Per comprendere a fondo quale sia la salute del mercato immobiliare italiano, non basta osservare l’ultimo trimestre, ma è necessario riavvolgere il nastro ed analizzare l’andamento degli ultimi anni.
L’analisi combinata delle autorevoli elaborazioni della Banca D’Italia, dell’Osservatorio del mercato immobiliare e delle serie storiche annuali ISTAT (2010-2024), raccontano una storia di profonda crisi, di una lenta ripresa e, infine, di una sorprendente inversione di rotta, che trova la sua piena manifestazione proprio nei dati di mercato del secondo trimestre 2025.
L’analisi che segue, è il tipo di conoscenza approfondita che un privato può tranquillamente ignorare, se ha un professionista che si occuperà della compravendita della sua abitazione.
La visione di lungo periodo: la grande erosione del valore reale
Il punto di partenza della nostra analisi è la visione d’insieme fornita dalle elaborazioni della Banca D’Italia, che si estendono fino a settembre 2025.
Questi dati hanno svelato una verità cruciale che i soli prezzi nominali nascondevano: per quasi un decennio, l’inflazione ha corso più velocemente dei valori delle case e il risultato è stata una costante erosione del valore reale degli immobili.
Sebbene i prezzi di listino sembrassero stabili o in lieve calo, infatti, il potere d’acquisto generato dalla vendita di una casa, diminuiva anno dopo anno.
È solo a partire dal 2022-2023 che questa tendenza si inverte, ponendo le basi per la ripresa che osserviamo oggi.
La lunga crisi a due velocità (2012-2018): il crollo del mercato dell’usato
Scendendo nel dettaglio, con le serie storiche dell’ISTAT, scopriamo che la recessione post-2011 non è stata omogenea, ma fu causata da un crollo quasi esclusivamente imputabile al segmento delle abitazioni esistenti.
Mentre il mercato nel suo complesso registrava pesanti perdite (fino a un -6,5% nel 2013), infatti, la dinamica era nettamente divergente:
- Abitazioni esistenti: subirono un vero e proprio tracollo, con cali drammatici che toccarono il picco del -8,7% nel 2013. Per anni, questo segmento ha zavorrato l’intero settore.
- Abitazioni nuove: sorprendentemente, questo segmento premium si dimostrò molto più resiliente, registrando variazioni positive o solo lievi flessioni (es. +2,3% nel 2012, un anno nero per l’usato).
Il punto di svolta del 2020: la ripartenza corale
Dopo anni di sofferenza, il 2019 segnò la fine dell’emorragia (-0,1%), ma è stato il 2020 l’anno del vero punto di svolta.
Per la prima volta dal 2011, infatti, tutti i segmenti tornarono a crescere in modo coordinato.
L’indice generale dei prezzi segnò un +1,9%, trainato sia dalle nuove costruzioni (+2,1%) quanto, finalmente, dal mercato dell’usato (+1,9%).
La ripresa non era più un fenomeno di nicchia, ma un movimento corale che poneva le basi per l’accelerazione successiva.
L’accelerazione post-pandemica (2021-2024):
Gli anni successivi videro la ripresa consolidarsi e accelerare.
Il 2022 spiccò con una crescita complessiva del +3,8%, la più alta del decennio.
In questa fase, le abitazioni nuove continuavano a correre più velocemente (con picchi del +6,1% nel 2022 e un impressionante +7,9% nel 2024), ma anche il mercato dell’usato si consolidò su una crescita solida e costante, guarendo definitivamente le ferite della crisi.
Il Q2 2025 e la grande inversione: l’usato diventa il motore
Arriviamo così ai dati Istat del secondo trimestre 2025, che devono essere letti alla luce di questa storia.
La crescita del +3,9% su base annua è robusta, ma la vera notizia è un’altra: la grande inversione dei ruoli.
Se per un decennio il segmento del nuovo aveva sostenuto il mercato o guidato la ripresa, ora la situazione si è capovolta.
L’analisi dei dati, infatti, evidenzia che:
- Abitazioni esistenti: con una crescita del +4,5%, diventano il vero e indiscusso motore del mercato. È la domanda sul patrimonio esistente che ora detta il ritmo.
- Abitazioni nuove: rallentano in modo drastico, fermandosi a un modesto +1,1%.
Questo non è un semplice dato trimestrale, ma un segnale strutturale.
Indica che la ripresa del mercato di massa è ormai matura e così forte da superare la performance del segmento premium, dettando la nuova direzione del settore immobiliare italiano.
Dati IPAB: l’istantanea del II trimestre 2025
I dati che seguono mostrano i rilevamenti ISTAT, relativi al secondo trimestre 2025 (base 2015=100), dell’Indice dei Prezzi delle Abitazioni (IPAB).
