A luglio 2026 il mercato residenziale italiano evidenzia un marcato divario nei prezzi medi d’offerta, secondo l’ultimo report di Immobiliare.it Insights.
Comprare un’abitazione di nuova costruzione richiede infatti un investimento nettamente superiore rispetto allo stock esistente, con una differenza media di quasi 1.100 euro al mq:
3.174 €
Variazione quinquennale: +31,2%
2.081 €
Variazione quinquennale: +10,3%
Questa divergenza, il cui andamento è stato esaminato nel periodo tra il 2021 e il 2026, non è dettata da dinamiche congiunturali o da fiammate speculative, ma risponde ad un preciso mutamento della domanda.
Questo differenza si riflette in modo speculare anche nel comparto della locazione, dove per un’abitazione usata la richiesta media nazionale si attesta a 14,7 euro al mq, mentre un immobile nuovo sfiora i 16,2 euro al mq.
| Segmento | Dinamica dell’Offerta (2021-2026) | Prezzo |
|---|---|---|
| Compravendita nuovo | Forte concentrazione della domanda su prodotti in classe energetica elevata. I prezzi di richiesta registrano un’impennata guidata dai costi di costruzione e dai requisiti di sostenibilità. | 3.174 €/mq (+31,2% vs 2021) |
| Compravendita usato | Crescita moderata. Lo stock datato risente dell’incertezza sui futuri costi di riqualificazione energetica necessari per mantenere la commerciabilità dell’immobile. | 2.081 €/mq (+10,3% vs 2021) |
| Locazione nuovo | Rafforzamento del vantaggio competitivo del nuovo nei grandi centri urbani, dove la richiesta di abitazioni ad alte prestazioni supera ampiamente l’offerta disponibile. | 16,2 €/mq (+44,0% vs 2021) |
| Locazione usato | Adeguamento dei canoni spinto dall’inflazione e dalla generale scarsità di prodotto residenziale in affitto nelle principali città universitarie e lavorative. | 14,7 €/mq (+33,9% vs 2021) |
La mappa dei divari: Genova regina d’Italia per forbice di prezzo
L’analisi sul territorio nazionale evidenzia mercati estremamente disomogenei, dove la vetustà del patrimonio edilizio esistente o l’orografia del territorio amplificano il valore del “nuovo”.
La città che registra il divario assoluto più marcato è Genova, dove un’abitazione usata costa mediamente 1.777 euro/mq, mentre per un immobile di nuova edificazione la richiesta esplode a 3.503 euro/mq (una differenza record di +1.726 euro/mq):
Città
Differenza
-
1
Genova
+1.726 €/mq -
2
Torino
+1.327 €/mq -
3
Monza
+1.266 €/mq -
4
Como
+1.222 €/mq -
5
Bari
+1.196 €/mq
Altre realtà urbane segnano uno scarto superiore ai 1.000 euro/mq a favore del nuovo, con l’evidenza di Palermo (+1.130 euro/mq) e Trieste (+1.042 euro/mq).
In questi centri, i costi presunti di riqualificazione energetica risultano particolarmente onerosi, spingendo gli acquirenti a cercare soluzioni chiavi in mano di ultima generazione.
«Negli ultimi anni il nuovo ha rafforzato il proprio vantaggio competitivo perché risponde in modo sempre più preciso alle esigenze di chi cerca casa oggi. L’elevata efficienza energetica, la conformità agli standard costruttivi più recenti e l’assenza della necessità di interventi di ristrutturazione rappresentano elementi sempre più determinanti nelle scelte di acquisto e di locazione.»
Focus Roma e Milano: il paradosso metropolitano e la convergenza dei prezzi
All’estremo opposto rispetto alla dinamica genovese troviamo le due principali economie urbane del Paese: Roma e Milano. Entrambe le metropoli evidenziano un andamento parallelo e un differenziale tra nuovo ed esistente eccezionalmente contenuto, stabilizzandosi attorno a circa 360 euro al metro quadro.
Entrando nel dettaglio della Capitale, a Roma i prezzi medi di richiesta per lo stock esistente si attestano a 3.788 euro/mq, a fronte dei 4.149 euro/mq richiesti per le nuove realizzazioni (un delta esatto di +361 euro/mq). Sul fronte degli affitti, la situazione capitolina conferma la medesima compressione: un’abitazione usata registra una richiesta di 18,7 euro/mq, mentre il nuovo tocca i 20,0 euro/mq, generando un gap minimo di appena +1,3 euro/mq.
