Dovrò pagare le imposte sulla plusvalenza che realizzerò al momento della vendita?
Data la situazione descritta, la risposta è affermativa e la plusvalenza, cioè l’incremento di valore imponibile che realizzerà dalla vendita della casa, sarà quindi soggetta a tassazione.
Questo avviene perché il caso rientra nella nuova normativa fiscale introdotta per operazioni di questo tipo.
L’intenzione di vendere l’immobile, attiva la nuova normativa per tre ragioni precise: l’immobile è stato riqualificato con il Superbonus, la vendita avverrà a meno di dieci anni dalla conclusione dei lavori e, fattore decisivo, non è stato utilizzato come abitazione principale.
La combinazione di questi elementi fa sì che il guadagno generato dalla vendita venga considerato come “reddito diverso” e, di conseguenza, tassato.
Le uniche eccezioni che escludono la tassazione:
La legge (articolo 67, comma 1, lettera b-bis del Tuir) prevede solo due scenari in cui la plusvalenza non è tassabile:
- Acquisizione per successione: l’esenzione vale solo per gli immobili ereditati.
La donazione, invece, è un atto che l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025, ha esplicitamente confermato essere escluso da questa agevolazione. - Utilizzo come abitazione principale: la seconda esenzione si applica se l’immobile è stato la residenza propria (o di un familiare) per la maggior parte del tempo in cui se ne è stati proprietari (non è questo il caso in esame).
Come verrà calcolato il guadagno tassabile?
Per calcolare l’importo esatto su cui dovranno pagare le tasse, la legge (art. 68 del Tuir) stabilisce che il valore di partenza è il valore fiscale originario dell’immobile (che in questo caso specifico corrisponde a quello dichiarato ai fini dell’imposta di successione, al momento in cui il donante ha ereditato la proprietà).
A questo valore si possono aggiungere altri costi inerenti, ma con limitazioni precise per le spese relative al Superbonus:
- Se si vende entro 5 anni dalla fine dei lavori: i costi degli interventi non possono essere inclusi nel calcolo se ha fruito del Superbonus al +110% tramite cessione del credito o sconto in fattura.
- Se si vende tra 5 e 10 anni dalla fine dei lavori: può considerare il 50% delle spese sostenute per la ristrutturazione.
Inoltre, la normativa prevede che il valore iniziale (il costo sostenuto dal donante) possa essere rivalutato secondo l’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Il quadro normativo di riferimento:
Questa disciplina fiscale nasce dalle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (30 dicembre 2023, n. 213), che ha ampliato il perimetro delle plusvalenze immobiliari imponibili.
L’intervento, infatti, ha inserito la nuova lettera b-bis) all’articolo 67 del TUIR, che considera “redditi diversi” proprio i guadagni derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus, se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.
La conferma ufficiale dall’Agenzia delle Entrate:
Con la già citata risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha analizzato il caso, confermando che la plusvalenza è pienamente imponibile.
In aggiunta, con la precedente Circolare n. 13/2024, era stato chiarito un principio fondamentale, ovvero che la tassazione si applica alla prima cessione a titolo oneroso dell’immobile dopo la fine degli interventi.
Questo, a prescindere da chi li abbia realizzati o dalla modalità con cui si sia fruito dell’incentivo (detrazione diretta, cessione o sconto).
Fonte: Fisco Oggi – 30 ottobre 2025