Il mercato immobiliare italiano ha mostrato segnali di rallentamento negli ultimi 18 mesi, con una flessione della domanda di acquisto di abitazioni che ha portato a una riduzione del numero di compravendite di quasi il -8%.
Ma, dopo questo ridimensionamento, sembra possa essere destinato a riprendere una traiettoria ascendente.
Questo è parte di quanto emerge dal “2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024” di Nomisma, che ha analizzato la congiuntura del settore residenziale e approfondito le performance dei 13 principali mercati italiani (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia).
Riduzione del potere d’acquisto e restrizioni bancarie:
Secondo Nomisma, il calo delle transazioni non è dovuto a un cambiamento nelle intenzioni di acquisto delle famiglie, ma alla drastica riduzione del loro potere d’acquisto e alle politiche restrittive degli Istituti di credito, che hanno ridotto i fondi destinati ai mutui.
L’elevato costo del denaro, inoltre, ha fatto sì che la copertura finanziaria delle compravendite sostenute da un mutuo abbia avuto una flessione dal 51,9% del primo trimestre 2022, al 38,6% del primo trimestre 2024.
Con un 2023, che ha visto gli acquisti sostenuti da mutuo scendere al 30,9% e a fronte di erogazioni che, nella prima parte del 2024, non superano i 7,7 miliardi di euro (la metà di quanto registrato nel 2022).
Nello stesso report si stima che, per questi motivi, siano state circa 300.000 le famiglie che non sono riuscite a concretizzare il loro proposito.
Domanda dipendente dal credito, ma anche acquisti senza mutuo:
Il calo delle compravendite, registrato nel 2023, è attribuibile esclusivamente alla domanda dipendente dal credito bancario (-26%), secondo Nomisma, mentre gli acquisti senza mutuo hanno proseguito la loro crescita (+4,8%).
Nonostante l’aumento dei prezzi, l’acquisto di immobili residenziali rimane infatti interessante per le famiglie con risorse economiche sufficienti per operare senza supporto bancario.
Prezzi di acquisto ancora in crescita:
I prezzi delle abitazioni – in ottimo e buono stato – sono aumentati rispettivamente del +1,6% e del +1,4% nell’ultimo semestre, con incrementi leggermente superiori a quelli registrati nel primo semestre dello scorso anno e confermando il trend di crescita iniziato nel post-pandemia.
I prezzi, nelle principali 13 città italiane, sono saliti del +1,9% a inizio 2024, con il massimo di Milano (+3,2%, quota dimezzata rispetto al 2022) e il minimo di Catania (+0.3%).
I prezzi delle abitazioni nuove variano da un +0,4% semestrale a Torino a un +2,4% a Milano, che registra anche il maggior incremento dei prezzi per le abitazioni usate (+2%).
A fronte di una crescita minima, nello stesso periodo, pari al +0,5% di Genova.
Aumento dei canoni di locazione:
Se da un lato le compravendite hanno subito un rallentamento, il mercato delle locazioni continua a mostrare una forte vivacità, soprattutto per quanto riguarda i valori.
Nel mercato delle locazioni, infatti, la crescente domanda ha portato ad un nuovo aumento dei canoni (+2,5% semestrale).
Il mercato di Torino e di Firenze ha registrato la maggiore crescita dei canoni (oltre il +3% semestrale), mentre Milano, Roma, Firenze e – a seguire – Bologna e Padova presentano i canoni medi più alti (780-930 euro/mese, per un appartamento di circa 80 metri quadrati).
All’estremo opposto si collocano Catania, Palermo, Torino e Bari, con canoni medi compresi tra 450-520 euro/mese.
Tempi medi di conclusione delle operazioni:
Per finalizzare una compravendita sono necessari in media meno di 5 mesi, secondo Nomisma, con Milano che detiene il record di 4,2 mesi.
I tempi per stipulare un contratto di locazione sono molto più brevi (mediamente, intorno agli 1,9 mesi), fatta eccezione per Bologna, dove basta poco più di 1 mese.
Prospettive del mercato immobiliare:
Dopo il ridimensionamento degli ultimi 18 mesi, si legge nel rapporto, il mercato immobiliare italiano sembra destinato a riprendere una traiettoria ascendente.
Nomisma sottolinea, però, che almeno inizialmente il passo sarà tutt’altro che spedito, a causa della probabile prudenza degli istituti di credito.
Le previsioni per le erogazioni di mutui, infatti, si attestano a 38 miliardi nel 2024, 39,9 miliardi nel 2025 e 40,2 miliardi di euro nel 2026.
Per quanto riguarda le grandi città, i prezzi potrebbero avere valori nominali in crescita del +2% nel 2024 e nel 2025 e del +1,9% nel 2026, ma in termini reali rispettivamente del +0,8%, 0% nel 2025 e +0,1% nel 2026.
Secondo Luca Dondi, il mercato immobiliare nei prossimi anni sarà influenzato principalmente da due fattori: la trasformazione demografica e le conseguenze della direttiva Case Green.
Nei prossimi decenni, infatti, assisteremo a un calo della popolazione, con una previsione di 47,8 milioni di residenti in Italia entro il 2070 e una diminuzione del 20% che colpirà soprattutto il Sud e le isole.
Parallelamente, si verificherà una disgregazione della famiglia tradizionale.
Tuttavia, questo non avrà un impatto negativo sul mercato immobiliare poiché la riduzione del numero di componenti per famiglia sarà compensata da un aumento dei nuclei familiari (che raggiungeranno i 26,3 milioni), anche se spesso composti solo da una o due persone.
Se questa tendenza continuerà, nel 2045 le coppie senza figli supereranno quelle con figli, mentre nel 2041 gli over 65 costituiranno il 60% delle persone che vivranno da sole.
La direttiva Case Green, inoltre, avrà un impatto significativo sul mercato immobiliare, costringendo gli italiani a effettuare interventi dispendiosi su un patrimonio immobiliare per lo più obsoleto e non conforme agli standard europei.
Questo potrebbe rappresentare una sfida senza alcun “salvagente” per i proprietari di immobili, richiedendo notevoli investimenti per adeguarsi alle nuove normative se non saranno predisposti adeguati incentivi per sostenerla.
Luca Dondi, Amministratore Delegato di Nomisma, ha così commentato:
“Se l’inconsistenza degli adeguamenti salariali a fronte della fiammata inflattiva è un fenomeno acclarato, non altrettanto si può dire con riferimento all’orientamento delle banche nella concessione del credito.
Ricondurre ad un’autonoma flessione della domanda il notevole calo delle erogazioni di mutui riflette una visione che trascura la centralità dell’offerta nell’orientamento dei flussi.I budget degli istituti destinati ai mutui sono stati drasticamente tagliati, le campagne commerciali silenziate, la moral suasion a favore di investimenti percepiti come meno rischiosi e in grado di garantire indubbi benefici sistemici, fortemente potenziata”.
Fonte: Nomisma – 9 luglio 2024