L’edilizia abitativa svolge un ruolo significativo nell’economia.
Rappresenta una grande frazione della ricchezza delle famiglie e le eventuali fluttuazioni del suo valore possono influenzare le decisioni riguardo i livelli di consumo e di risparmio.
Per meglio comprendere come i prezzi delle case reagiscano ai cambiamenti della politica monetaria, la Banca dei Regolamenti Internazionali (BIS) ha analizzato alcuni dati sulle inserzioni relative alla vendite di abitazioni, dal 2001 al 2019, negli Stati Uniti.
A questo scopo gli autori della ricerca si sono concentrati sulle variazioni inattese dei tassi di interesse, impiegando proiezioni locali per stimare l’impatto sui prezzi richiesti per le case in vendita, nelle settimane successive ad un aumento dei tassi inaspettato.
Per garantire la stabilità dei prezzi è importante, infatti, che le banche centrali comprendano la rapidità con cui le loro decisioni sui tassi d’interesse si riflettano sul mercato immobiliare e quanto sia forte questo canale di trasmissione.
Per cogliere le variazioni di prezzo nel tempo, sono stati costruiti indici settimanali dei prezzi delle case a livello di codice postale, controllando le caratteristiche abitative tramite analisi di regressione.
Questa tecnica statistica, infatti, aiuta a comprendere la relazione tra una variabile dipendente (i prezzi delle case) e una o più variabili indipendenti.
Si sono esplorati quattro fattori chiave, che influenzano la forza e la rapidità della trasmissione della politica monetaria ai prezzi delle abitazioni:
- il reddito delle famiglie;
- i livelli di valore degli immobili;
- la densità delle filiali bancarie locali;
- l’elasticità dell’offerta di abitazioni.
Reattività dei prezzi delle case alle variazioni dei tassi d’interesse:
I risultati ottenuti mostrano che i prezzi delle case in vendita reagiscano molto più rapidamente ai cambiamenti nei tassi di interesse, rispetto a quanto si pensasse in precedenza.
I prezzi indicati negli annunci diminuiscono, infatti, entro poche settimane da un aumento dei tassi, in modo più rapido rispetto agli effettivi prezzi di vendita.
Maggiore sensibilità ai tassi d’interesse a lungo termine:
Si è rilevato che i prezzi delle case sono più sensibili ai cambiamenti dei tassi di interesse a lungo termine, rispetto a quelli a breve termine.
La risposta dei prezzi tende, infatti, a protrarsi per circa un anno dopo il cambiamento di politica monetaria, indicando un effetto prolungato e significativo sui valori immobiliari.
Il ruolo dei tassi sui mutui:
La rapida reazione dei prezzi delle case, è strettamente correlata alla veloce risposta dei tassi di interesse sui mutui ai cambiamenti nella politica monetaria.
Ciò suggerisce che la velocità con cui i tassi dei mutui si adeguano a queste variazioni, contribuisce in maniera decisiva sui prezzi richiesti per gli immobili in vendita.
Dati e strumenti utilizzati per analizzare la relazione tra tassi e prezzi:
Si sono utilizzate le informazioni contenute nelle inserzioni di immobili residenziali in vendita negli Stati Uniti tra il 2001 e il 2019, ricavate dal CoreLogic Multiple Listing Service Dataset (società di analisi e servizi informativi nel settore immobiliare).
Grazie all’impiego di strumenti ad alta frequenza per individuare gli shock di politica monetaria, gli analisti sono stati in grado di stimare gli effetti diretti sui prezzi degli immobili.
Impatto di una politica monetaria restrittiva sui prezzi delle case:
Si è stimato che una politica monetaria restrittiva che provoca un aumento di 0,25 punti percentuali, nei tassi sui mutui a 30 anni, riduce del -1% – entro due settimane – i prezzi a cui le case vengono offerte negli annunci di vendita.
Trasmissione e persistenza della risposta dei prezzi:
La risposta iniziale dei prezzi negli annunci viene quasi interamente trasmessa ai prezzi di vendita e persiste, per almeno un anno, dopo l’annuncio della variazione di politica monetaria.
Questo conferma che l’effetto è significativo e duraturo nel tempo, dimostrando una chiara trasmissione degli shock sui tassi di interesse ai valori immobiliari.
Ovviamente le dinamiche del mercato immobiliare italiano potrebbero comportare risposte diverse.
Fattori come una minore mobilità della popolazione, una cultura della proprietà più radicata e differenti strutture di mercato potrebbero, infatti, influenzare la correlazione tra l’incremento dei tassi di interesse e i prezzi di vendita delle abitazioni.
Rendendo opportuna un’analisi specifica per il nostro contesto.
Fonte: BIS.org – 12 settembre 2024