Il terzo trimestre del 2016 conferma la tendenza ad un deciso rialzo, già evidenziata nei due trimestri precedenti, con tassi stabilmente a doppia cifra.
Questo quanto evidenziato nei dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Tra i fattori alla base del consolidamento di questa tendenza al rialzo possono essere annoverati il permanere di tassi di interesse sui mutui particolarmente bassi e il contesto economico nel suo complesso, fattori che accrescono l’attrattività relativa dell’investimento immobiliare.
Roma, evidenzia un numero di “transazioni normalizzate” ed una variazione tendenziale annua di 6.564 nel I trimestre (+12,5%), 8.250 nel II trimestre (+12,4%), 6.904 nel terzo trimestre (+8,9%).
La crescita coinvolge tutti i segmenti del mercato, con il terziario (+31,1%, oltre il doppio rispetto al tasso di crescita del trimestre precedente) ed il commerciale (da +12,9% a +23,3%) che registrano delle forti accelerazioni.
Gli altri settori presentano invece una crescita in decelerazione, a partire dal residenziale, che passa dal +22,9% del semestre precedente, che rappresentava il massimo incremento percentuale nella serie storica considerata, ad un comunque significativo +17,4%, che consente al settore di raggiungere il volume di compravendite più alto dal 2012.
Limitando l’analisi ai soli «III trimestri» di ciascun anno, si evidenzia una serie storica caratterizzata da ripetute cadute del mercato in atto dal 2006, interrotte da una fase di stabilizzazione tra 2009 e 2011.
A partire dal 2013 l’intensità dei cali si attenua per lasciare spazio, nel corso del 2014, ad un percorso di risalita che si consolida nel 2015 e nel 2016.
Risulta evidente, anche da questa elaborazione, un prolungato andamento mediamente negativo che parte dal III trimestre 2006, interrotto da segni positivi per le abitazioni nei primi due trimestri del 2010, e negli ultimi due del 2011.
Nel 2012, come osservato in termini di volumi, le flessioni sono state fortemente accentuate in tutti i trimestri, raggiungendo il massimo con la perdita del IV trimestre (quasi un terzo degli scambi).
Nel 2013 le variazioni negative rallentano in intensità; il 2014 si apre con un tasso tendenziale positivo1, interrotto da un secondo trimestre al ribasso, per poi proseguire con rialzi crescenti nella seconda parte dell’anno.
Nel 2015, assorbito l’effetto del nuovo regime dell’imposta di registro che ha influenzato il risultato del primo trimestre, il mercato mostra variazioni tendenziali positive in tutti i restanti trimestri per abitazioni e pertinenze e la sola eccezione, per il non residenziale, del IV trimestre 2015.
Il 2016, infine, ha consolidato in tutti i settori, come visto, i segnali di ripresa.
Il settore residenziale:
evidenzia una crescita generalizzata in tutto il Paese; il segno è positivo in tutte le aree, anche se con un rallentamento generalizzato rispetto al trimestre precedente, in alcuni casi abbastanza vistoso.
Ancora una volta è il Nord a registrare la crescita più significativa (+22,3%) di poco inferiore a quella registrata nel secondo semestre; il dato assume una valenza ancora maggiore se si considera che le regioni settentrionali rappresentano oltre la metà del mercato complessivo.
Al Centro il rallentamento è nell’ordine dei 5 punti percentuali (da +20,7% a +15,2%), in linea con la dinamica nazionale; è il Sud, invece, a ridurre in modo più evidente la spinta propulsiva, con un tasso più che dimezzato rispetto alla rilevazione precedente (da +20,8% a +10,0%).
Oltre alla forte volatilità stagionale si evidenziano linee di tendenza caratterizzate da sensibili decelerazioni nel 2008 e nel 2012 e da una ripresa, più graduale, negli ultimi semestri.
Sono altresì riportati i tassi di variazione tendenziali di ciascun trimestre.
Anche in questo caso emerge con evidenza il calo sempre più accentuato dal 2006 al 2012, con la parentesi che, a cavallo tra 2009 e 2011, vede tassi in ripresa o addirittura positivi; dal 2012 i tassi iniziano a decrescere progressivamente, fino a tornare in territorio positivo a partire dal 2014, pur con qualche eccezione (al Sud all’inizio del 2014, al Centro ad inizio 2015).
