Il report Statistiche Catastali 2024, pubblicato oggi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia Delle Entrate, offre una fotografia dettagliata del patrimonio immobiliare italiano, basandosi sui dati registrati nel Catasto Fabbricati al 31 dicembre 2024.
L’analisi, giunta alla diciottesima edizione, ha rilevato un totale di 79.044.334 immobili censiti, fornendo informazioni cruciali sulla loro numerosità, consistenza (superficie o vani) e valore fiscale, distinguendo tra proprietà intestate a persone fisiche (PF), a persone non fisiche (PNF, come società ed enti), offrendo un’interessante fotografia del panorama immobiliare nazionale.
Come interpretare le variazioni annuali:
Lo stock immobiliare è un’entità dinamica.
Le variazioni numeriche e di valore, registrate rispetto all’anno precedente, non derivano solo da dinamiche di mercato, ma anche da precisi fattori amministrativi e gestionali.
Per una corretta interpretazione dei dati, è fondamentale considerare che le fluttuazioni sono influenzate da tre elementi principali:
- Nuove costruzioni che ampliano il patrimonio esistente.
- Frazionamenti o fusioni di unità immobiliari già censite.
- Variazioni di classamento, accertamenti su unità prive di rendita e correzioni, che ottimizzano la corrispondenza tra i dati catastali e la realtà fisica degli immobili.
La composizione dello stock immobiliare complessivo:
Degli oltre 79 milioni di beni censiti, quasi 68 milioni sono unità che producono un reddito catastale e la loro distribuzione evidenzia una netta concentrazione in due macro-categorie:
- Il gruppo A (abitazioni e uffici): rappresenta il 53,4% del totale.
- Il gruppo C (negozi, magazzini, box e pertinenze): costituisce il 43,4%.
I restanti gruppi a destinazione speciale (D), particolare (E) e collettiva (B) rappresentano complessivamente solo il 3% dello stock in termini numerici.
La distribuzione della rendita catastale:
La rendita catastale totale del patrimonio immobiliare italiano ammonta a 38,7 miliardi di euro.
Sebbene gli immobili del gruppo D (opifici, alberghi, attività industriali) costituiscano solo il 2,5% del numero di unità, essi generano ben il 28,7% della rendita complessiva nazionale, evidenziando il loro elevato valore fiscale.
Le abitazioni del gruppo A contribuiscono per il 49,2% al gettito totale, mentre il gruppo C si attesta al 16,1%.
Chi detiene il patrimonio immobiliare (persone fisiche vs non fisiche):
Lo stock immobiliare italiano, al netto dei beni comuni non censibili, ha registrato una crescita complessiva del +0,7%, ovvero circa 525.000 unità in più rispetto al 2023.
L’analisi della titolarità, rivela che:
- L’88,9% degli immobili è di proprietà di persone fisiche.
- Il 10,8% è detenuto da persone non fisiche (società, enti).
- Lo 0,2% è costituito da Beni Comuni Censibili (BCC), come le parti comuni condominiali con autonoma capacità reddituale.
Il valore, per tipologia di proprietà:
Anche in termini di valore, la prevalenza è delle persone fisiche, che detengono il 60,7% della rendita catastale totale, per un valore di 23,5 miliardi di euro.
Le persone non fisiche, però, pur possedendo un numero inferiore di unità, rappresentano il 39,2% del valore totale, pari a oltre 15 miliardi di euro.
Nel 2024, la rendita catastale complessiva è aumentata del +0,6% rispetto all’anno precedente.
A trainare questa crescita sono stati soprattutto gli immobili a destinazione particolare (gruppo E), con un rilevante aumento del +5,5%, e quelli a destinazione speciale (gruppo D), con un solido +0,9%.
In controtendenza si segnala, invece, il lieve calo per gli uffici (A/10), che segnano un -0,7%.
Focus sul settore residenziale in Italia:
Lo stock abitativo (categorie da A/1 ad A/11, esclusa A/10) conta oltre 35,6 milioni di unità, con un incremento complessivo del +0,3% sul 2023.
Questa crescita, tuttavia, non è uniforme e a trainarla sono soprattutto le abitazioni civili (A/2, +0,7%) e i villini (A/7, +1,0%), mentre si registra un calo per le categorie più datate come le abitazioni ultrapopolari (A/5) e rurali (A/6), entrambe in diminuzione del -2,1%).
Quasi il 90% dello stock complessivo è concentrato nelle categorie A/2, A/3 (economiche), A/4 (popolari) e ben il 93% risulta essere proprietà di persone fisiche.
Valore e rendita media delle abitazioni:
La rendita catastale complessiva del settore abitativo ha raggiunto i 17,5 miliardi di euro (+0,5%, sul 2023).
La rendita media di un’abitazione in Italia è di 493 euro, valore che nasconde però forti disparità:
- Si attesta sotto i 100 euro per le abitazioni popolari e rurali.
- Supera i 3.000 euro per le abitazioni signorili (A/1) e le ville (A/8).
