La risposta richiede una distinzione fondamentale: la comunicazione è obbligatoria, ma l’agevolazione fiscale non si perde automaticamente.
In sede di proroga, infatti, si è tenuti formalmente a confermare l’opzione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
Tuttavia, la sostanza prevale sulla forma: se si dimentica di inviare il modello RLI ma ci si comporta in modo coerente (non si paga l’imposta di registro e si dichiarano i redditi con cedolare secca), l’opzione non decade e si mantiene il diritto al regime agevolato.
Ma, pur salvando il diritto alla tassazione del 10% o 21%, sarà comunque dovuta una sanzione amministrativa per la mancata comunicazione.
Canone Concordato (stima sintetica)
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Perché l’opzione scade con il contratto?
Dal punto di vista normativo, l’opzione per la scelta della cedolare secca, esercitata in sede di registrazione, vincola il locatore solo per la prima durata contrattuale pattuita.
Alla scadenza, tecnicamente si apre una finestra fiscale che permetterebbe il ritorno al regime ordinario.
Per questo motivo l’Agenzia delle Entrate richiede una conferma esplicita della volontà di estendere il regime sostitutivo al nuovo periodo di proroga.
La procedura corretta, infatti, impone l’invio telematico del Modello RLI entro 30 giorni dalla data di scadenza naturale del contratto.
La proroga può essere comunicata scegliendo una delle seguenti modalità:
- Tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
- Presentando il modello RLI cartaceo direttamente all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto.
Il “comportamento concludente”: quando l’opzione è salva
In base all’art. 3-bis del D.L. 34/2019, la mancata presentazione formale della proroga non comporta la decadenza dal regime fiscale agevolato, a patto che il contribuente dimostri una condotta inequivocabile.
Per avvalersi di questa tutela, devono essere rispettate due condizioni essenziali:
- Nessun versamento dell’imposta di registro: il locatore non deve aver pagato l’imposta di registro sulla proroga (solitamente il 2% del canone annuo), confermando così la volontà di usufruire dell’esenzione prevista dalla cedolare secca.
- Coerenza nella dichiarazione dei redditi: i canoni percepiti nel periodo di proroga devono essere dichiarati nel Quadro LC della dichiarazione dei redditi, assoggettandoli all’imposta sostitutiva e non alla tassazione ordinaria IRPEF.
Sanzione amministrativa per mancata comunicazione:
È cruciale distinguere tra la validità fiscale dell’opzione (che rimane salva grazie al comportamento concludente) e l’obbligo amministrativo di comunicazione, che rimane violato.
Il “non fare” espone il locatore a una sanzione fissa, che non è correlata all’importo del canone o all’eventuale danno erariale, ma alla pura negligenza procedurale.
Importi e Codici Tributo:
La sanzione amministrativa dovuta, varia in base al ritardo con cui si effettua la comunicazione tardiva tramite Modello RLI:
- 50 euro se la comunicazione viene presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni.
- 100 euro se la comunicazione viene presentata con un ritardo superiore a 30 giorni.
Il versamento deve essere effettuato tramite modello F24 (spesso con elementi identificativi, “ELIDE”) utilizzando il Codice Tributo 1509 (“Sanzioni per tardivi adempimenti relativi a contratti di locazione”).
Riduzione tramite ravvedimento operoso:
Il contribuente può ridurre drasticamente questi importi avvalendosi del ravvedimento operoso, a patto di regolarizzare la posizione prima di ricevere contestazioni formali.
Le riduzioni si applicano alla sanzione base (50 o 100 euro):
- Riduzione a 1/10 (del minimo) se la regolarizzazione avviene entro 30 giorni dalla scadenza dell’adempimento.
- Riduzione a 1/9 se avviene entro 90 giorni.
- Riduzione a 1/8 se avviene entro il termine di presentazione della dichiarazione dell’anno in corso.
Va infine notato che il potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate per la sanzione amministrativa si prescrive in 5 anni.
Tuttavia, poiché la mancata comunicazione della proroga “blocca” la gestione telematica del contratto per gli anni successivi, la regolarizzazione è sempre consigliata per evitare intoppi burocratici futuri.
L’obbligo di comunicazione è universale?
È fondamentale chiarire un equivoco diffuso: l’obbligo di comunicare la proroga all’Agenzia delle Entrate (tramite Modello RLI, entro 30 giorni) vige per tutti i contratti di locazione, indipendentemente dal regime fiscale scelto.
Anche se civilmente il contratto si rinnova automaticamente (es. allo scoccare del 3° o del 4° anno, se non c’è disdetta), per il Fisco non esiste automatismo, perché se non si invia la comunicazione per l’Agenzia delle Entrate il contratto è cessato alla scadenza.
Tuttavia, se la comunicazione è sempre obbligatoria, le conseguenze della “dimenticanza” sono drasticamente diverse:
- In regime ordinario (no cedolare): la proroga richiede il versamento dell’imposta di registro (2% del canone annuo). Se non si comunica e non si paga, si configura un’evasione d’imposta sanzionata con il 30% dell’importo non versato (oltre agli interessi).
- In cedolare secca: non essendoci imposta di registro da pagare (danno erariale nullo), la sanzione punisce solo l’inadempimento formale ed è fissa (100 euroo 50 euro, come precisato prima), ulteriormente riducibile con ravvedimento operoso.
Fonte: Fisco Oggi – 14 gennaio 2026