Milano, pur muovendosi su scale di valore più elevate, si comporta in modo speculare: l’usato viene proposto a 5.618 euro/mq e il nuovo sfiora i 5.982 euro/mq (differenziale di +364 euro/mq). Negli affitti, invece, il capoluogo lombardo evidenzia una distanza di 2,3 euro/mq tra nuovo (24,5 euro/mq) e usato (22,2 euro/mq).
Perché a Roma e Milano il divario è così ristretto (circa il 6-9%), a fronte del +97% osservato a Genova?Nelle grandi città la componente preponderante del valore immobiliare è dettata dalla posizione (il suolo). La scarsità di aree edificabili nei centri e semicentri fa sì che l’ubicazione assorba la maggior parte della capacità di spesa dell’acquirente.
Di conseguenza, il pregio della localizzazione livella i prezzi: un immobile d’epoca o da ristrutturare in una zona primaria di Roma o Milano parte già da una base di valore talmente elevata da avvicinarsi sensibilmente alle rare operazioni di nuova costruzione.
La geografia dei rincari: gli estremi di Genova e Venezia
Uscendo dai due principali poli economici, il mercato italiano mostra forti polarizzazioni.
L’effetto “nuovo”, infatti, esplode laddove il patrimonio edilizio esistente risulta particolarmente obsoleto o le condizioni orografiche limitano il rinnovamento urbano, premiando oltre misura chi offre soluzioni abitative moderne:
| Città e Status | Dinamica Prezzi di Richiesta e Analisi del Mercato |
|---|---|
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Genova Massimo Delta Italia |
Il capoluogo ligure domina incontrastato la classifica del divario. Acquistare una casa esistente costa in media 1.777 euro/mq, ma per il nuovo si sfiora il doppio: 3.503 euro/mq. Un delta monstre di +1.726 €/mq. Questo andamento si riflette sugli affitti, dove le nuove locazioni hanno registrato un balzo del +113,1% dal 2021. L’offerta di nuovo è rara e prezzata come asset di lusso. |
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Torino e Monza Rincari a 4 cifre |
Seguono a ruota capoluoghi dove la vetustà media dello stock spinge gli acquirenti a premiare economicamente le nuove costruzioni. Torino registra un divario di +1.327 €/mq, seguita da Monza (+1.266 €/mq), Como e Bari. In queste città l’efficienza energetica è il driver principale del pricing. |
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Napoli Compressione Sud |
Il capoluogo campano si posiziona agli ultimi posti della classifica dei rincari per il nuovo, posizionandosi appena sotto Roma e Milano, con un differenziale contenuto di +292 €/mq (3.010 €/mq usato vs 3.302 €/mq nuovo). |
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Venezia Anomalia Storica |
Il paradosso perfetto: Venezia è l’unica città italiana a registrare un delta negativo. L’usato costa 38 euro in più del nuovo (3.343 euro/mq contro 3.305 euro/mq). Nelle dinamiche immobiliari lagunari, il fascino e il prestigio storico del palazzo d’epoca sconfiggono la pura efficienza moderna. |
L’evoluzione quinquennale (2021-2026): i mercati in massima accelerazione
Il confronto con i dati del 2021 conferma come la ricerca di efficienza stia riscrivendo la gerarchia dei valori immobiliari in tutta la Penisola, spingendo al rialzo le aspettative dei proprietari con specifiche concentrazioni geografiche nel Mezzogiorno e nel Nord-Est.
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Trend vendite nuovo
I picchi di richiesta per le nuove costruzioni
A fronte dell’incremento medio nazionale del +31,2%, i propulsori principali si registrano a Taranto (+44,1%), Palermo (+39,1%) e Padova (+35,4%). La crescita del nuovo a Roma si attesta al +20,9%, superando l’andamento di Milano (+17,9%).
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Trend vendite usato
La tenuta dello stock esistente
L’usato sale più timidamente del +10,3% a livello Italia. I rialzi maggiori si concentrano a Trieste (+48,9%) e Treviso (+30,4%). Gli unici segnali di contrazione appartengono a Messina (-3,4%) e Taranto (-1,4%).
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Trend locazioni
Il boom dei canoni per gli immobili recenti
I canoni del nuovo esplodono del +44,0% dal 2021. Oltre al record di Genova (+113,1%), spiccano Bari (+72,8%) e Firenze (+59,1%). L’usato in affitto, invece, vede primeggiare Bari (+48,4%) e Venezia (+44,1%).
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