La proprietà immobiliare: differenze e peculiarità dell’Italia, nel contesto (non solo) europeo

Analisi delle differenze:

Il working paper della BCE ha cercato di analizzare come le famiglie accumulino ricchezza attraverso il settore immobiliare, nel corso della loro vita.
Per fare ciò, è stato utilizzato un modello economico avanzato che considera una serie di fattori cruciali:

• Reddito da lavoro e dinamiche dei prezzi delle case: come le variazioni nel reddito e nei costi degli immobili, influenzano le decisioni.
• Scelta tra affitto e acquisto: i fattori che guidano la preferenza per l’una o l’altra opzione abitativa.
• Aspettative sui prezzi futuri: l’impatto delle previsioni, sull’andamento del mercato immobiliare.
• Differenze normative: Il ruolo delle normative e delle politiche abitative (ad esempio, i requisiti per i mutui e i costi di transazione).
• Preferenze individuali: la propensione al risparmio e i desideri abitativi.

Il modello è stato applicato all’analisi dei dati relativi a cinque importanti economie avanzate (Francia, Germania, Italia, Spagna e Stati Uniti), con un confronto diretto tra i vari contesti.

Il ruolo cruciale delle aspettative:

Lo studio evidenzia che le differenze nella ricchezza immobiliare tra i paesi in esame, sono influenzate dai fattori analizzati, ma con pesi diversi.
In particolare, il tasso di proprietà risulta fortemente determinato dalle aspettative sull’andamento dei prezzi delle case e dal “rental wedge”, uno strumento analitico che cerca di quantificare quanto sia conveniente diventare proprietari rispetto all’essere in locazione, considerando anche i costi di gestione che inevitabilmente chi acquista deve affrontare nel tempo.

Il “rental wedge”, quindi, confronta implicitamente due scenari alternativi per una famiglia:

• Affittare una casa: di solito le spese di manutenzione ordinaria (piccole riparazioni interne, sostituzione di lampadine, ecc.) sono a carico dell’inquilino, mentre le spese di manutenzione straordinaria e strutturale (riparazioni importanti all’impianto idraulico, rifacimento del tetto, ecc.) sono a carico del proprietario.
• Acquistare una casa: in questo caso si devono sostenere tutti i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria (IMU, spese condominiali, riparazioni, manutenzione impianti, assicurazione sulla casa, ecc.).

Quando l’affitto diventa nettamente più oneroso rispetto al sostenere i costi della proprietà, l’acquisto di una casa appare più attraente, mentre se i costi diretti e indiretti legati all’acquisto (come il mutuo, le imposte e la manutenzione) aumentano, diminuisce la convenienza dell’investimento immobiliare, incidendo anche sul valore finale del patrimonio.
In sintesi, un rental wedge elevato indica che il mercato della locazione è percepito come meno vantaggioso rispetto all’acquisto, spingendo le famiglie verso la proprietà abitativa.

Italia | peculiarità e differenze:

Analizzando più a fondo i risultati, emergono dinamiche interessanti, soprattutto nel confronto tra l’Italia e le altre economie considerate.

