Riqualificazione energetica delle abitazioni: il valore di mercato può aumentare fino al +45%

Roberto Iafrate

Riqualificazione energetica delle abitazioni: il valore di mercato può aumentare fino al +45%

In Italia, circa 10 milioni di appartamenti risultano attualmente vuoti e improduttivi.
Questa cifra, che rappresenta tra il 27% e il 30% dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, è composta per la maggior parte da edifici costruiti prima del 1980 fortemente energivori.

Secondo i recenti dati elaborati da ENEA e MCE Lab, l’efficientamento di queste abitazioni non solo ne abbatterebbe i consumi, ma ne incrementerebbe notevolmente il valore di mercato:

Incremento potenziale del valore di mercato
+45%
Analisi sul patrimonio immobiliare riqualificato

Oggi, mantenere un immobile obsoleto significa esporsi a una svalutazione progressiva, ma intervenire con una riqualificazione energetica mirata inverte radicalmente questa tendenza, grazie a bollette più basse, maggiore comfort abitativo e sistemi di climatizzazione più efficienti.

Ascolta la sintesi Podcast!
Durata 2m 01s 24 aprile 2026
Live
Continua la lettura→

Redditi reali e capacità di spesa degli italiani: indicatori predittivi per il mercato immobiliare?

Roberto Iafrate
Redditi reali e capacità di spesa degli italiani: indicatori predittivi per il mercato immobiliare?

Le dinamiche del mercato immobiliare non operano in un ambiente isolato, ma sono intimamente legate ai cicli macroeconomici globali e all’effettiva capacità di spesa delle famiglie.
Analizzando le recenti pubblicazioni della Banca d’Italia “Questioni di economia e finanza“, emergono indicatori predittivi fondamentali da questo punto di vista.

Questi strumenti, infatti consentono ai professionisti del settore di anticipare le contrazioni del credito, valutare il rischio di insolvenza e riposizionare l’offerta in base alle reali evoluzioni della domanda abitativa.
Dati alla mano, l’andamento del mercato si gioca oggi su poche inequivocabili metriche, che si tendono spesso a sottovalutare.

Italia – Banca d’Italia (Aprile 2026)

Occasional Papers 1007 e 1008: Focus su indicatore di rischio ciclico (CRI) e stime tempestive del reddito familiare netto.

Leggi i Report

Ascolta la sintesi Podcast!
Durata 2m 02s 23 aprile 2026
Live
Continua la lettura→

Tipologie, prezzi e metrature: quale casa cercano gli italiani?

Roberto Iafrate
Tipologie, prezzi e metrature: quale casa cercano gli italiani?

Il mercato immobiliare italiano sembra essere contraddistinto da un pragmatismo senza precedenti, secondo l’ultimo report di immobiliare.it, con un mercato in cui la vicinanza ai servizi, la mobilità e l’ottimizzazione dei costi di gestione sembrano prevalere sulle vecchie logiche residenziali.
Ma, che si tratti di allocare i propri risparmi in un investimento o di cercare una sistemazione temporanea in affitto, la traiettoria delle famiglie converge su un unico, indiscusso protagonista: l’appartamento.

Le Scelte degli ultimi 12 mesi
  • Mercato Compravendite
    Dominio Appartamento66%
    1 italiano su 3sogna ancora l’indipendenza
  • Mercato Locazioni
    Dominio Appartamento91,5%
    Sotto il 3%la ricerca di attici e ville

Per interpretare correttamente questi numeri, però, è necessario guardare oltre le percentuali e comprendere i bisogni reali di famiglie e investitori.
Se l’appartamento rimane la scelta dominante, le differenze di budget e metratura tra poli come Milano, Roma e il resto della penisola, rivelano le diverse velocità dell’economia italiana.

Ascolta la sintesi Podcast!
Durata 6m 07s 23 aprile 2026
Live
Continua la lettura→

Mutui: domanda in contrazione (-12,4%) nel primo trimestre 2026, con quasi nove mutui su dieci (86%) a tasso fisso

Roberto Iafrate
Mutui: domanda in contrazione (-12,4%) nel primo trimestre 2026, con quasi nove mutui su dieci (86%) a tasso fisso

Il primo trimestre del 2026 segna un punto di flessione critico per il mercato creditizio in Italia che, dopo un 2025 caratterizzato da una vigorosa espansione, ha visto la domanda di mutui ipotecari da parte delle famiglie italiane registrare una decisa frenata, pari al -12,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Questa contrazione, che secondo il recente report di CRIF ha toccato il picco del -15,0% nel solo mese di marzo, non rappresenta un collasso sistemico, ma piuttosto un fisiologico ridimensionamento rispetto ai volumi eccezionali del primo trimestre del 2025:

Contrazione Domanda Mutui (Q1 2026)
-12,4%Flessione rispetto al picco del primo trimestre 2025

Attualmente, l’86% dei mutui stipulati (sia nuovi contratti che surroghe) è a tasso fisso, evidenziando come le famiglie italiane cerchino disperatamente la sicurezza di un canone costante per proteggersi dalla volatilità dei mercati energetici.

