L’agevolazione fiscale legata all’acquisto della “prima casa” è un beneficio importante per chi compra un’abitazione in Italia.
Recentemente, la Legge di Bilancio 2025 ha introdotto una modifica significativa che riguarda i tempi entro cui vendere un immobile già posseduto, acquistato anch’esso con l’agevolazione “prima casa”, per non perdere i benefici sul nuovo acquisto.
La sua interpretazione da parte dell’Agenzia delle Entrate, chiarisce eventuali dubbi sulla sua applicazione.
Raddoppiato il termine per la rivendita:
La principale novità apportata dalla Legge di Bilancio 2025 (articolo 1, comma 116, legge n. 207/2024) è l’estensione del termine per la vendita della precedente abitazione agevolata.
In precedenza, chi acquistava una nuova casa con l’agevolazione “prima casa” pur possedendone già un’altra comprata con lo stesso beneficio, doveva vendere il vecchio immobile entro un anno dal nuovo acquisto per non perdere l’agevolazione.
La nuova legge raddoppia questo termine portandolo a due anni.
Questo permette al contribuente di essere momentaneamente titolare di due immobili acquistati con il beneficio, avendo più tempo per organizzare la vendita del primo.
A chi si applica la nuova regola:
Un chiarimento fondamentale, fornito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 127 del 5 maggio 2025 – e ribadito in precedenza all’8° Forum dei Commercialisti – riguarda l’applicabilità di questo nuovo termine biennale.
L’estensione, da uno a due anni, non è riservata solo agli acquisti di immobili stipulati a partire dal 1° gennaio 2025.
La regola dei due anni, infatti, si applica anche a tutti quegli atti di acquisto stipulati nel corso del 2024 per i quali il precedente termine annuale per la rivendita non fosse ancora scaduto al 31 dicembre 2024.
Le condizioni per l’agevolazione “prima casa”:
L’agevolazione “prima casa” si basa su precise condizioni disciplinate dalla “Nota II bis” posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (Dpr n. 131/1986).
Il beneficio consente l’applicazione dell’aliquota ridotta del 2% (invece del 9%) per l’acquisto di case di abitazione non considerate di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9) e per atti simili (nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione).
Le condizioni fondamentali per accedere al beneficio sono:
- L’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente risiede o stabilisce la residenza entro diciotto mesi dall’acquisto.
- Nell’atto di acquisto, l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di altri diritti (proprietà, usufrutto, uso, abitazione) su altre case di abitazione nel comune dove si trova l’immobile da acquistare.
- Nell’atto di acquisto, l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neanche per quote o in comunione legale su tutto il territorio nazionale, di altri diritti (proprietà, usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà) su case di abitazione già acquistate con l’agevolazione “prima casa” dallo stesso soggetto o dal coniuge.
La modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 interviene sulla terza condizione, prevedendo la possibilità di non rispettarla inizialmente a patto di vendere l’immobile pre-posseduto agevolato entro il nuovo termine biennale.
Le nuove regole, in sintesi:
La posizione dell’Agenzia delle entrate, esplicitata nella risposta n. 127/2025, fornisce un quadro chiaro su come interpretare l’applicazione della nuova regola:
- La Legge di Bilancio 2025 ha esteso da uno a due anni il termine per vendere l’immobile pre-posseduto acquistato con l’agevolazione “prima casa”, in caso di nuovo acquisto agevolato.
- Questa estensione non riguarda solo gli atti di acquisto stipulati a partire dal 1° gennaio 2025.
- Il termine biennale si applica anche agli acquisti effettuati nel 2024, a condizione che il precedente termine annuale per la rivendita non fosse ancora scaduto alla data del 31 dicembre 2024.
Un esempio pratico:
Un caso concreto, per illustrare l’applicazione della norma.
Un contribuente, ha acquistato un nuovo immobile con l’agevolazione “prima casa” il 25 gennaio 2024.
