Il recente “Rapporto mutui ipotecari 2024”, elaborato annualmente dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, ha analizzato i dati relativi al flusso di nuovi mutui del 2023 (surroghe non comprese) concessi a fronte di una garanzia fornita dal patrimonio immobiliare posseduto.
Le unità immobiliari ipotecate a garanzia di mutui ammontano nel 2023 a 734.532 (-24,7% rispetto al 2022), con un valore monetario dei finanziamenti di 89,537 miliardi di euro (-11,9%, rispetto ai circa 102 miliardi di euro del 2022), somma equivalente al 4,2% del Pil italiano dello stesso anno. Rispetto al 2022, inoltre, c’è una contrazione del numero di immobili ipotecati del -24,7%.
Cresce l’uso di mutui ipotecari non associati ad acquisti immobiliari: Dei quasi 90 miliardi di euro di capitale di debito erogati, circa 34 miliardi di euro sono stati reimmessi integralmente nel circuito immobiliare, mentre circa 40,5 miliardi sono stati totalmente impiegati in altri ambiti. Rispetto al 2022 queste due forme di impiego, denominati nel Rapporto, rispettivamente, “mercato A” e “mercato C”, hanno subìto il primo una diminuzione del -29,6%, il secondo un incremento del +13,4%.
Aggregazioni tipologiche degli atti di mutuo: Analizzando la distribuzione degli immobili ipotecati, emerge che quasi il 90% fa parte dei quattro gruppi di atti di mutuo residenziale. Oltre 480.000 abitazioni (-27,0%) sono state messe ad ipoteca di un mutuo per acquistare abitazioni con relative pertinenze e terreni. Si tratta degli atti di “tipo residenziale” (tipo RES), che rappresentano il 65,6% del totale, la quota maggiore di tutti gli immobili ipotecati. Per questi atti il capitale finanziato di quasi 34,874 miliardi di euro (ovvero il 38,9% della quota capitale complessivamente erogata), riporta una contrazione del -29,7% rispetto al 2022.
Settore residenziale plurimo, misto e pertinenze: Gli immobili che rientrano nel gruppo “residenziale plurimo” (RES PLUS) sono quasi 38.000 (-27,2%) e rappresentano una fetta del 5,1% del totale degli immobili ipotecati nel 2023. In questa categoria vengono ipotecate più abitazioni con le pertinenze e terreni, o una sola abitazione con più di tre pertinenze e terreni. Il capitale finanziato, in questo caso, riporta una contrazione media del -25,1% rispetto al 2022, con quasi 2.1 miliardi di euro erogati.
Ci sono, inoltre, quasi 140.000 immobili (-19,6%) che fanno parte del gruppo di “atti di tipo residenziale misto” (MISTO RES), il 19,1% del totale. Si tratta degli atti in cui viene messa ad ipoteca almeno un’abitazione insieme ad immobili del settore non residenziale. Il relativo capitale finanziato riporta una contrazione media del -9,0% rispetto al 2022, con quasi 13 miliardi di euro erogati. Gli immobili ipotecati del gruppo “pertinenze” (PERT) risultano, invece, essere di numero esiguo, ovvero solo 583 immobili (-46,1%).
Immobili non residenziali e aumento del capitale di debito: Gli atti con immobili non residenziali (TCO, PTO, MISTO NONRES, AGR, ALT, PERT e TERRENI), sebbene anch’essi con un calo in termini di immobili ipotecati (-16,3%), hanno, di contro, registrato un sensibile aumento del capitale di debito del +13,1% complessivamente su base annua, con 4,6 miliardi in più del 2022.
In particolare, gli atti con immobili a destinazione non residenziale mista (MISTO NON RES) rappresentano il 2,7% del totale degli immobili ipotecati, ma quasi il 17% del capitale di debito totale. Per questi mutui, nel confronto con il 2022, gli immobili diminuiscono del -16,3% e il capitale del -6,6%. Nel settore TCO gli immobili ipotecati, che sono quasi il 2% del totale, diminuiscono del -10,1% ma la quota di capitale finanziato (10,3% del totale) è in aumento di oltre il +60% rispetto alla precedente annualità.
Settore produttivo e terreni: Gli atti di mutuo relativi a immobili del settore produttivo (PRO), che rappresentano lo 0,5% del totale degli immobili ipotecati, vedono una diminuzione del -9,6% del numero di immobili ipotecati a cui corrisponde un capitale finanziato pari a oltre 5,2 miliardi di euro, in aumento del +16,3%, che rappresenta il 5,8% del totale del capitale di debito finanziato nel 2023. Gli atti con ipoteche esclusivamente su TERRENI, che riportano una perdita del -23,3% in termini di immobili posti a garanzia dei finanziamenti rispetto al 2022, vedono una tendenza opposta rispetto a quella rilevata nel precedente anno, con riferimento sia ai capitali finanziati (in aumento del +7%), che alla quota di capitale, anch’essa aumentata portandosi al 5,1% del totale.
Andamento dei tassi di interesse: I tassi di interesse medi risultano essere superiori al 4% nelle tipologie di atti residenziali e al 5% nel settore non residenziale, ma in quelli del tipo “Res”, effettuati da parte di persone fisiche nei primi due trimestri del 2024, emergono segnali di riduzione dei tassi di interesse al di sotto del 4%. Inoltre, i mutui che riguardano le abitazioni e pertinenze risultano avere durate medie superiori rispetto ai mutui in cui si ipotecano immobili del settore non residenziale.
Dati per area geografica: Dalla distribuzione per area geografica del numero di immobili ipotecati emerge una forte concentrazione nelle regioni settentrionali. Nelle regioni del Nord, infatti, si ipotecano un maggior numero di immobili, ovvero quasi il 61% del totale italiano.
In tutte le aree del paese si registra nel 2023 una generalizzata diminuzione dei volumi, sia dal punto di vista del numero di immobili ipotecati che dei relativi capitali finanziati. Con le perdite massime rilevate nell’area del Centro, che vede diminuire il numero di immobili ipotecati del -27,7% e il capitale finanziato del -13,3%.
Fonte: OMI “Rapporto mutui ipotecari 2024” – 10 ottobre 2024
MUTUI: lieve aumento del Taeg (4,10%), ad agosto 2024