Il mercato della casa in Italia si conferma ancora una volta il vero motore dell’economia e della società, dimostrando una forza sorprendente nonostante le difficoltà internazionali.
I dati elaborati dal Quarto Osservatorio sull’Abitare di Scenari Immobiliari e Abitare Co rivelano, infatti, un comparto in piena espansione alimentato da circa 770.000 compravendite nel solo 2025 che dimostrano quanto gli italiani considerino ancora il mattone un investimento sicuro per proteggere i propri risparmi.
Ma dietro l’euforia di questi volumi, si nasconde una criticità strutturale che sta ridefinendo le regole del mercato, con una domanda sempre più esigente e una cronica carenza di offerta che spinge inesorabilmente i prezzi al rialzo.
Questo squilibrio tra domanda e offerta sta costringendo le grandi aree urbane a una complessa trasformazione, spingendo gli acquirenti a cercare casa in zone più periferiche o nei comuni vicini, allargando i confini delle grandi metropoli.
La casa continua a rappresentare il principale investimento per le famiglie italiane. Il mercato ha dimostrato una significativa capacità di tenuta, ma il vero tema oggi è la carenza di offerta, soprattutto nelle grandi città, che alimenta la crescita dei prezzi e rende difficile l’accesso ai giovani.
Le proiezioni a breve termine, riportate nel Report “Una Casa è per sempre – Un investimento che vale”, indicano inoltre che la traiettoria espansiva è destinata a consolidarsi.
I prezzi medi delle abitazioni, già in crescita del +3,1% nel 2025, sono previsti in ulteriore rialzo del +4,0% nel 2026, con un percorso di stabilizzazione e crescita che può essere sintetizzato nelle dinamiche temporali dell’ultimo triennio:
Fisiologica contrazione dei volumi dettata dall’adeguamento dei tassi di interesse e dalle dinamiche inflattive globali.
Il mercato registra un’impennata di transazioni (+7%), assorbendo rapidamente quasi 50.000 unità in più rispetto all’anno precedente.
Le prospettive indicano un ulteriore incremento delle transazioni, fino a raggiungere quota 800.000 unità.
Il nodo delle nuove costruzioni: un’offerta bloccata
Il segnale più allarmante dello squilibrio di mercato risiede nel peso specifico delle nuove costruzioni. Nelle principali città italiane (Milano, Roma e Bari), il prodotto nuovo non supera l’8% dello stock complessivo disponibile. Questo “collo di bottiglia”, evidenzia le profonde difficoltà strutturali del settore immobiliare nel produrre un’offerta adeguata per soddisfare l’attuale domanda.
Le cause sono molteplici e stratificate: l’eccesso di burocrazia allunga in modo imprevedibile i tempi per avviare nuove iniziative, mentre i grandi progetti di rigenerazione urbana subiscono rallentamenti fisiologici e procedurali. Il risultato è una competizione feroce per l’accaparramento delle poche unità di nuova realizzazione o profondamente riqualificate.
| Area metropolitana | Disponibilità nuove abitazioni (Stima) |
|---|---|
| Milano e Roma | Assorbono oltre il 70% delle nuove abitazioni disponibili sul mercato nazionale (circa 17.200 unità complessive). A Milano si stimano 12.250 nuove unità, pur registrando un calo rispetto alla precedente rilevazione. |
| Firenze | Registra circa 1.450 nuove unità, mostrando quote marginalmente superiori alla media nazionale rispetto al proprio stock esistente. |
| Bari, Bologna e Torino | Mostrano volumi estremamente contenuti, viaggiando in una forchetta compresa tra le 600 e le 750 unità di nuova realizzazione. |
| Palermo, Venezia e Catania | Evidenziano una paralisi produttiva quasi totale sul fronte del nuovo, con un’offerta stimata inferiore alle 200 unità complessive. |
Milano ridefinisce i suoi confini: dal centro all’hinterland
Con oltre 26.000 transazioni nel solo comune (+8,3%) e un fatturato locale di quasi 12 miliardi di euro, Milano resta il motore del mercato italiano.
Ma l’inaccessibilità delle zone centrali e la frenata sui permessi di costruire (legata alle recenti inchieste sull’urbanistica cittadina) stanno forzando una profonda trasformazione geografica della domanda:
Il Nucleo Centrale (Saturazione)
- I valori medi nelle zone centrali hanno toccato quota 10.850 euro/mq, con proiezioni a 11.420 euro/mq per il 2026.
- Progressivo rallentamento delle nuove realizzazioni a causa di iter normativi incerti.
- Effetto espulsivo: prezzi insostenibili per le famiglie in cerca di prima casa.
L’Hinterland (Integrazione Funzionale)
- Condizioni di accesso estremamente competitive: periferie a 3.950 euro/mq e aree semicentrali a 6.350 euro/mq.
- Concentrazione del maggior numero di nuove iniziative immobiliari cantierizzabili.
- Integrazione infrastrutturale che annulla la distanza fisica dalla città principale.
Transizione patrimoniale e mutazioni della domanda abitativa:
Il mercato di oggi non può essere letto solo attraverso la metratura, ma deve essere interpretato alla luce della demografia.
Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari, evidenzia che l’Italia sta vivendo una fase di imponente transizione patrimoniale, con ben 2.250 miliardi di euro di ricchezza immobiliare che stanno passando dalle generazioni dei nati tra il 1945 e il 1964, ai loro eredi.
Questa enorme massa patrimoniale sta attraversando una fase di riallocazione, modificando gli equilibri urbani, con le metrature, la localizzazione e l’efficienza degli immobili ereditati che spesso non collimano con le esigenze abitative (e lavorative) dei Millennials e della Gen Z, alimentando la disconnessione tra domanda e offerta.
Le preferenze degli acquirenti si stanno riposizionando. Il concetto stesso di “abitare” sta mutando: il contesto urbano, la prossimità ai servizi primari e la vivibilità del quartiere sono diventati driver di scelta potenti quanto le caratteristiche intrinseche dell’immobile.
Dal punto di vista prettamente tipologico, il mercato si struttura in direzioni molto precise:
- Bilocali e trilocali
Rappresentano i due terzi dell’offerta complessiva nelle principali aree urbane italiane. In realtà ad alta densità abitativa come Firenze, questa tipologia sfiora l’80% del mercato totale, dimostrandosi il prodotto più liquido e richiesto.
Sono la risposta pragmatica all’esigenza di razionalizzazione degli spazi e contenimento dei budget.Driver strategico: l’efficienza degli spazi. Con il rialzo del costo al metro quadrato, la domanda privilegia abitazioni funzionali e razionalizzate, sacrificando la metratura lorda in favore della vivibilità.
- Monolocali (micro-living)
Hanno superato la soglia critica del 10% di quota di mercato in piazze dinamiche come Milano, Roma, Bologna e Torino. Il segmento è sostenuto attivamente da studenti, giovani professionisti ed investitori.
Driver strategico: reddito e flessibilità. Questi immobili non nascono per la residenza stabile, ma garantiscono altissimi tassi di occupazione nell’ottica di affitti brevi o transitori.
- Grandi metrature
Le abitazioni di ampie dimensioni restano prevalenti solo in contesti con logiche di mercato non legate al dinamismo metropolitano moderno, come Venezia e Palermo, dove il turismo o ritmi differenti guidano l’offerta.
Driver strategico: polarizzazione del lusso. nelle grandi città, gli appartamenti extralarge sono ormai riservati esclusivamente ai vertici del segmento “Prime”.
Fonte: Scenari Immobiliari – 12 maggio 2026