Secondo la vecchia normativa, avrebbe avuto tempo fino a fine gennaio 2025 per vendere la precedente abitazione agevolata.
Poiché al 31 dicembre 2024 questo termine annuale non era ancora scaduto (scadeva a fine gennaio 2025), si applica il nuovo termine di due anni introdotto dalla Legge di Bilancio 2025.
Di conseguenza, il contribuente avrà tempo fino al 25 gennaio 2026 per vendere l’abitazione agevolata pre-posseduta, mantenendo i benefici fiscali fruiti sul nuovo acquisto.
F.A.Q. (Frequently Asked Questions):
Cosa si intende per agevolazione “prima casa”?
L’agevolazione “prima casa” è un beneficio fiscale in Italia disciplinato dalla “Nota II bis“, all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (Dpr n. 131/1986).
Permette l’applicazione di un’aliquota ridotta (attualmente 2%) per l’imposta di registro sugli atti di acquisto di immobili residenziali (escluse le categorie catastali A/1, A/8, A/9) e su altri diritti immobiliari (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione), a determinate condizioni.
Quali sono le condizioni principali per usufruire dell’agevolazione “prima casa”?
- L’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
- Nell’atto di acquisto, l’acquirente deve dichiarare di non possedere, da solo o in comunione con il coniuge, diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare.
- Nell’atto di acquisto, l’acquirente deve dichiarare di non possedere, neanche per quote e anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su un’altra casa acquistata con l’agevolazione “prima casa” su tutto il territorio nazionale.
Cosa è cambiato, riguardo al termine per rivendere un immobile già posseduto con l’agevolazione “prima casa”?
La Legge di Bilancio 2025 (articolo 1, comma 116, legge n. 207/2024) ha esteso da uno a due anni il termine entro cui è possibile rivendere un immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione “prima casa” nel caso di un nuovo acquisto anch’esso effettuato con lo stesso beneficio.
Questo permette di mantenere le agevolazioni sul secondo acquisto anche se si possiedono temporaneamente due immobili acquistati con il beneficio.
Da quando si applica l’estensione del termine per la rivendita?
L’estensione del termine da uno a due anni per la rivendita dell’immobile già posseduto, si applica non solo agli atti di acquisto stipulati a partire dal 1° gennaio 2025 (data di entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025), ma anche agli atti di acquisto stipulati prima di tale data.
A condizione che al 31 dicembre 2024 non fosse ancora scaduto il precedente termine di un anno per la rivendita.
Qual è il riferimento normativo per questa modifica?
La modifica che estende il termine per la rivendita è contenuta nella Legge di Bilancio 2025, precisamente all’articolo 1, comma 116, Legge n. 207/2024, che è intervenuto sul comma 4-bis della Nota II bis.
L’estensione del termine si applica retroattivamente?
Sì, l’estensione del termine ha un effetto retroattivo limitato.
Si applica agli atti di acquisto effettuati prima del 1° gennaio 2025, se al 31 dicembre 2024 il precedente termine di un anno per la rivendita non era ancora scaduto.
Cosa succede se non si rispetta il nuovo termine dei due anni per la rivendita?
Se non si rispetta il nuovo termine di due anni per la rivendita dell’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione “prima casa”, dopo aver effettuato un nuovo acquisto con lo stesso beneficio, si decade dalle agevolazioni fruite sul nuovo acquisto.
Come è stato chiarito questo aspetto dall’Agenzia delle Entrate?
L’Agenzia delle entrate ha chiarito l’applicazione dell’estensione del termine attraverso la risposta n. 127 del 5 maggio 2025, fornita in risposta a un interpello.
Questo chiarimento conferma che la disposizione si applica anche ai casi in cui il termine annuale precedente non fosse ancora scaduto al 31 dicembre 2024.
Fonte: Fiscooggi.it – 5 maggio 2025
Contratto preliminare: le novità sulla tassazione (D.Lgs. 139/2024)