Mercato residenziale: crescita dei prezzi richiesti nel Q2 2026 (+4,1%), con Roma in accelerazione e Milano in frenata

Il mercato immobiliare di Italia attraversa una fase di profonda transizione strategica, secondo l’ultimo report del portale immobiliare Idealista.
I dati relativi al secondo trimestre 2026, infatti, indicano una traiettoria in continuo rialzo dei prezzi richiesti nell’offerta residenziale (+4,1%), alimentata da una strutturale contrazione dello stock abitativo disponibile:

La domanda, seppur selettiva, resta comunque solida.
È cruciale tenere nella debita considerazione, comunque, che i dati riflettono l’andamento dei prezzi richiesti dagli inserzionisti della nota piattaforma, la cui lettura impone la necessità di distinguere anche tra macro-trend nazionali e andamento delle singole città metropolitane.

Roma resiliente, Milano in frenata:

Il dato aggregato nazionale nasconde dinamiche urbane profondamente divergente.
Il secondo trimestre del 2026, infatti, segna un punto di divergenza nel comportamento delle due principali piazze italiane e, mentre la Capitale assorbe meglio l’urto del rialzo dei tassi di interesse, il capoluogo lombardo mostra i primi inequivocabili segnali di saturazione:

Roma si posiziona al sesto posto tra le città più care (dietro Bologna), ma dimostra una capacità unica di stimolare le richieste dei venditori, mentre l’inversione di tendenza di Milano è l’effetto diretto del rialzo dei tassi dei mutui, che frena l’accesso al credito per gli acquirenti costringendo i venditori a rivedere al ribasso le pretese iniziali.

I Capoluoghi guidano il rialzo:

Nel trimestre primaverile, il 64% dei capoluoghi analizzati ha posizionato l’asticella dei prezzi verso l’alto, con uno scenario in cui i centri urbani, medi e grandi, catalizzano i maggiori incrementi:

• Top performer (piccoli e medi Centri): le accelerazioni più violente si registrano a Nuoro (+6,9%), Crotone (+5,3%), Lodi (+4,6%) e Verona (+3,9%).
• Le grandi piazze in espansione: oltre alla Capitale, si difendono egregiamente Torino (+3,7%), Palermo (+2,3%) e Genova (+1,5%). Rialzi più contenuti per Venezia (+1,2%), Napoli (+1,1%) e Firenze (+0,5%).
• Le maglie nere (ribassi): in territorio negativo, oltre a Milano, troviamo Cagliari (-1,1%), seguita da flessioni più severe a Ascoli Piceno (-3,5%), Campobasso (-4,0%) e Barletta (-4,1%). Oristano si mantiene invece in assoluta parità.
• Il ranking dei costi: se Milano è inarrivabile, il podio del lusso prosegue con Venezia (4.958 euro/m²) e Bolzano (4.793 euro/m²). All’estremo opposto, l’accessibilità massima si trova a Caltanissetta (655 euro/m²) e Ragusa (735 euro/m²).

Province e Regioni:

Allargando il campo d’osservazione alle macro-aree, il trend rialzista mantiene la sua egemonia, seppur con velocità differenti.
A livello provinciale, il 58% delle aree registra rincari: svettano la provincia di Verona (+7,0%) e Vercelli (+4,3%), mentre crollano Belluno (-8,9%) e Sondrio (-5,0%). La provincia più elitaria si conferma Bolzano (4.610 euro/m²), contrapposta alla convenienza di Biella (614 euro/m²):

• Le Regioni trainantiIl Friuli-Venezia Giulia è il top performer indiscusso del trimestre con un +2,9%. Seguono a stretto giro il Veneto (+1,6%) e la Lombardia (+1,5%). In territorio positivo anche Emilia-Romagna (+1,2%) e Lazio (+1,0%).
• I Poli d’eccellenza nel rankingIl Trentino-Alto Adige si conferma la regione più elitaria ed esclusiva d’Italia, con un costo medio inavvicinabile di 3.281 €/m². Superano la media nazionale (1.903 €/m²) anche la Liguria (2.549 €/m²), la Toscana (2.464 €/m²) e la Valle d’Aosta (2.420 €/m²).

Fonte: Idealista.it – 2 luglio 2026