Il Rapporto Immobiliare 2023 sul mercato non residenziale, a cura dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), rileva come si protragga anche nel 2022 la crescita del settore che, dal 2014, ha subito soltanto una battuta d’arresto nel 2020.
Anno segnato dall’emergenza sanitaria per la pandemia da Covid-19 e dalle relative conseguenze sulla salute, sulla vita sociale e sull’economia.
L’unico settore che nel 2022 non segue questa dinamica espansiva, è quello delle “Altre destinazioni” che include tutti gli immobili non riconducibili agli altri comparti.
L’aumento dei volumi compravenduti segna complessivamente un +4,1%, con due soli segni negativi per il produttivo agricolo e – come già detto – per le altre destinazioni.
Si confermano, inoltre, la dimensione relativa del settore non residenziale, in particolare dei settori terziario-commerciale, produttivo e produttivo agricolo, che rappresentano, in termini di volumi di scambio, il 10% del mercato complessivo (poco più del 14% in termini di stock).
Le tipologie immobiliari oggetto di particolare approfondimento nel Rapporto sono state quelle tradizionalmente collegate ai settori terziario (uffici A/10), commerciale (negozi C/1 e laboratori C/3) e produttivo (capannoni D/1 e industrie D/7).
Per tali tipologie è stata effettuata un’analisi dettagliata dello stock immobiliare, degli andamenti dei volumi di compravendita e delle quotazioni di mercato.
In termini di stock immobiliare i negozi – che rappresentano la tipologia edilizia con il numero di unità più consistente (poco più di 2,5 milioni di unità), ovvero oltre un quarto dello stock non residenziale – restano il segmento con il più elevato volume di scambio, quasi 39.000 NTN nel 2022, pari a quasi il 25% del totale degli immobili non residenziali scambiati.
Con riferimento all’IMI, cioè alla quota di stock compravenduta, delle tre principali aggregazioni sono invece gli uffici a presentare l’indice più alto (oltre il 2%).
In termini di valori, nazionali e per area territoriale, delle variazioni percentuali dei volumi delle compravendite, espressi in termini di NTN, registrate nel 2022 rispetto al 2021, gli uffici presentano il tasso più elevato seguito dal produttivo che, però, mostra una lieve flessione nel Nord Est (-2,4%).
In termini di volumi di compravendita degli andamenti nazionali e dei soli capoluoghi del mercato delle tipologie non residenziali a partire dal 2004, si rileva che l’andamento del numero indice NTN nazionale con base 100 all’anno 2004, evidenzia come la flessione dei volumi di compravendita sia cominciata nel 2006, con un calo particolarmente accentuato negli anni 2008 e 2009.
Dopo il biennio 2010-2011, con le compravendite che contengono le perdite o addirittura accennano una piccola ripresa (produttivo), gli scambi sono nuovamente in ripido calo nel 2012, un andamento che si conferma, anche se con minore intensità, anche nel 2013.
Nel 2014 e nel 2015 le flessioni si attenuano, mostrando i primi segnali di un’inversione di tendenza che si è poi concretizzata negli anni successivi con una ripresa, a tratti indebolita e con qualche eccezione (gli uffici in calo nel 2018), con l’unica inevitabile eccezione del 2020.
Il settore degli uffici è quello che, dal 2004, ha subito la contrazione maggiore, circa il 35% su scala nazionale e il 40% nei capoluoghi.
Relativamente ai valori di mercato, i dati nazionali e per area territoriale, confermano la tendenza a un calo generalizzato dei valori, con tassi che vanno dal -1,9% dei negozi al -0,1% rilevato nel comparto degli uffici.
L’indice delle quotazioni OMI conferma come la tendenza di segno negativo sia ormai più che decennale ed i negozi sono il segmento del non residenziale con la maggior perdita di valore (superiore al 25%, nel confronto con il 2008).
Le quotazioni 2022: lo scorso anno nei tre comparti sono state compravendute oltre 68.000 unità, tra negozi, uffici e capannoni.
Il valore di scambio stimato ammonta a 18,2 miliardi di euro (+8,5% sul 2021).
L’incremento più significativo si registra per gli uffici (+27,9%) e in particolare nelle macroaree Nord Ovest e Centro.
Sempre con riguardo agli uffici l’aumento delle transazioni si registra in tutto il Paese ma risulta più marcata nelle aree del Centro-Nord (tra il +6,6% del Nord Est e il +11,6% del Centro) mentre il Sud (+1,0%) e le Isole (+2,8%) mantengono una sostanziale stabilità.
Per quanto riguarda, invece, i negozi, più del 30% delle compravendite nazionali si concentra nel Nord Ovest, mentre i tassi di variazione più significativi si sono registrati nelle Isole (+9,4% rispetto al 2021) e al Sud (+8,1%).
A livello nazionale la quotazione media annuale degli uffici è stata di circa 1.330 euro/metro quadro, mentre quella dei negozi di 1.420 euro/metro quadro.
Per gli immobili del settore produttivo, invece, si è attestata, invece, intorno ai 450 euro/metro quadro.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2023 | Immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva – 30 maggio 2023