Il mercato immobiliare non residenziale italiano chiude il 2025 dimostrando una buona resilienza strutturale, secondo il Rapporto Immobiliare 2026 sul mercato non residenziale, pubblicato oggi dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI).
L’analisi dei dati evidenzia, infatti, un consolidamento del trend espansivo, con un incremento complessivo delle compravendite rispetto all’anno precedente:
+4,9%
Variazione tendenziale (2025/2024)
Questa vitalità è trainata in particolare dal comparto terziario-commerciale, che registra un solido +7,3%, arrivando a rappresentare il 9,5% dell’intero transato immobiliare nazionale.
Chi acquista sembra cercare più efficienza e posizionamento strategico, in un mercato che premia sempre più la qualità rispetto alla mera metratura.
Panoramica nazionale: Uffici e Negozi ai raggi X
Le dinamiche interne ai singoli segmenti rivelano come il mercato stia rispondendo ai nuovi paradigmi lavorativi e di consumo.
l comparto degli Uffici (A/10) mostra una crescita ponderata, con 14.119 transazioni a livello nazionale, segnando un +3,2%.
Sebbene la quotazione media in Italia si mantenga perfettamente stabile a 1.317 euro/mq (0,0%), si osserva un fenomeno di chiara polarizzazione: nei comuni capoluogo i prezzi salgono del +1,6% (1.800 euro/mq). Questo scostamento certifica che la domanda corporate si sta concentrando nei centri urbani maggiori, alla ricerca di sedi direzionali altamente performanti.
Il rilancio del commercio fisico: il segmento Negozi (C/1) e laboratori (C/3) ha registrato la performance più brillante in termini di volumi, superando le 46.000 unità compravendute (+7,0%).
Nonostante le quotazioni medie nazionali abbiano subito una lievissima contrazione del -0,2% (1.419 euro/mq), nei capoluoghi il valore sale del +0,3% (1.951 euro/mq), dimostrando che le high street e i quartieri commerciali urbani mantengono un’elevata attrattiva per il capitale.
Milano e Roma: due filosofie d’investimento a confronto
Le due principali capitali economiche italiane, Milano e Roma, offrono scenari speculari che riflettono diverse fasi del ciclo immobiliare.
L’analisi incrociata evidenzia da un lato un mercato elitario e selettivo, dall’altro una piazza ad altissima liquidità:
Milano: L’apice del segmento Prime
- Uffici: Contrazione dei volumi del -3,3% (882 transazioni), ma prezzi in forte ascesa del +6,7%, toccando il record assoluto di 3.921 euro/mq.
- Negozi: scambi in flessione del -9,1% (1.570 transazioni), accompagnati da un aumento dei valori del +3,8% (4.421 euro/mq).
- Produttivo: crescita del +2,9% (1.327 transazioni) con quotazioni in correzione del -4,2% (602 €/mq).
- Insight: Milano si comporta come un mercato “safe haven”. La mancanza di prodotto di altissima qualità (prime) deprime i volumi ma spinge le quotazioni verso l’alto per gli asset disponibili.
Roma: liquidità e incremento retail
- Uffici: flessione degli scambi del -6,7% (625 transazioni) con prezzi in leggero riallineamento del -0,6% (2.665 euro/mq).
- Negozi: esplosione dei volumi con un +11,9% (2.575 transazioni) e prezzi sostanzialmente stabili a 2.242 euro/mq (-0,1%).
- Produttivo: forte aumento degli scambi del +19,7% (432 transazioni) con valori in flessione del -3,1% (580 euro/mq).
- Insight: Roma assorbe capitali grazie a una maggiore accessibilità dei prezzi. Il mercato è iper-dinamico, offrendo opportunità di ingresso più ampie rispetto al mercato lombardo.
Roma al centro della mappa retail:
Il mercato non residenziale di Roma nel 2025 si distingue per una configurazione unica nel panorama italiano. Nonostante la contrazione nel segmento uffici, la Capitale esprime un’intensità di mercato (IMI) pari al 2,32%, a testimonianza di una fisiologica rotazione del portafoglio corporate verso spazi più efficienti e centrali.
Ma è nel comparto commerciale che Roma domina incontrastata.
Le 2.575 compravendite di negozi registrate nel 2025 rappresentano il volume più alto d’Italia, con un tasso di crescita del +11,9% che stacca nettamente tutte le altre metropoli. Questo iper-dinamismo si accompagna a una sostanziale tenuta delle quotazioni (-0,1%).
Il significato strategico è inequivocabile: gli investitori, siano essi fondi istituzionali o family office, trovano in Roma il terreno ideale per l’acquisizione di immobili a reddito, sfruttando un mercato estremamente liquido capace di garantire assorbimento immediato e rendimenti stabili nel medio-lungo termine.
L’andamento nei principali mercati urbani italiani
Il Rapporto 2026 delinea geografie immobiliari sfaccettate, dove città secondarie o mercati specifici offrono rendimenti e dinamiche di grande interesse per la diversificazione dei portafogli:
- Torino: si afferma come il polo urbano più dinamico d’Italia nel retail. Con un Indice di Intensità di Mercato (IMI) eccezionale al 3,74%, i negozi registrano scambi in crescita e quotazioni in aumento del +2,8% (1.557 €/mq). Ottima anche la performance degli uffici, con volumi a +28,1%.
- Venezia: conferma il suo status di mercato del lusso isolato dalle logiche nazionali. Le quotazioni dei negozi raggiungono l’incredibile cifra media di 4.779 €/mq (0,0%), superando persino i valori prime di Milano, nonostante una flessione dei volumi uffici del -6,0%.
- Genova: esprime un vigoroso rimbalzo nel comparto direzionale. Le transazioni di uffici schizzano a +66,0% (243 unità), un segnale di profondo riposizionamento aziendale sul territorio, pur a fronte di quotazioni in lieve calo del -0,8% (1.754 €/mq).
- Bari: attraversa una fase di severa contrazione nel segmento uffici, dimezzando i volumi (-49,4%) con prezzi stabili (-0,4%). Maggiore resilienza si nota nel comparto retail, dove il calo delle transazioni si ferma al -3,5%.
Il settore produttivo e la finanza d’impresa (leasing):
Il comparto degli immobili industriali e produttivi (categorie D/1 e D/7) segna un lieve avanzamento nazionale in termini di scambi (+1,0% con 16.913 transazioni), associato a una morbida erosione dei valori medi (-0,6%, attestandosi a 446 euro/mq).
L’asse lombardo-piemontese mantiene la supremazia dei volumi, con Milano in testa.
A supporto dello sviluppo immobiliare d’impresa, il mercato del leasing chiude il 2025 con 2.513 contratti stipulati per un controvalore di oltre 3,2 miliardi di euro. Sebbene il numero di operazioni sia in calo (-3,0%), il valore erogato cresce del +5,9%.
Il dato più rilevante è l’impennata del valore medio contrattuale, salito a 1.277.000 euro (+9,1%): un segnale forte che indica come la finanza strutturata venga impiegata dalle aziende primariamente per operazioni strategiche di fascia alta, in particolare nel segmento “da costruire”.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2026 | Il settore non residenziale – 28 maggio 2026