- Raggiunge picchi di oltre 6.700 euro per le abitazioni di pregio (A/9) intestate a persone non fisiche.
Dimensione media delle case italiane:
L’abitazione media in Italia ha una consistenza di 5,5 vani e una superficie di circa 118 mq.
Le dimensioni variano notevolmente, da meno di 100 mq per le categorie economiche e popolari, fino ai quasi 700 mq per le unità di pregio (A/9).
Il mercato non residenziale: uffici, negozi e pertinenze
Questo segmento del mercato immobiliare è composto da diverse categorie catastali, ognuna con caratteristiche e un impatto economico distinti:
- Uffici e studi privati (categoria A/10): sono censite 645.858 unità a uso ufficio (-0,4%), con una ripartizione quasi equa tra proprietari: il 56,4% è di persone fisiche e il 43,5% di persone non fisiche.
- Immobili a uso collettivo (gruppo B): questa categoria, che include scuole, ospedali, prigioni e uffici pubblici, conta 216.287 unità (+0,8%). Le persone non fisiche detengono una quota preponderante di questi immobili, che sono per natura destinati a servizi pubblici o di interesse collettivo.
- Negozi, magazzini e box auto (gruppo C): con oltre 29 milioni di unità (+1,2%), questo gruppo è il più numeroso dopo le abitazioni.
La sua composizione è dominata da:- C/6 (box e posti auto): 61% del totale del gruppo.
- C/2 (cantine e soffitte): 29% del totale.
- C/1 (negozi e botteghe): quasi il 7% del totale.
La rendita complessiva del gruppo C supera i 6,2 miliardi di euro, e ben il 56% di questo valore è generato dai soli negozi (C/1).
Le categorie speciali e particolari (gruppi D ed E):
Questi gruppi catastali identificano immobili con funzioni altamente specializzate, che spaziano dal settore produttivo e commerciale a quello di interesse pubblico:
- Immobili a destinazione speciale (gruppo D): questi immobili (opifici, alberghi, banche, cinema) sono 1,7 milioni e per il 57% di proprietà di persone non fisiche.
Pur essendo numericamente pochi, sono economicamente molto rilevanti: generano una rendita di oltre 11 miliardi di euro, pari a quasi il 29% del totale nazionale. - Immobili a destinazione particolare (gruppo E): questa categoria include stazioni, fari, edifici di culto e cimiteri.
Le unità con rendita catastale sono oltre 107 mila (+0,8%) e la loro rendita totale ammonta a 906 milioni di euro, segnando una crescita significativa del +5,5% rispetto al 2023, trainata soprattutto dalla categoria E/9 (immobili con altre destinazioni particolari).
I beni che non producono reddito (gruppo F):
Il gruppo F censisce a fini inventariali gli immobili privi di rendita, come aree urbane, lastrici solari, unità collabenti o in corso di costruzione.
Nel 2024 se ne contano oltre 3,8 milioni, con un notevole aumento del +1,7%, rispetto all’anno precedente, in parte legato a incentivi fiscali come il “sismabonus acquisti”, che hanno stimolato interventi su questa tipologia di beni.
Commento ai risultati del report:
L’analisi della consistenza del patrimonio immobiliare italiano per il 2024 delinea un quadro stabile nel suo volume complessivo, ma con una distribuzione del valore fortemente polarizzata.
Mentre le persone fisiche, infatti, detengono quasi il 90% delle unità, confermando la capillare diffusione della proprietà, sono le persone non fisiche (imprese ed enti) a possedere una quota rilevante del valore, con quasi il 40% della rendita catastale totale.
Il dato più eclatante è il peso del gruppo D (immobili a destinazione speciale come opifici e alberghi) che, pur rappresentando solo il 2,5% dello stock, genera quasi il 29% della rendita nazionale, evidenziando una straordinaria concentrazione di valore in pochi, strategici asset.
La crescita complessiva dello stock, nasconde dinamiche interne differenti.
Da un lato, il settore residenziale, che costituisce la componente principale del patrimonio, si conferma stabile nella sua evoluzione, mentre dall’altro si registrano incrementi molto più marcati in nicchie specifiche.
Come gli immobili a destinazione particolare (gruppo E, +5,5% in valore) e quelli privi di reddito (gruppo F, +1,7% in numero), la cui crescita è spesso spinta da incentivi fiscali e interventi amministrativi mirati.
Glossario: i concetti chiave del catasto
- Unità Immobiliare Urbana: porzione di fabbricato (o un intero fabbricato) che è funzionalmente indipendente e capace di produrre un proprio reddito.
- Rendita Catastale: il reddito medio annuo potenziale che si può ritrarre da un immobile. È la base imponibile per diverse imposte (es. IMU).
- Consistenza Catastale: la dimensione fisica di un’unità immobiliare. Viene misurata in vani per le abitazioni, in metri cubi per gli immobili a uso collettivo (gruppo B) e in metri quadri per le categorie commerciali (gruppo C).
Fonte: OMI – STATISTICHE CATASTALI 2024 | Catasto fabbricati – 10 luglio 2025
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