• Aspettative sui prezzi delle case: l’Italia si distingue per le aspettative di crescita dei prezzi più basse tra i paesi analizzati. Questo dato suggerisce che un eventuale cambiamento potrebbe avere un impatto notevole sulla propensione all’acquisto di abitazioni, visto che un aumento di un punto percentuale nelle aspettative di crescita è associato ad un incremento di circa 15 punti percentuali nel tasso di proprietà.
• “Rental wedge” (il vantaggio economico del comprare casa, rispetto all’affittarla): l’Italia presenta il “rental wedge” più elevato (quasi il 5%), ovvero circa il doppio rispetto alla Germania e più del doppio rispetto a Francia e Stati Uniti. Questo indica che il mercato degli affitti in Italia è percepito come meno efficiente o meno conveniente, incentivando fortemente l’acquisto della casa di proprietà. Una differenza di due punti percentuali nel “rental wedge” può tradursi in una differenza di 25-30 punti percentuali nel tasso di proprietà, come si osserva nel confronto tra Italia e Germania.
• Costi di manutenzione: l’Italia, insieme alla Germania, presenta i costi di manutenzione stimati più bassi, contribuendo potenzialmente a un maggiore accumulo di ricchezza immobiliare nel paese, a parità di altre condizioni.
• Acconto iniziale: l’Italia ha il requisito di anticipo per l’acquisto della casa più elevato tra i paesi considerati (40%), limitando l’accesso alla proprietà, soprattutto per i giovani.
• Reddito da lavoro: La crescita dei profili di reddito in Italia tende ad essere più lenta rispetto ad altri paesi, influenzando potenzialmente i tempi di acquisto della prima casa.
• Volontà di lasciare beni in eredità: l’Italia, insieme a Francia e Stati Uniti, mostra una minore propensione da parte delle persone anziane ad accumulare ricchezza immobiliare per lasciarla in eredità, rispetto a quanto accade in Germania e Spagna.
• Il concetto di casa e il suo valore intrinseco: in Italia, l’idea di “utilità” derivante dall’abitazione sembra essere sorprendentemente inferiore rispetto ad altri paesi, con una minore importanza assegnata al “valore simbolico” o “emotivo” della casa che lascia spazio ad una visione più pratica e razionale.
  Questo non contraddice necessariamente la percezione comune del legame degli italiani con la casa, ma suggerisce che questo legame potrebbe essere più influenzato da fattori pratici, economici e da un contesto socio-culturale in evoluzione.
• Correlazione tra preferenze e aspettative: in Italia si osserva una minore “impazienza” media rispetto ad altri paesi, ovvero una minore correlazione negativa tra la preferenza per il risparmio (pazienza) e le aspettative di crescita dei prezzi delle case. Questo implica che, in media, gli italiani sono meno spinti ad acquistare immediatamente una casa sulla base di aspettative di rapido aumento dei prezzi.

Il mercato immobiliare italiano, quindi, presenta un quadro particolarmente articolato.
Da un lato, i relativi bassi costi di gestione (tasse sulla proprietà immobiliare e costi di manutenzione) ed un mercato della locazione percepito come problematico e poco conveniente che incentivano l’acquisto, mentre dall’altro, vincoli di liquidità (anticipo elevato) e aspettative meno rosee (sia sui prezzi delle case, sia, implicitamente, sulla crescita economica generale) che limitano questa tendenza.

Uno sguardo al mercato immobiliare statunitense:

Per ampliare la prospettiva comparativa, è utile considerare alcuni dati specifici relativi al mercato immobiliare degli Stati Uniti, una delle economie avanzate analizzate nello studio della BCE:

• Proprietà da parte di giovani (20-29 anni): solo il 16% possiede casa, dato che evidenzia come l’accesso non sia scontato nemmeno in un’economia dinamica.
• Anticipi e costi: l’anticipo del 20% è in linea con la Francia, ma inferiore a Spagna e Italia, suggerendo un relativo vantaggio nell’accesso al credito.
  • Stati Uniti: 20%;
  • Francia: 20%;
  • Spagna: 25%;
  • Germania: 35%;
  • Italia: 40%.

  I costi di vendita (7.8%), pur inferiori a molti paesi europei, restano un fattore rilevante (in Italia risultano pari al 12%).

• Reddito e incertezza: negli Stati Uniti, i redditi sono più incerti e variabili rispetto ad altri paesi. Questa incertezza, unita a un sistema in cui i redditi dei giovani crescono molto rapidamente nel tempo, fa sì che i giovani americani siano più prudenti, preferendo aspettare ad avere redditi più alti e stabili prima di comprare casa. Questo contribuisce a spiegare perché, nonostante un’economia sia forte, il tasso di proprietà immobiliare tra i giovani americani sia relativamente basso;
• Prezzi: le fluttuazioni dei prezzi (1990-2020), con il boom e il crollo, hanno influenzato le aspettative, contribuendo a contenere la domanda.
• Costi di manutenzione (che includono imposte sulla proprietà e ammortamento): con l’8.55% (Italia 1.69%, Germania 2.58%, Francia 6.03% e Spagna 4.85%), gli USA hanno i costi più alti tra i paesi analizzati, riducendo l’attrattiva dell’investimento immobiliare e ampliando il “rental wedge”.

Il mercato USA presenta un equilibrio delicato, con un accesso al credito relativamente più facile, bilanciato da un’alta incertezza sul reddito, costi di manutenzione elevati e volatilità dei prezzi.
Questi fattori, combinati, spiegano il tasso di proprietà non elevato, specialmente tra i giovani, evidenziando come il “sogno americano” della casa non sia una realtà per tutti.