Dal secondo semestre 2015 il segno diviene stabilmente positivo, fino al massimo dello scorso semestre.
Le compravendite nelle metropoli:
Il rallentamento della crescita del mercato, pur nella permanenza di un deciso segno positivo, è una tendenza che si conferma, senza eccezioni, in tutte le 8 maggiori città italiane per popolazione.
Spicca, in particolare, il dato di Napoli, che dopo due trimestri caratterizzati da una crescita superiore al 20% presenta, nel terzo trimestre, un volume di compravendite di poco superiore a quello dell’analogo periodo del 2015 (solo +2,4%); anche Palermo e Roma non riescono a confermare tassi a doppia cifra.
In deciso calo (pari o superiore a 10 punti) il tasso di crescita di Bologna e Firenze, mentre l’arretramento è assai meno significativo negli altri casi, a partire da Genova.
I settori non residenziali:
Nel III trimestre anche i settori non residenziali confermano la tendenza chiaramente positiva di questo 2016, con un incremento delle compravendite di oltre il 25% rispetto allo stesso trimestre del 2015.
In termini percentuali la tendenza al rialzo più significativa interessa il settore terziario, che supera il 30% di crescita, ma anche gli altri settori crescono con percentuali superiori al 20 (particolarmente significativo soprattutto il +23,3% registrato dal settore commerciale, in considerazione di un volume di compravendite quasi triplo rispetto agli altri due).
A partire circa dalla metà del 2014 si è innescata una fase di ripresa, seppure in modo non omogeneo.
Si evidenziano variazioni negative accentuate a partire da fine 2007, con poche eccezioni occasionali: tra queste, una lieve crescita del settore terziario nel IV trimestre del 2009, una del settore produttivo riscontrata nell’ultimo trimestre del 2010, rialzi nel terziario e nel produttivo nel II trimestre 2011 e, infine, il III trimestre del 2011 interamente positivo.
Nel 2012 si registra un vero e proprio crollo generalizzato, in tutti i settori; nel 2013 la tendenza al ribasso si riduce in modo significativo, ma bisogna attendere il 2014, come detto in precedenza, per tornare in territorio positivo, seppure ancora con qualche incertezza, fino ai dati fortemente positivi del 2016.
Il settore commerciale:
Accelera la crescita delle compravendite nel settore commerciale, dove il tasso di variazione giunge fin quasi a raddoppiare (+23,3%) il dato positivo già registrato nel trimestre precedente (+12,9%).
L’analisi nel dettaglio evidenzia una crescita più accentuata al Centro e, soprattutto, al Nord, con il Sud che comunque presenta un tasso a doppia cifra (+14,2%).
Il settore produttivo:
Il settore produttivo (capannoni e industrie) nel III trimestre 2016 conferma, nella sostanza, la decisa tendenza al rialzo, dopo la forte accelerazione del semestre precedente, seppure il tasso scenda di circa 4 punti (da +28,7% a +24,5%).
Tra le macro aree spicca in questo semestre soprattutto il dato del Centro, sensibilmente più alto rispetto alla tendenza nazionale (+36,0%).
Resta determinante, tuttavia, il consolidarsi della tendenza positiva del Nord Italia (+22%), in considerazione delle dimensioni del mercato di riferimento (oltre i 2/3 del mercato nazionale).
Fonte: Osservatorio del Mercato immobiliare – nota trimestrale del III trimestre 2016 – 5 dicembre 2016.
P.s: I dati delle compravendite sono stati estratti il 7 novembre 2016 e si riferiscono alla data dei rogiti stipulati nel III trimestre 2016, salvo possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge. Si tratta in ogni caso di quantità residuali non rilevanti ai fini statistici.
Si precisa che i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate differiscono da quelli che l’Istituto Nazionale di Statistica diffonde nella pubblicazione “Compravendite immobiliari e mutui” in quanto i dati dell’ISTAT si riferiscono al numero di convenzioni contenute negli atti notarili, che possono riguardare una o più unità immobiliari.