Ovvero, l’indicatore ufficiale che misura l’andamento dei prezzi delle case, sia nuove che esistenti, acquistate dalle famiglie.
Abitazioni nuove (Q2 2025):
| Periodo | Variazione Congiunturale | Variazione Tendenziale | Indice |
|---|---|---|---|
| II Trim 2025 | +4,4% | +1,1% | 131,2 |
Abitazioni esistenti (Q2 2025):
| Periodo | Variazione Congiunturale | Variazione Tendenziale | Indice |
|---|---|---|---|
| II Trim 2025 | +2,4% | +4,5% | 113,2 |
Andamento complessivo (Q2 2025):
| Periodo | Variazione Congiunturale | Variazione Tendenziale | Indice |
|---|---|---|---|
| II Trim 2025 | +2,7% | +3,9% | 116,4 |
La serie storica 2010-2024:
L’analisi dei dati annuali Istat (indici medi annui, Base 2015=100) permette di contestualizzare l’attuale andamento del mercato immobiliare, evidenziando le fasi di crisi e di ripresa.
Abitazioni nuove (serie storica 2010-2024):
| Periodo | Variazioni Tendenziali | Indici |
|---|---|---|
| 2010 | – | 100,8 |
| 2011 | +3,2% | 104,0 |
| 2012 | +2,3% | 106,3 |
| 2013 | -1,4% | 104,8 |
| 2014 | -2,6% | 102,0 |
| 2015 | -2,0% | 100,0 |
| 2016 | +0,7% | 100,7 |
| 2017 | -0,7% | 100,0 |
| 2018 | +1,1% | 101,1 |
| 2019 | +1,2% | 102,3 |
| 2020 | +2,1% | 104,5 |
| 2021 | +3,8% | 108,5 |
| 2022 | +6,1% | 115,1 |
| 2023 | +5,6% | 121,5 |
| 2024 | +7,9% | 131,1 |
Abitazioni esistenti (serie storica 2010-2024):
| Periodo | Variazioni Tendenziali | Indici |
|---|---|---|
| 2010 | – | 126,8 |
| 2011 | +0,4% | 127,3 |
| 2012 | -4,6% | 121,4 |
| 2013 | -8,7% | 110,9 |
| 2014 | -5,5% | 104,7 |
| 2015 | -4,5% | 100,0 |
| 2016 | +0,1% | 100,1 |
| 2017 | -1,2% | 98,9 |
| 2018 | -1,0% | 98,0 |
| 2019 | -0,4% | 97,6 |
| 2020 | +1,9% | 99,4 |
| 2021 | +2,2% | 101,6 |
| 2022 | +3,4% | 105,1 |
| 2023 | +0,4% | 105,5 |
| 2024 | +2,2% | 107,8 |
Andamento complessivo (serie storica 2010-2024):
| Periodo | Variazioni Tendenziali | Indici |
|---|---|---|
| 2010 | – | 118,1 |
| 2011 | +1,4% | 119,7 |
| 2012 | -2,5% | 116,7 |
| 2013 | -6,5% | 109,1 |
| 2014 | -4,7% | 104,0 |
| 2015 | -3,8% | 100,0 |
| 2016 | +0,3% | 100,3 |
| 2017 | -1,1% | 99,2 |
| 2018 | -0,6% | 98,6 |
| 2019 | -0,1% | 98,5 |
| 2020 | +1,9% | 100,4 |
| 2021 | +2,5% | 103,0 |
| 2022 | +3,8% | 106,9 |
| 2023 | +1,3% | 108,3 |
| 2024 | +3,2% | 111,7 |
Lezioni dal passato, per le scelte attuali:
L’analisi dei dati, non lascia spazio a dubbi: siamo di fronte a un cambiamento strutturale del mercato immobiliare.
La “grande inversione”, con il segmento dell’usato che diventa il motore della crescita, non è una semplice statistica, ma un’informazione strategica che impatta direttamente su valutazioni e tempistiche di vendita.
Conoscere il passato, per interpretare il presente e anticipare il futuro: questa non è solo una massima filosofica, ma una regola fondamentale nel mercato immobiliare.
Permette ad un professionista di consigliare al meglio i propri clienti, trasmettendo la consapevolezza che le decisioni saranno guidate non da sensazioni, ma da un’analisi concreta e approfondita dell’andamento del mercato.
Valutando correttamente il prezzo di vendita di un’abitazione ed evitando di compromettere il buon esito dell’intera operazione.
Elementi che ritengo siano fondamentali, soprattutto quando si parla di uno degli investimenti (non solo economici) più importanti della propria vita.
Fonte: Banca D’Italia, OMI e ISTAT
EUROSTAT: aumento del +5,4% nei prezzi delle abitazioni UE (Italia +3,9%, ma -1,0% dal 2010)