La compravendita di immobili, se intrecciata alle dinamiche del Superbonus 110%, rischia di trasformarsi fiscalmente in un campo minato.
Una delle casistiche più insidiose riguarda le comproprietà con “titolo di provenienza misto” (quote in parte ereditate, in parte acquistate) e la gestione dei costi inerenti, specialmente quando l’esborso economico è stato sostenuto da un solo soggetto.
Se si decide di cedere la propria quota ad un contitolare, si è davvero tenuti a pagare le imposte sulla plusvalenza generata riguardo i lavori non sostenuti? E come si quantifica il valore di partenza se i costi originari di costruzione non sono più documentabili?
Con la risposta n. 158 del 10 agosto 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune indicazioni sulla gestione delle compravendite familiari successive a interventi edilizi agevolati. Analizziamo insieme, quindi, quali siano le strategie da implementare, per una corretta pianificazione fiscale.
Il principio della tassazione pro-quota:
L’Amministrazione finanziaria, interrogata da due comproprietarie (madre e figlia) in procinto di cedere le proprie quote al terzo comproprietario, ha tracciato confini inequivocabili sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024. La normativa, infatti, stabilisce che la vendita entro dieci anni di un immobile agevolato con il Superbonus generi reddito diverso, prevedendo tuttavia uno scudo fiscale esplicito per le proprietà acquisite per successione.
Cosa accade, però, in presenza di un titolo di provenienza misto?
L’Agenzia delle Entrate, richiamando l’orientamento della Risposta n. 208/2024, chiarisce che l’esenzione non si estende all’intera operazione. Il principio applicato è quello della tassazione pro-quota, che agisce con precisione chirurgica distinguendo le diverse origini patrimoniali:
Quote per Successione
- Totalmente escluse dal calcolo della plusvalenza imponibile post-Superbonus.
- L’esclusione si applica anche se la vendita della quota avviene prima che siano passati 10 anni dalla fine dei lavori.
- Massima tutela per la porzione di immobile ereditata dai familiari.
Quote a Titolo Oneroso
- Pienamente soggette a plusvalenza se la cessione avviene entro 10 anni dalla conclusione degli interventi edilizi.
- Le spese del Superbonus non possono essere usate per abbattere l’imponibile, se sono state pagate da un altro comproprietario.
- L’articolo 68 del TUIR azzera i costi dei lavori ai fini del calcolo se si vende entro 5 anni e si è optato per lo sconto in fattura o cessione del credito (rilevano al 50% tra il quinto e il decimo anno).
In sintesi, se si vende un immobile ristrutturato con il Superbonus entro il decennio, la plusvalenza è tassabile esclusivamente sulle quote acquisite a titolo oneroso, mentre le porzioni patrimoniali ricevute in eredità restano totalmente esenti e neutralizzate ai fini del prelievo fiscale.
Costi di costruzione irreperibili e calcolo del costo fiscale:
La corretta quantificazione della base di partenza è il perno su cui ruota il calcolo delle imposte. Per determinare la plusvalenza, infatti, è indispensabile conoscere il prezzo di acquisto originario o, nel caso di immobili edificati in proprio, il costo di acquisizione del terreno e i costi di costruzione.
Ma cosa accade se il fabbricato risale agli anni ’90 e l’intera documentazione delle spese edilizie storiche è andata perduta? L’Agenzia delle Entrate autorizza, a questo scopo, una precisa procedura estimativa:
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Step 01
Il vuoto documentale
Il problema non risiede in un banale atto notarile smarrito, ma nell’impossibilità oggettiva di rinvenire le pezze d’appoggio e i costi originari di acquisto del terreno e di edificazione del fabbricato (risalenti, nel caso in esame, al 1990). In assenza di questi giustificativi, la base imponibile rischierebbe di appiattirsi, massimizzando ingiustamente l’esborso fiscale finale.
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Step 02
La perizia giurata (stato ante-operam)
In continuità con quanto già chiarito nella Risposta n. 86/2026, l’Agenzia legittima l’impiego di una perizia giurata redatta da un tecnico abilitato. Questo documento ha lo scopo di stimare il valore dell’immobile riferito a un’epoca antecedente l’inizio dei lavori agevolati (nell’interpello, l’anno 2021), cristallizzando un parametro oggettivo per la determinazione del costo fiscalmente riconosciuto.
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Step 03
Rivalutazione ISTAT integrata
Per gli immobili costruiti o acquisiti da oltre cinque anni, il valore accertato non rimane statico. In base all’articolo 68 del TUIR, a tale valore si applica la rivalutazione calcolata in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo (famiglie di operai e impiegati). Questo meccanismo adegua i valori storici ai prezzi attuali, tutelando il potere d’acquisto del contribuente in fase di calcolo della plusvalenza.
Il costo sostenuto per la redazione e il giuramento della perizia da parte del tecnico abilitato può comunque essere sommato al valore dell’immobile, contribuendo ad abbattere ulteriormente la plusvalenza tassabile.
Il divieto di “traslazione” dei costi inerenti:
Il quesito più strategico dell’interpello riguardava la possibilità di sommare al valore iniziale (per ridurne la plusvalenza) le spese dei lavori Superbonus, sebbene queste fossero state pagate unicamente dal terzo comproprietario. È qui che il Fisco oppone un divieto assoluto:
L’Articolo 68 del TUIR consente sì di incrementare il costo d’acquisto sommandovi “ogni altro costo inerente”, ma tale diritto è strettamente nominale.
Poiché le comproprietarie non hanno partecipato economicamente agli interventi e non hanno fruito di alcuna detrazione, non possono in alcun modo “appropriarsi” dei costi sostenuti dal fratello:
- Nessun esborso, nessuno scomputo: il vantaggio fiscale premia unicamente il soggetto che ha subito l’effettivo depauperamento patrimoniale tracciato.
- Intrasmissibilità del Credito: il fatto che l’immobile abbia acquisito maggior valore di mercato grazie ai lavori altrui non conferisce agli altri comproprietari il diritto di usare quelle fatture per dedurre le proprie tasse.
La strategia di uscita: l’imposta sostitutiva
Se dall’analisi pro-quota emerge una plusvalenza tassabile (riferita alle sole quote acquistate a titolo oneroso) e non è possibile dedurre i costi della ristrutturazione pagati da terzi, il cedente rischia di veder confluire l’importo nella propria dichiarazione dei redditi, subendo la scure degli scaglioni marginali IRPEF ordinari.
Per neutralizzare questo rischio, la legge offre un paracadute normativo essenziale:
- Opzione fiscale al 26% in sede di rogito
Ai sensi dell’art. 1, comma 496, della Legge 266/2005 (la cui applicabilità è stata espressamente estesa alle plusvalenze post-Superbonus dalla Legge di Bilancio 2024), il venditore può richiedere al Notaio l’applicazione di un’imposta sostitutiva fissa.
Questa scelta deve essere esercitata contestualmente all’atto di cessione, disinnescando l’impatto sul reddito complessivo.Sintesi operativa: l’imposta secca del 26% isola la plusvalenza immobiliare dal cumulo IRPEF. Sostituire l’aliquota progressiva con una flat tax rende l’esborso finanziario non solo prevedibile fin dal primo giorno, ma matematicamente più vantaggioso, salvaguardando la liquidità netta generata dalla compravendita.
Fonte: Fisco Oggi – 10 agosto 2026
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