Il mercato dei mutui ipotecari in Italia ha registrato una significativa espansione nel 2024, segnando un aumento di quasi 109 miliardi di euro dei capitali erogati rispetto all’anno precedente (+21,5%).
Il “Rapporto Mutui Ipotecari 2025“, pubblicato oggi dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, inoltre, ha evidenziato da questo punto di vista una rilevante crescita del segmento non residenziale (+33,7%), con operazioni di grande rilievo concentrate soprattutto nella città di Milano.
Questa dinamica, che vede la capitale lombarda protagonista con un aumento dei capitali del +57,8%, evidenzia anche come gli immobili siano sempre più un asset strategico utilizzato per finanziare l’economia reale.
Metodologia di analisi:
Il rapporto annuale analizza in dettaglio le statistiche elaborate dalle ipoteche immobiliari iscritte a garanzia di mutui, fornendo i parametri chiave per comprendere la dinamica del capitale di debito “estratto” dagli immobili.
L’analisi si basa sugli archivi delle iscrizioni ipotecarie e del Catasto ed esclude le surroghe per concentrarsi esclusivamente sui nuovi flussi di finanziamento.
Le statistiche esaminate includono il numero di immobili ipotecati, il capitale finanziato, i tassi di interesse e la durata dei mutui, segmentate per tipo di atto, aree territoriali e per le principali grandi città.
L’obiettivo è duplice: comprendere quanta parte del capitale viene reinvestita nel mercato immobiliare e quanta finanzia altri settori dell’economia.
Aumentano gli immobili ipotecati e il capitale finanziato:
Nel 2024, il numero di unità immobiliari ipotecate a garanzia di mutui ha raggiunto quota 771.351, segnando una crescita del +5,0% rispetto al 2023.
L’incremento è ancora più marcato per il valore dei finanziamenti, che ha quasi raggiunto i 109 miliardi di euro, con un rialzo del +21,5%.
L’analisi per tipologia di atto, rivela le seguenti tendenze:
- Atti Residenziali (RES): ccostituiscono la maggioranza, con il 71,4% degli immobili. Hanno registrato un aumento del numero di immobili del +5,9% e una crescita del capitale finanziato del +8,7%.
- Atti Misti Residenziali (MISTO RES): questi atti, che includono sia unità residenziali che di altra tipologia, rappresentano il 18,3% del totale. Pur con un lieve aumento degli immobili (+0,8%), il capitale finanziato è cresciuto in modo sostenuto del +30,4%.
- Atti Non Residenziali (NON RES): sebbene rappresentino solo il 7,6% degli immobili, pesano per un notevole 43,3% del capitale totale. Qui si osserva la crescita più elevata del capitale finanziato, con un +33,7%.
- Terreni: gli atti esclusivamente su terreni mostrano un aumento del +7,9% nel numero di immobili e del +6,5% nei capitali.
Tassi di interesse e durata dei mutui:
Il tasso medio di interesse ponderato (calcolato alla prima rata) si è attestato al 4,98%, con un leggero aumento rispetto all’anno precedente.
La situazione varia notevolmente in base alla tipologia di immobile:
- Mutui RES: presentano il tasso più basso, pari al 3,65%, in calo di -0,61 punti percentuali. La durata media è la più lunga, superando i 25 anni.
- Mutui NON RES: il tasso medio sale al 5,40% (+0,41 punti) con una durata media di 14,4 anni.
- Mutui TERRENI: registrano un tasso del 6,13% (+0,37 punti) e una durata di 11,9 anni.
- Mutui MISTO RES: hanno il tasso più elevato, 6,75% (+0,83 punti), ma la durata media più breve, pari a 9,6 anni.
Analisi geografica: il nord traina il mercato
La distribuzione geografica conferma la concentrazione del mercato nel Nord Italia, con il 60,8% degli immobili ipotecati e il 59,5% del capitale totale erogato.
Nel 2024, tutte le aree geografiche hanno mostrato un aumento dei volumi. L’unica eccezione riguarda i capitali finanziati nel Centro Italia, che, a fronte di un aumento del numero di immobili (+5,2%), hanno subito una contrazione del -6,4%.
Destinazione dei finanziamenti:
Un aspetto cruciale dell’analisi è capire la destinazione del capitale, per la quale distingueremo i finanziamenti in due categorie principali:
- Mercato A: finanziamenti direttamente collegati all’acquisto di un immobile.
- Mercato C: finanziamenti garantiti da un immobile ma utilizzati per scopi diversi dall’acquisto (es. liquidità, investimenti in altre attività).
Nel 2024, quasi l’84% del capitale e degli immobili si è concentrato in queste due categorie.
Il Mercato A è strettamente legato agli atti residenziali, con 35,5 miliardi di euro impiegati per l’acquisto di abitazioni.
Al contrario, il Mercato C, che ha raccolto 54,3 miliardi, è stato dominato per il 70% da atti NON RES, indicando un forte utilizzo della garanzia immobiliare per finanziare attività extra-immobiliari, ovvero non per acquistare altre case o immobili.
Focus sulle grandi città:
Oltre il 31% del capitale nazionale (34 miliardi di euro) è erogato nelle otto principali città italiane.
Qui, il numero di immobili ipotecati è cresciuto del +6,4% e il capitale del +31,3%.
I dati evidenziano due realtà distinte:
- Milano: da sola, ha rappresentato il 21,8% del capitale nazionale. Ha visto un’impressionante crescita dei finanziamenti del +57,8%, trainata soprattutto dai settori non residenziali.
- Roma: pur avendo il numero più alto di immobili ipotecati (37,4% del totale delle grandi città), ha subito una contrazione del capitale erogato del -12,5%.
A Milano, quasi l’88% del capitale movimentato è stato destinato a comparti diversi da quello residenziale.
Nelle altre grandi città, invece, la quota residenziale ha superato il 60%, raggiungendo l’83% a Genova.
Un mercato polarizzato:
Il quadro che emerge dal rapporto 2025 delinea un mercato caratterizzato da una forte polarizzazione.
Da un lato, assistiamo a una crescita robusta e generalizzata, che testimonia la vitalità del settore, mentre dall’altro, si accentuano le differenze interne. Il segmento residenziale, legato all’acquisto della casa, ha proseguito infatti su un binario stabile, mentre il non residenziale ha avuto forti incrementi, trainato soprattutto da operazioni di grande valore concentrate soprattutto nella zona di Milano.
Questo fenomeno suggerisce un crescente utilizzo del patrimonio immobiliare come leva finanziaria per supportare l’economia reale, un trend che ridefinisce il ruolo del mattone da semplice bene rifugio a vero e proprio asset strategico per imprese e investitori.
Fonte: Agenzia Delle Entrate – 9 ottobre 2025
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