di accessibilità: quanto costa davvero comprare casa oggi?
Se i volumi salgono, spinti anche da una lieve riduzione dei tassi di interesse sui mutui (scesi a una media del 3,35%), il vero ostacolo per le famiglie resta il costo finale degli immobili.
L’aumento medio dei prezzi del +4,0% ha eroso rapidamente i benefici del credito a buon mercato, rendendo l’acquisto della casa uno sforzo finanziario sempre più severo.
La misurazione dell’Affordability (dati ABI)
L’Associazione Bancaria Italiana misura “l’accessibilità” calcolando quante annualità di stipendio servano a una famiglia media per coprire il costo di una casa, supponendo di stipulare un mutuo sostenibile. Nel 2025 i dati segnalano una contrazione delle possibilità di acquisto:
- Il costo in anni di lavoro: oggi, a una famiglia italiana servono 3 anni e 60 giorni di reddito integrale per comprare un’abitazione media, ovvero 22 giorni in più rispetto all’anno precedente.
- L’impatto dei prezzi: l’incremento del costo delle case ha annullato il vantaggio del calo dei tassi bancari. L’acquisto è possibile, ma richiede di destinare una fetta sempre più grande dei propri risparmi all’investimento immobiliare.
Questa forbice tra redditi e prezzi immobiliari spiega la fuga verso le province descritta in precedenza, che vede la classe media italiana spostarsi progressivamente dai centri storici delle grandi metropoli, per mantenere un’alta qualità abitativa senza superare le proprie capacità di spesa.
I nuovi cantieri residenziali: le due velocità di Roma e Milano
Per comprendere appieno le logiche di investimento nelle grandi città, il Rapporto 2026 ha analizzato i dati relativi allo sviluppo di nuove costruzioni (ricavati monitorando tempi e costi dei cantieri urbani).
Questa radiografia permette di spiegare perché i costruttori e i grandi capitali si comportino diversamente a Roma rispetto a Milano:
Il gigante frenato: Roma
- Volumi massimi: Con 37.293 NTN (+6,2%), la Capitale domina per scambi assoluti.
- Burocrazia e ritardi: I nuovi sviluppi scontano tempi di rilascio dei titoli edilizi estremamente lunghi (media di 37,7 mesi dall’acquisizione dell’area).
- Impatto sui costi: L’incidenza dell’area supera il 20%, costringendo quasi il 90% dei costruttori a un massiccio ricorso al debito. L’assorbimento è solido, ma dilatato nel tempo.
L’iper-dinamismo: Milano
- Fatturato record: Registra 25.173 compravendite (+4,9%) ma vanta il fatturato medio per unità più alto d’Italia (circa 440.000 euro).
- Intensità di Mercato (IMI): Raggiunge un impressionante 3,00%, indicando un ricambio fortissimo dello stock immobiliare disponibile.
- Efficienza dei cantieri: Tempi di avvio lavori ridotti a circa 22 mesi e un assorbimento fulmineo: oltre il 93% del nuovo edificato viene assorbito entro il terzo anno.
Panoramica sulle altre metropoli: chi sale e chi frena
Osservando i dati delle altre principali città italiane, emerge un quadro di mercati che stanno reagendo in modo molto diverso ai nuovi livelli di prezzo e alle dinamiche del turismo locale:
| Palermo | La città siciliana registra la performance migliore d’Italia tra i grandi capoluoghi, con un balzo delle compravendite del +9,4%. Questo risultato è il frutto di quotazioni immobiliari ancora altamente competitive, che spingono sia la domanda residenziale interna sia gli acquisti a scopo di investimento turistico. |
| Torino | Il mercato di Torino cresce di un vigoroso +6,8%. L’analisi dei nuovi cantieri conferma che la città gode di un eccellente equilibrio: la burocrazia per le nuove costruzioni ha tempi ragionevoli e la domanda assorbe la nuova offerta con percentuali di vendita che superano il 90% in tempi brevi. |
| Firenze | Unica grande città in campo negativo, Firenze registra un calo dei volumi pari al -3,8%. Non si tratta di una mancanza di interesse, ma di un mercato in cui i prezzi medi e i canoni hanno toccato un limite di saturazione che estromette la gran parte degli acquirenti residenti, bloccando di fatto la fascia media del mercato. |
La prospettiva: decodificare un mercato a due velocità
I risultati del 2025 non lasciano spazio a interpretazioni semplicistiche: il mercato immobiliare italiano è diventato un ecosistema strutturalmente polarizzato.
La crescita dei volumi a cui stiamo assistendo è sostenuta in gran parte dal riavvio della macchina creditizia, piuttosto che da un reale accrescimento del potere d’acquisto.
La decisa fuga della domanda verso i comuni non capoluogo, non rappresenta solo una ricerca di maggiore spazio abitativo, ma una scelta dettata da una ridotta accessibilità economica dei grandi centri. In questo scenario, la geografia degli investimenti cambia radicalmente: i capitali non premiano più la mera “location” storica, ma fuggono dalle piazze sature come Firenze e soppesano con estrema cautela le inefficienze burocratiche di Roma, cercando rifugio nell’efficienza esecutiva di Milano o nel potenziale di rivalutazione inespresso di Palermo.
Il gap tra il costo delle abitazioni e i redditi reali è il vero “elefante nella stanza” che dovrà essere gestito nei prossimi anni.
Nel nuovo ciclo immobiliare, la vera discriminante competitiva sarà saper intercettare una domanda che, pur supportata dai mutui, è costretta a muoversi su confini di sostenibilità economica sempre più rigidi.
Mentre i tassi sui mutui offrono una boccata d’ossigeno alle famiglie, la vera sfida dei prossimi mesi non sarà trovare acquirenti, ma garantire l’accessibilità economica a un prodotto residenziale che, spinto dai costi di sviluppo e dalle normative europee, tenderà a posizionarsi sempre più su fasce di prezzo premium.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2026 | Il settore residenziale – 21 maggio 2026