Plusvalenza Superbonus: è dovuta, se l’immobile ceduto è stato adibito ad abitazione principale?

La norma base: tassazione e cause di esclusione

Per comprendere l’impatto della decisione, è vitale partire dal perimetro tracciato dal legislatore per arginare le vendite speculative post-ristrutturazione:

Il nocciolo della questione risiede in due parametri fondamentali: l’esatta individuazione della data da cui far partire il possesso del bene e la rigida matematica che definisce la “maggior parte” del decennio per l’esenzione.

La rinuncia all’usufrutto, azzera il contatore?

Uno dei dubbi più paralizzanti per i proprietari, riguarda le variazioni dei diritti reali.
Se un figlio acquista la proprietà, poi dona l’usufrutto ai genitori mantenendo la nuda proprietà, e infine torna pienamente proprietario alla loro scomparsa o rinuncia, da quale momento si calcola l’acquisizione dell’immobile?

Questo principio salva i contribuenti dal rischio di veder azzerato lo storico di possesso del proprio immobile, a patto che il ricongiungimento avvenga per cause naturali (decesso) o per atto unilaterale gratuito (rinuncia), e non tramite un riacquisto a titolo oneroso dell’usufrutto. Che configurerebbe, invece, un’operazione speculativa tassabile.

Anatomia di un caso studio: la linea temporale del Fisco

Per tradurre la teoria in applicazione pratica, analizziamo la precisa sequenza degli eventi certificata dall’Agenzia delle Entrate per validare l’esenzione dalla plusvalenza:

• 30 Agosto 1991Inizio residenza familiare

  I genitori dell’attuale proprietario stabiliscono la residenza anagrafica nell’immobile, iniziando ad accumulare “anzianità abitativa”.

• 9 Maggio 2006Data di acquisto

  L’istante acquista la piena proprietà dai genitori. Questa è la data che il Fisco considera valida per calcolare la titolarità originaria del bene.

• 5 Giugno 2012Donazione dell’usufrutto

  Il proprietario dona il diritto di usufrutto vitalizio ai genitori, declassando temporaneamente il proprio status a “nudo proprietario”.

• Gennaio / Aprile 2022Estinzione e fine residenza

  L’usufrutto si estingue per rinuncia gratuita (19 gennaio). Contestualmente, si interrompe la residenza a causa del decesso del padre e del trasloco della madre (28 aprile 2022). L’immobile viene poi locato a terzi.

L’orologio fiscale: il requisito dell’abitazione principale

L’immobile non è più abitato dai familiari dalla primavera del 2022.
La plusvalenza post-Superbonus è evitabile solo se la casa è stata l’abitazione principale dei familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti l’atto notarile di vendita.

Qui subentra una rigidissima matematica dei giorni. Andando a ritroso dalla data ipotetica del rogito, il Fisco calcola in proporzione quanti giorni la casa è stata abitata dalla famiglia (esenzione valida) e quanti giorni è stata vuota o affittata a terzi (esenzione decaduta).
Nel caso specifico, la residenza dell’ultimo familiare si è interrotta il 28 Aprile 2022. L’Agenzia delle Entrate ha stabilito che la plusvalenza non sarà tassata solo e unicamente se l’immobile verrà venduto entro il 27 Aprile 2027.

Vendendo entro questa data esatta nel decennio precedente (aprile 2017 – aprile 2027), infatti, i giorni di residenza effettiva dei genitori (1827 giorni) supereranno matematicamente i giorni in cui la casa è stata destinata ad altro uso (1825 giorni). Anche un solo giorno di ritardo farebbe scattare l’assegnazione della plusvalenza imponibile sull’intero incasso, decurtando drammaticamente i margini della compravendita.

Implicazioni strategiche per i proprietari immobiliari:

La Risposta 124/2026 dell’Agenzia delle Entrate non è solo un chiarimento tecnico, ma un vero e proprio manuale operativo per chi si accinge a vendere immobili riqualificati con fondi pubblici:

• Ricostruzione dello storico catastale: verificare sempre la natura degli atti che hanno portato al consolidamento della proprietà. Le rinunce gratuite o le successioni ti tutelano; i riacquisti onerosi attivano l’allarme speculativo del Fisco.
• Il concetto esteso di familiare: genitori, coniugi e figli rientrano nel perimetro di salvaguardia. La loro residenza anagrafica documentabile equivale alla propria ai fini dell’abbattimento della plusvalenza.
• Gestione del timing: se i familiari hanno liberato l’immobile e lo si è messo a reddito affittandolo a terzi, hai attivato un conto alla rovescia inesorabile. Pianificare, quindi, l’uscita dal mercato con il supporto di consulenti per rogitare rigorosamente prima che il periodo di locazione superi il periodo di residenza familiare nel decennio mobile.

Fonte: Fisco Oggi – 18 giugno 2026