Secondo le stime preliminari diffuse dall’ISTAT, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) nel quarto trimestre del 2025 ha registrato un incremento congiunturale del +0,9% e del +4,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
A sostenere il trend sono unicamente i prezzi delle abitazioni esistenti, che segnano un aumento del +5,2% su base annua e una netta accelerazione rispetto al +4,2% del terzo trimestre, mentre le abitazioni nuove registrano un marcato rallentamento (-1,2%, in drastico calo sul +1,3% precedente).
Questi andamenti si registrano in un contesto di brusca riduzione della crescita anche dei volumi di compravendita del settore residenziale nello stesso trimestre, fermi a un modesto +0,4% rispetto al poderoso +8,5% del trimestre precedente.
Il bilancio del 2025: il mercato difende il valore
Guardando alla media dell’intero anno, il 2025 si chiude con una rivalutazione complessiva degli immobili pari al +4,0%. Questa crescita strutturale è il risultato di due forze contrapposte: le abitazioni esistenti consolidano la tenuta del mercato con un eccellente +4,7%, bilanciando in pieno il comparto delle nuove costruzioni che si ferma a un modesto +0,6% annuo.
Sotto il profilo puramente tecnico, questa tenuta dei prezzi genera un fondamentale “effetto di trascinamento” statistico per l’anno successivo, consentendo, anche nell’ipotesi estrema di una crescita zero per tutti i prossimi trimestri, una buona tutela del capitale investito.
Crescita statistica prevista per il prossimo anno (nuovo: +3,3% | usato: +1,3%)
Geografia dei prezzi: una Penisola a due velocità
L’analisi territoriale dell’ultimo trimestre conferma tassi tendenziali positivi nel 100% delle macro-aree del Paese.
Il Nord si conferma il vero propulsore della rivalutazione immobiliare, trainato da un’economia locale fortemente reattiva, mentre il Centro e il Sud viaggiano a ritmi più difensivi:
- Nord-est: il motore nazionaleLa crescita si conferma la più sostenuta d’Italia. La spinta arriva tutta dall’usato che vola, compensando e assorbendo ampiamente la frenata delle nuove costruzioni.Trend tendenziale: +4,7% complessivo (esistente: +6,2% | nuovo: -1,3%)
- Nord-ovest: crescita sincronizzataÈ l’unica area del Paese che non mostra spaccature. Il ritmo è rialzista e in perfetta armonia tra patrimonio immobiliare storico e cantieri recenti.Trend tendenziale: +4,4% complessivo (esistente: +4,4% | nuovo: +4,2%)
- Centro: la massima polarizzazioneQui si manifesta la frattura più violenta del mercato. La domanda si concentra sulle abitazioni esistenti, spingendole verso l’alto, mentre il nuovo subisce un vero e proprio collasso verticale.Trend Tendenziale: +3,7% complessivo (esistente: +5,5% | nuovo: -5,8%)
- Sud e Isole: resilienza contenutaChiudono il quadro con l’incremento più difensivo del panorama nazionale. Anche in questi territori, la tenuta fiera delle case usate impedisce ai prezzi medi di affondare sotto il peso delle perdite del nuovo.Trend Tendenziale: +3,0% complessivo (esistente: +5,0% | nuovo: -5,5%)
La polarizzazione del mercato è ormai conclamata: l’aumento dei costi di costruzione e la contrazione dei cantieri spingono la massa critica degli acquirenti verso l’usato. Questa pressione asimmetrica sull’offerta esistente ne fa schizzare le quotazioni, mentre il nuovo scivola in territorio negativo per la prima volta negli ultimi otto anni.
Focus Metropoli: Roma raddoppia e sorpassa Milano
Le grandi aree metropolitane continuano a dettare le regole del mercato di fascia alta, mostrando dinamiche di prezzo in forte accelerazione nell’ultimo quarto dell’anno (con Milano che schizza a +6,3% nel solo trimestre finale).
Tuttavia, allargando l’osservazione alla performance media dell’intero anno solare, la classifica subisce un drastico ribaltamento, sancendo il primato assoluto della Capitale.
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1Roma+5,1%
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2Torino+3,4%
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3Milano+3,3%
Roma si conferma, quindi, dominatrice indiscussa, raddoppiando letteralmente la propria crescita rispetto all’anno precedente (+2,2% nel 2024), mentre Torino si posiziona come brillante outsider, riprendendo prepotentemente quota dopo un 2024 in flessione (-0,1%).
Milano, nonostante lo sprint finale, chiude la media annuale in decelerazione fisiologica rispetto ai ritmi vertiginosi dell’anno precedente (+5,2%).
Focus metodologico: prezzi IPAB vs quotazioni OMI
Per decodificare le dinamiche del mercato immobiliare senza cadere in trappole statistiche, è fondamentale distinguere i dati diffusi dall’ISTAT dalle quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate. Sebbene entrambi, infatti, monitorino i prezzi di mercato, lo fanno con architetture e scopi diametralmente opposti.
Quotazioni OMI (prezzo medio)
Esprimono la ricchezza potenziale dello stock immobiliare esistente. Non rappresentano il prezzo della singola transazione, ma una stima del valore patrimoniale medio per immobili in normale stato di conservazione. Fornendo un intervallo al metro quadro (minimo/massimo), l’OMI è lo strumento principe per analizzare la geografia dei valori e calcolare i rendimenti potenziali di una zona.
Rispondono alla domanda pratica: “Quanto costa, in media, comprare casa in questa zona oggi?”
Indice IPAB (valore depurato)
Non calcola il prezzo medio e utilizza il sofisticato metodo edonico per “depurare” i prezzi dall’influenza delle caratteristiche fisiche (metratura, piano, finiture), misurando la “temperatura” e il dinamismo del mercato in tempo reale.
È la fonte cruciale per monitorare l’inflazione immobiliare sia su base congiunturale (trimestre su trimestre) che tendenziale (anno su anno).
Risponde alla domanda: “A parità assoluta di condizioni, l’immobile sta guadagnando o perdendo valore?”
Un esempio pratico:
Immagina che in un trimestre vengano vendute, per puro caso, moltissime case di lusso. Il “prezzo medio” OMI si alzerebbe drasticamente, ingannando un osservatore disattento che crederebbe in un boom generale del mercato locale.
L’Indice ISTAT interviene matematicamente: isola e rimuove il valore aggiunto della specifica categoria, rivelando così se il mercato sia salito per davvero o se si tratti solo di un’anomalia statistica dettata dalla tipologia di immobili scambiati nel periodo.
Fonte: ISTAT – 19 marzo 2026