LOCAZIONE | Domanda alle stelle, ma 4,5 milioni di case sfitte: quali soluzioni adottare?

• Canoni elevati: dal 2021, gli affitti a Milano sono cresciuti più della media nazionale.
  Il canone medio per i nuovi contratti, infatti, nel 2023 si attestava a 1.052 Euro, quasi il doppio della media italiana (541 Euro).
• Motivazioni dei proprietari: il 63% dei locatori milanesi affitta per integrare il proprio reddito, mentre per il 38% è una forma di investimento del patrimonio familiare.
• Gestione e garanzie: a Milano è più diffuso l’intermediazione di agenzie immobiliari (41%).
  Lo screening degli inquilini è rigoroso (il 65% chiede buste paga e referenze), il deposito cauzionale è la garanzia principale, mentre la fideiussione bancaria è meno comune (11%) rispetto alla media nazionale (18%).

• Canoni in crescita: anche a Bologna i canoni sono saliti più della media nazionale dal 2021, con un canone medio per nuovi contratti di 813 Euro nel 2023.
• Motivazioni dei proprietari: similmente a Milano, il 60% affitta per integrare il reddito e il 31% lo considera un investimento.
• Gestione e garanzie: a differenza di Milano, a Bologna è più frequente l’affitto diretto a conoscenti (31%).
  Lo screening è comunque attento (il 60% chiede documenti reddituali), il deposito cauzionale è richiesto dal 67% dei locatori, ma la fideiussione bancaria è più utilizzata (23%) sia rispetto a Milano che alla media nazionale.

La Federazione Italiana Mediatori Agenti Affari (FIMAA-Confcommercio) ha recentemente espresso la propria posizione, in merito al rilancio del mercato delle locazioni in Italia, durante un’audizione alla Commissione Ambiente della Camera, nell’ambito dell’esame del Ddl Programma nazionale edilizia.
Secondo FIMAA, la crisi abitativa non è primariamente attribuibile alle locazioni turistiche o alla mancanza di immobili, bensì alla pressione fiscale eccessiva e ai rischi che gravano sui proprietari con contratti di locazione residenziale ordinari.

Per incentivare la collocazione sul mercato di un ingente numero di case vuote (9,5 milioni, a livello nazionale), FIMAA ha avanzato una serie di proposte volte a tutelare maggiormente i proprietari e a rendere più attrattiva la locazione residenziale:

• Riduzione della pressione fiscale:

• Dimezzamento dell’IMU per chi loca con un contratto abitativo ordinario, al fine di favorire una maggiore offerta di alloggi a prezzi accessibili.
• Prevedere aliquote impositive agevolate per le locazioni di lungo periodo, per contrastare la volatilità del mercato e promuovere soluzioni abitative più stabili.
• Riconoscere agevolazioni fiscali per i proprietari che locano a categorie svantaggiate, come studenti, giovani lavoratori e famiglie meno abbienti.

• Maggiore tutela per i proprietari:

• Riconoscimento del contratto di locazione come titolo esecutivo nei casi di inquilini morosi, permettendo al proprietario di rientrare più facilmente in possesso dell’immobile.
• Adozione di strumenti di garanzia per coprire eventuali morosità, come fondi di compensazione pubblici o agevolazioni assicurative che riducano il rischio di mancati pagamenti.
• Esenzione dal pagamento dell’IMU e delle imposte sui canoni non percepiti, nei casi di morosità dell’inquilino.
• Creazione di una banca dati delle morosità (sul modello di quella del CRIF nel settore del credito) per valutare l’affidabilità degli inquilini prima della stipula del contratto di locazione.

FIMAA ritiene che intervenire su questi aspetti, con una regolamentazione più attuale e idonea, possa rispondere alle esigenze del settore e motivare i proprietari a locare con contratti residenziali ordinari.

Oltre alle sfide del mercato degli affitti regolari, una crescente preoccupazione riguarda il fenomeno dell’occupazione abusiva di immobili privati.
Per contrastare questa pratica illecita, che viola il diritto di proprietà, sono intervenute negli anni sia proposte di legge che provvedimenti governativi più recenti.

Una specifica proposta di legge, approvata dalla Camera Dei Deputati, ha introdotto l’articolo 634-bis del Codice Penale, che mira a modificare l’articolo 633 del codice penale, introducendo misure più severe e procedure accelerate.
Tra i punti chiave proposti:

• Inasprimento delle Pene: l’articolo 1 della proposta prevedeva la reclusione da 2 a 6 anni e una multa da 3.000 a 7.000 euro per chi invade edifici altrui (pubblici o privati) per occuparli o trarne profitto.
  La pena sarebbe aumentata di un terzo se l’invasione riguarda un’abitazione (anche saltuaria) e causa l’estromissione del legittimo proprietario o utilizzatore.
• Procedure d’urgenza: in caso di flagranza o quasi flagranza, la polizia giudiziaria dovrebbe intervenire immediatamente.
  L’autorità giudiziaria, ricevuta la notizia di reato, dovrebbe procedere entro 48 ore al sequestro preventivo dell’immobile, disponendo lo sgombero e l’immediata restituzione all’avente diritto.
• Esenzioni fiscali: gli articoli 3 e 4 della proposta introducevano l’esenzione dal pagamento di IMU e TARI per il proprietario, qualora l’immobile rimanesse occupato nonostante l’azione penale e lo sgombero fosse impedito per cause non imputabili al proprietario stesso.

Più recentemente, come annunciato nel comunicato stampa n. 122 del Consiglio dei Ministri del 4 aprile 2025, è stato approvato un decreto-legge “sicurezza” che introduce misure specifiche e operative:

• Una nuova fattispecie di reato, specificamente mirata a contrastare le occupazioni abusive di immobili.
• Una pena detentiva da due a sette anni di reclusione, per chi occupa abusivamente un’abitazione.
• Una procedura accelerata, volta a velocizzare la liberazione dell’immobile occupato, in particolare quando questo risulta essere l’unica abitazione del proprietario che ha sporto denuncia.

Questi interventi normativi, sia proposti che attuati, evidenziano l’attenzione crescente verso la tutela della proprietà privata e la necessità di fornire ai proprietari strumenti più rapidi ed efficaci per contrastare le occupazioni illegali e recuperare i propri beni.