Ascolta la sintesi Podcast!
Durata 2m 07s 21 aprile 2026
Live
Continua la lettura→

Nuda proprietà e usufrutto: calcola online i valori 2026 e il prezzo di vendita

Roberto Iafrate
Calcolo nuda proprietà e usufrutto: le tabelle 2026 e il prezzo reale di vendita

In questa pagina trovi lo strumento per il calcolo dei valori di nuda proprietà e usufrutto, ma per identificare il reale prezzo di vendita non basta applicare i coefficienti ministeriali. Le tabelle (aggiornate) calcolano esclusivamente il valore fiscale per il pagamento delle imposte, mentre il valore commerciale dipenderà anche dai diritti reali di godimento che verranno riservati dal venditore e dalla specifica domanda di mercato per questo tipo di investimento.

Come si passa dal valore della casa al prezzo di vendita della nuda proprietà: bisogna applicare i coefficienti dell’usufrutto? Quali sono? Il valore ottenuto con le tabelle dei coefficienti, è il prezzo reale a cui sarà possibile vendere la nostra nuda proprietà?
Risposta al quesito:

Queste sono alcune delle domande più frequenti da parte di chi sta pensando di vendere la nuda proprietà del proprio immobile.
La risposta diretta e inequivocabile è no, non basta applicare i coefficienti dell’usufrutto, ma se si vuole è possibile verificare quali siano attraverso questo semplice strumento di calcolo:

Nuda proprietà e usufrutto

Coefficienti 2026

Come funziona il calcolo della nuda proprietà?

Il valore fiscale della nuda proprietà si determina sottraendo il valore dell'usufrutto dal valore della piena proprietà. Il valore dell'usufrutto è pari al valore dell'immobile moltiplicato per il coefficiente ministeriale corrispondente all'età dell'usufruttuario. Per il 2026, il tasso applicato è del 2,5%.

Tabella coefficienti usufrutto 2026

Coefficienti per il calcolo di usufrutto e nuda proprietà — tasso 2,5% (2026)
Età usufruttuarioUsufruttoNuda proprietà
da 0 a 20 anni 95% 5%
da 21 a 30 anni 90% 10%
da 31 a 40 anni 85% 15%
da 41 a 45 anni 80% 20%
da 46 a 50 anni 75% 25%
da 51 a 53 anni 70% 30%
da 54 a 56 anni 65% 35%
da 57 a 60 anni 60% 40%
da 61 a 63 anni 55% 45%
da 64 a 66 anni 50% 50%
da 67 a 69 anni 45% 55%
da 70 a 72 anni 40% 60%
da 73 a 75 anni 35% 65%
da 76 a 78 anni 30% 70%
da 79 a 82 anni 25% 75%
da 83 a 86 anni 20% 80%
da 87 a 92 anni 15% 85%
da 93 a 99 anni 10% 90%

Domande frequenti sulla nuda proprietà

Cos'è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un immobile privo del diritto di godimento (usufrutto). Alla morte dell'usufruttuario la piena proprietà si consolida automaticamente senza ulteriori atti o imposte.
Qual è la differenza tra valore fiscale e valore commerciale?
Il valore fiscale è calcolato con le tabelle ministeriali e serve come base imponibile per le imposte. Il valore commerciale è il prezzo reale di vendita, determinato da una stima professionale che considera anche le condizioni dell'immobile e il mercato locale.
Quando conviene acquistare una nuda proprietà?
Conviene quando si vuole investire in un immobile a prezzo ridotto, con orizzonte temporale medio-lungo. Il vantaggio è tanto maggiore quanto più giovane è l'usufruttuario.
Quali imposte si pagano sull'acquisto di una nuda proprietà?
Imposta di registro al 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) sulla base imponibile della nuda proprietà; imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro per atti soggetti a IVA.

Molte persone si “ancorano” al risultato di queste percentuali, scambiando uno strumento concepito soprattutto per il calcolo delle imposte di compravendita, con un’indicazione sugli effettivi prezzi di vendita realizzabili nell’attuale mercato immobiliare.
Questo genera spesso aspettative irrealistiche e considerazioni errate, soprattutto se non si conosce quale sia il reale valore della piena proprietà del proprio immobile.

Ascolta la sintesi Podcast!
Durata 1m 48s 21 aprile 2026
Live
Continua la lettura→

ABI: calo tendenziale del tasso medio dei mutui per l’acquisto di abitazioni (3,36%), a marzo 2026

Roberto Iafrate
ABI: calo tendenziale del tasso medio dei mutui per l’acquisto di abitazioni (3,36%), a marzo 2026

Come comunicato dall’ABI (associazione bancaria italiana) nel recente recente rapporto mensile, a marzo 2026 il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è sceso al 3,36%, in diminuzione rispetto al 3,44% del mese precedente e in aumento rispetto al 3,14% di marzo 2025.

Sintesi indicatori ABI
  • Tasso Medio Mutui
    3,36%

    Tasso marzo 2026
  • IRS 10 Anni
    2,96%

    Tasso fisso
  • Euribor 3 Mesi
    2,11%

    Tasso variabile

Il tasso Euribor a 3 mesi medio rilevato (tasso interbancario utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile), inoltre, è stato del 2,11% (in lieve rialzo rispetto al 2,01% di febbraio 2026, ma in netto calo rispetto al 2,44% dell’anno precedente), mentre quello IRS a 10 anni (tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso) è stato del 2,96% (in aumento rispetto al 2,79% del mese precedente e al 2,67% registrato a marzo 2025).

Ascolta la sintesi Podcast!
Durata 1m 49s 20 aprile 2026
Live
Continua la lettura→