Secondo le stime preliminari dell’ISTAT, nel primo trimestre 2025 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) – che include gli immobili acquistati dalle famiglie sia per uso abitativo che per investimento – ha registrato una lieve flessione del -0,2% rispetto al trimestre precedente, ma una crescita del +4,4% nei confronti dello stesso periodo del 2024.
La crescita tendenziale dell’indice si deve soprattutto alla forte accelerazione dei prezzi delle abitazioni esistenti, che hanno bilanciato il rallentamento di quelle nuove e delineato un mercato a due velocità.
Un mercato diviso: nuovo contro esistente
La stabilità generale dell’indice è il risultato di due forze contrapposte che stanno ridisegnando il settore:
- Abitazioni esistenti: i prezzi accelerano con un +4,9% su base annua (dal +3,4% precedente), toccando il valore più alto dal 2010.
La crescita rispetto al trimestre precedente è, invece, del +1,7%. - Abitazioni nuove: la crescita subisce un brusco rallentamento, crollando a un +1,5% su base annua (dal +9,2% precedente).
Rispetto al trimestre precedente, invece, si registra una marcata flessione del -8,7%.
I fattori chiave che completano il quadro:
Oltre alla divergenza dei prezzi, altri indicatori chiave definiscono lo scenario attuale:
- Aumento delle compravendite: il mercato si dimostra particolarmente dinamico, con un incremento dei volumi di transazione del +11,2% su base annua, in netta accelerazione rispetto al trimestre precedente.
- Peso determinante dell’esistente: le abitazioni esistenti rappresentano l’82,4% dell’indice, un fattore che amplifica l’impatto della loro crescita sui dati complessivi.
- Prospettiva per il 2025: l’inflazione acquisita – che indica la potenziale variazione media annua dei prezzi, se l’andamento attuale dovesse rimanere stabile – si attesta al +1,4%.
Come vengono calcolati i dati:
Per interpretare correttamente le statistiche sul mercato immobiliare, è essenziale capire che le diverse fonti (Istat, Agenzia delle Entrate-OMI, Consiglio Nazionale del Notariato) utilizzano metodologie differenti. Questo significa che i dati, pur essendo tutti validi, non sono direttamente confrontabili.
Vediamo in dettaglio come viene costruito l’indice IPAB e in cosa si differenzia dagli altri indicatori.
L’Indice IPAB dell’ISTAT: la variazione “pura” dei prezzi
L’Indice dei Prezzi delle Abitazioni (IPAB) è il termometro ufficiale che misura l’andamento dei prezzi delle case in Italia, calcolato separatamente per le abitazioni esistenti e per quelle nuove.
La sua affidabilità deriva da due fattori chiave:
- La fonte dei dati: l’indice si basa sui prezzi reali di vendita registrati nell’Archivio degli atti immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, integrati con i dati catastali. Si tratta, quindi, del valore effettivo di tutte le transazioni.
- La metodologia di calcolo: il mix di case vendute cambia ogni trimestre.
Per evitare di confrontare immobili con caratteristiche diverse, l’Istat utilizza un metodo statistico avanzato (modello edonico stratificato) che “depura” il prezzo dall’influenza delle caratteristiche specifiche di ogni casa (metri quadri, zona, piano, ecc.). In questo modo, l’indice isola solo la variazione “pura” del prezzo, come se si misurasse nel tempo il valore di un’abitazione con caratteristiche costanti.
Le differenze con OMI e Dati Notarili: perché i numeri non coincidono
La confusione nasce spesso dal confronto tra dati che, in realtà, misurano fenomeni diversi. Queste le differenze cruciali:
| Fonte | ISTAT (Indice IPAB) | Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) | Rapporto Dati Statistici Notarili |
|---|---|---|---|
| Cosa misura? | Un INDICE DI VARIAZIONE dei prezzi (per abitazioni nuove ed esistenti). | Una STIMA STATISTICA DEL VALORE al metro quadro. | Il VALORE MEDIO delle transazioni avvenute. |
| Come lo fa? | Calcola la variazione percentuale (%) dei prezzi, neutralizzando le differenze qualitative tra gli immobili venduti (metodo edonico). | Fornisce un intervallo di prezzo (€/mq) per un immobile di tipo “ordinario” in aree territoriali omogenee (le “zone OMI”). | Calcola il valore medio degli immobili venduti in un periodo, senza correzioni. Il dato è quindi influenzato dall’“effetto composizione” (il mix di immobili transati). |
| Risponde alla domanda… | “Di quanto sono saliti/scesi i prezzi delle case, a parità di caratteristiche?” | “Qual è il valore stimato al metro quadro di una casa standard in questa specifica zona?” | “Qual è stato il prezzo medio delle case effettivamente vendute in questo periodo, considerando il mix di immobili transati?” |
In sintesi: quale dato guardare?
- Per capire la tendenza inflazionistica del mercato (se i prezzi salgono o scendono “a parità di condizioni”), l’indicatore di riferimento è l’IPAB dell’ISTAT. La sua metodologia garantisce una copertura del 97,3% della popolazione italiana.
- Per avere una prima stima del valore di un immobile in una determinata zona, lo strumento più adatto sono le Quotazioni OMI, ricordando che forniscono un intervallo e non sostituiscono una perizia di stima professionale.
- Per conoscere il valore medio delle compravendite effettivamente avvenute, si consultano i dati del Notariato.
Fonte: ISTAT – Nota Metodologica IPAB e Rapporti OMI/Notariato. Dati aggiornati al 20 giugno 2024