Se il primo trimestre del 2020 aveva recepito, nei dati, i primi effetti delle politiche di compressione delle attività economiche e sociali che si scelse di adottare in risposta alla nota emergenza sanitaria, il primo trimestre del 2021 mostra un consistente “rimbalzo”, tale da annullare, di fatto, l’impatto negativo dell’omologo trimestre dell’anno precedente.
Dopo il calo dei volumi compravenduti dell’intero settore non residenziale del 16,9% nel primo trimestre 2020, infatti, il primo trimestre 2021 ha segnato un’espansione superiore al 50%.
Una dinamica analoga caratterizza il segmento terziario commerciale, che rappresenta quasi il 60% dell’intero settore, con un tasso tendenziale del +51,3%, dopo il -16,5% dell’anno precedente.
I dati disaggregati per aree territoriali mostrano tassi maggiori al Nord (+60,2%), per quanto tutte le aree presentino una crescita dei volumi compravenduti pari o superiore al 40%.
La dinamica espansiva si concentra soprattutto sui comuni minori nel Centro-Nord, mentre crescono maggiormente i mercati dei comuni capoluogo al Sud e nelle Isole.
Esaminando i dati mensili disaggregati, emerge come i volumi di compravendita registrino già rialzi nei mesi di gennaio e febbraio, in raffronto agli stessi mesi del 2020.
Per poi mostrare un’elevata espansione, come era prevedibile, nel mese di marzo (compravendite quasi triplicate rispetto al 2020), perché messo a confronto con il suo omologo del 2020, quando le attività sociali economiche furono bloccate da un rigido lockdown.
Analizzando i dati relativi ai quattro segmenti nei quali è stato suddiviso il settore terziario-commerciale – ovvero uffici e studi privati, negozi e laboratori, depositi commerciali e autorimesse e un quarto comprensivo di edifici commerciali, alberghi e pensioni, istituti di credito ed uffici pubblici (categorie catastali rispettivamente D/8, D/2, D/5 e B/4) – si rileva come la forte tendenza espansiva del settore abbia riguardato tutti i principali segmenti, pur con qualche differenza in termini di incidenza.
La prima delle tipologie citate, ovvero Uffici e studi privati, presenta nell’aggregato nazionale un tasso tendenziale (+50,7%) in linea con quello dell’intero segmento.
Particolarmente significativo il +60% sfiorato nel Nord Ovest, che rappresenta da solo quasi il 40% dell’intero mercato, mentre il Sud resta l’area geografica meno reattiva (tasso positivo inferiore al 20%).
Prosegue, invece, la tendenza ad un calo significativo delle superfici medie scambiate (-26 m2, il dato nazionale).
Anche in questo trimestre l’espansione del segmento dei Negozi e laboratori risulta meno incisiva rispetto alla media del segmento, +34,4%, con una distribuzione territoriale abbastanza omogenea.
Si registra, in questo caso, un aumento della superficie media compravenduta (+4,1 m2 il dato nazionale), con il Sud unica macro-area in controtendenza (-4,8 m2).
Il terzo segmento, Depositi commerciali e autorimesse, continua ad esprimere una dinamica espansiva superiore alla media dell’intero TCO (+61,6%, il dato nazionale), con tassi superiori al +70% al Nord.
La superficie media compravenduta risulta in leggero calo (-1,9 m2, il dato nazionale), con il Sud unica macro-area in controtendenza (+3,7 m2).
Per quanto riguarda i dati relativi alle tipologie residuali del settore terziario-commerciale, rappresentate rispettivamente – come detto – dalle categorie catastali B/4 (Uffici pubblici), D/2 (Alberghi e pensioni), D/5 (Istituti di credito, cambio e assicurazione) e D/8 (Fabbricati destinati a speciali esigenze di carattere commerciale), quasi il 70% delle compravendite di questo raggruppamento ha riguardato la sola categoria D/8.
Nel complesso per l’insieme di queste categorie si è registrato un tasso di variazione a livello nazionale pari al +40,4%, con una dinamica espansiva più accentuata nel Nord.
Il settore terziario-commerciale – Le grandi città:
Come è abbastanza prevedibile, i dati relativi alle principali città presentano forti disomogeneità, per quanto nel complesso non si discostino in modo rilevante dalle tendenze aggregate fin qui illustrate.
Con riferimento alla tipologia Uffici e studi privati, spicca il consistente incremento dei volumi delle compravendite, più che raddoppiate (+117,9%), a Milano, città che ha un mercato più che quadruplo rispetto persino al secondo mercato comunale nazionale, Roma (anche essa in crescita, +22,9%).
Delle otto città analizzate, ben tre (Napoli, Genova e Bologna) risultano in controtendenza, con tassi negativi; le superfici medie scambiate risultano in calo ovunque, ad eccezione di Palermo.
Meno accentuata, ma più omogenea, la tendenza espansiva relativa a Negozi e laboratori, con un tasso medio prossimo al +20% ed una sola città (Bologna) in controtendenza (-7,4%).
Molto più disomogenea risulta la dinamica delle superfici medie compravendute, con un uguale numero di tassi positivi e negativi; si segnala, tuttavia, il calo registrato nelle due città principali, Roma (-8 m2) e Milano (-14,4 m2).
Per quanto riguarda Depositi commerciali e autorimesse i dati esprimono una consistente dinamica espansiva dei volumi compravenduti, senza eccezioni; una forte disomogeneità caratterizza, invece, i dati sulle superfici medie scambiate.
I volumi di scambio di edifici commerciali, alberghi e pensioni, istituti di credito e uffici pubblici, sono ovviamente troppo esigui per effettuare valutazioni di una qualche rilevanza.
Settore produttivo – Dati nazionali e per area territoriale:
Anche il settore produttivo (PRO), costituito prevalentemente da capannoni e industrie, ha segnato in questo primo trimestre una consistente crescita dei volumi compravenduti (+43,6%), fino a recuperare gran parte di quanto perso del 2020 (-23%).
A livello territoriale, al Centro e al Sud di sono registrati tassi sensibilmente superiori alla media nazionale (rispettivamente +63,8% e +65,8%), nelle Isole un tasso molto più contenuto rispetto al dato nazionale, per quanto comunque positivo (+16,2%).
I dati mensili mostrano come, analogamente agli altri comparti, il recupero si sia concentrato in modo pressoché esclusivo nel mese di marzo, che era stato particolarmente penalizzato nel 2020 dal blocco delle attività economiche.
L’espansione ha interessato tutte le classi di rendita, pur con tassi non del tutto omogenei.
Settore produttivo agricolo – Dati nazionali e per area territoriale:
Il settore produttivo agricolo, che interessa immobili censiti nella categoria catastale D/10, mostra una dinamica (+53,2%) sostanzialmente in linea con quanto visto negli altri comparti, con tassi di espansione rilevanti un po’ ovunque, ad eccezione del Sud (+8,7%).
Altre destinazioni – Dati nazionali:
Le unità immobiliari relative al mercato non residenziale non rientranti nei precedenti settori, presentano un andamento analogo a quello aggregato generale, con un’espansione intorno al 50% rispetto al 2020.
Da ricordare come quasi il 98% delle unità immobiliari interessate appartenga alle categorie catastali del gruppo F5.
Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare NON RESIDENZIALE | Statistiche I trimestre 2021 – 8 giugno 2021